隐瞒房屋查封事实骗取购房款，是民事纠纷还是合同诈骗罪？

案情回顾

2018年8月至9月间，被告人郭某与被害人贾某签订房屋买卖合同，约定将某小区401号房屋出售给贾某。郭某在签订合同时，故意隐瞒该房屋已被法院司法查封、无法办理过户的事实，也未告知其本人正处于高额负债状态。

贾某基于对合同的信任，向郭某支付购房款共计680万元，双方约定其中200余万元应用于偿还银行抵押贷款以办理解押手续。

然而，郭某在收到全部款项后，并未按约定办理房屋解押或解封手续，而是将680万元全部用于偿还个人其他债务等用途。事后，郭某更换手机号码并逃匿至湖北省武汉市。2020年11月2日，郭某被公安机关抓获。

法院经审理，作出一审判决，认定郭某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十三年，并处罚金人民币二十六万元，同时责令其退赔被害人贾某680万元。郭某不服判决，以“其行为属民事纠纷、不构成犯罪”为由提起上诉。市中院裁定驳回上诉，维持原判。

案件结果

法院最终认定，郭某在签订、履行合同过程中，隐瞒重要事实骗取对方财物，数额特别巨大，其行为已构成合同诈骗罪，依法应追究刑事责任。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

一、什么是合同诈骗罪？

合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，以虚构事实或隐瞒真相的办法，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。

行为上主要表现为刑法所列举的几种情形，虚构单位名义或者冒用他人名义签订合同，即虚假主体；以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保，即虚假担保；没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的，即以履行小额合同引诱诈骗；收受对方当事人给付的货款、贷款、预付款或者担保财产后逃匿的，即携款逃匿诈骗；其他方法诈骗。侵害的客体是经济合同管理制度和公私财物的所有权。

该罪规定于《中华人民共和国刑法》第二百二十四条。

尤其值得注意的是，“非法占有目的”是区分罪与非罪的关键。司法实践中，常从以下几个方面综合判断：行为人是否具有履约能力、是否实际履行、对取得财物的处置情况、事后是否逃匿等。

二、隐瞒房屋被查封事实是否构成合同诈骗？

本案中，郭某明知房屋已被司法机关查封，无法办理产权过户，却故意向买方贾某隐瞒该事实，导致贾某陷入错误认识并支付巨款。郭某取得钱款后未用于约定用途，而是全部用于归还个人其他债务，且事后更换联系方式逃匿至外地。

这一系列行为足以表明，郭某在签订合同时就没有履约意愿，也没有履约能力，其主观上具有明显的非法占有目的，客观上实施了隐瞒真相的欺骗行为，符合合同诈骗罪的构成要件。

三、合同诈骗与民事欺诈的区别

民事欺诈行为也会导致合同可撤销，并承担民事责任，但并不一定构成犯罪。二者的根本区别在于：行为人是否具有“非法占有目的”。

如果行为人虽在缔约过程中存在夸大或隐瞒，但仍有基本履约意愿和能力，事后也积极弥补损失、承担违约责任，一般属于民事欺诈范畴。反之，如根本无履约可能，骗取钱款后用于非法用途或肆意挥霍，且逃匿失联，则可能涉嫌合同诈骗罪。

本案中，郭某不仅隐瞒关键信息，更将全部购房款用于归还其他债务，完全没有履约行为和解押动作，加之其逃匿行为，足以认定其具有非法占有目的，已超出民事纠纷范围，构成刑事犯罪。

四、合同诈骗罪的量刑标准

根据《刑法》第二百二十四条及最高人民法院相关司法解释，合同诈骗数额较大、巨大或有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额特别巨大或有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或无期徒刑，并处罚金或没收财产。

本案中，郭某骗取金额达680万元，属于“数额特别巨大”，法院依法判处其有期徒刑十三年，并处罚金，符合法律规定。

律师寄语

合同诈骗罪与民事合同纠纷之间的界限，是司法实践中常见且容易引发争议的问题。行为人是否具有“非法占有目的”往往是定性的核心，需结合全案证据从行为人的履约能力、钱款去向、事后表现等方面进行综合判断。

签订合同时，当事人应秉持诚信原则，如实披露与合同有关的重要信息。一旦隐瞒关键事实骗取对方财物，不仅可能导致合同无效或撤销，更可能涉嫌刑事犯罪，面临严厉的刑罚。

此外，购房者、投资者等在经济活动中，也应增强风险意识，尤其在涉及大额资金往来时，务必核实房产、股权等资产的真实权利状况，避免因信息不对称陷入骗局。

如对某一行为是否涉嫌犯罪存在疑问，或正在面临民事纠纷与刑事犯罪的交叉问题，建议及时咨询专业律师，厘清法律责任，依法维护自身权益。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领