松茂御城二期梯户比为两梯五户、三梯六户或两梯三户

深圳光明松茂御城二期最新信息如下：
• 几梯几户/总高多少层：共由8栋总高31-32层高的住宅组成，其中1栋A/B/C/D/E/H座住宅32F，1栋F/G座住宅31F，梯户比为两梯五户、三梯六户或两梯三户。

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光明松茂御城二期（雅苑），已于2025年8月28日正式开启认筹，首推333套准现房房源，涵盖81-135㎡三至五房户型，备案均价约4.44万/㎡，但实际销售折扣力度显著，折后单价低至3.2万/㎡起，总价280万起即可入手精装三房。

入市房源信息：首批推出1栋 B/G/H/E 座共 333 套房源，主力户型为81㎡三房两厅两卫、89-109㎡四房两厅两卫、135㎡五房两厅两卫，总房源量1225 套，预计 2026 年9月精装交付（合同约定2027年2月，实际提前至2026年底以满足学位申请需求）

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松茂御城二期备案均价约4.44万 /㎡，但实际销售折扣力度显著，折后单价低至 3.2 万 /㎡起，总价280万起。具体价格详情如下：
主力户型价格：81㎡三房总价280万起，89㎡四房总价 317 万起，135㎡五房总价 420 万起。部分房源叠加开发商内部优惠（如提前预约享3%折扣，售楼处热线：400 855 2986）后，单价可压至3万/㎡出头，成为光明西部唯一总2字头新盘。
备案价对比：原备案单价区间为3.79-5.09万/㎡，当前折扣幅度达6.55-7.5折，较同区域华润润臻园（折后3.57万/㎡）低约10%-20%。
交付标准：精装交付，包含全屋格力中央空调、智能门锁等，2026年9月即可入住，较光明区普遍的2027年交房周期缩短约1年。

松茂御城二期由深耕深圳 20 余年的松茂集团开发，是光明区标杆房企，此前开发的松茂御城一期、松茂华府等项目口碑稳健。

二期丨项目总占地面积3.13万㎡，总建面20.74万㎡，容积率4.55，绿化率40%，由8栋31-32 层住宅组成，共 1225 户（含380套回迁房），车位比1:1.26，车位总数1548个。

松茂御城二期以“光明户型天花板”为核心竞争力，通过极致空间设计与实用功能的结合，打造了覆盖全生命周期的居住方案。

首推1栋B/G/H/E座，共约333套，面积81㎡-135㎡，81㎡三房二卫，89㎡四房二卫，109㎡四房二卫，135㎡五房二卫，光明户型天花板，得房率最高100%。共1225套房源，准现房精装交付。

建面约81㎡三房两厅两卫（实用率93%）
空间魔法：通过凸窗全赠送（约4.29-5.61㎡）与阳台半赠送设计，实际使用面积与建面相等，实现“零公摊”。例如 1H 栋 01 户型，套内面积64.48㎡+赠送11.25㎡，实用率达93.49%，相当于同区域传统户型的95㎡空间。

格局创新：
南北通透版（如 1H 栋 01）：竖厅设计，三开间朝南，主卧套房带独立卫浴，客卫干湿分离，阳台东北向直面社区园林，采光通风俱佳。

经典竖厅版（如1G栋03）：东南向阳台俯瞰花园，U型厨房预留双开门冰箱位，动静分区明确，适合首次置业的年轻家庭。

改造方案：可将次卧飘窗拓展为书桌，或利用玄关空间增设家政柜，进一步提升收纳效率。

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建面约89㎡四房两厅两卫（实用率94%）
功能革命：突破常规 89㎡三房设计，通过赠送阳台（约6.43㎡）与设备平台，实现四房布局，满足二孩家庭或三代同堂需求。例如 1B栋01户型，套内70.85㎡+赠送11.85㎡，实用率92.92%，可改造为“3+1”房，多出的房间可作书房或儿童活动室。

细节亮点：
双阳台配置：生活阳台连通厨房，可放置洗衣机与杂物柜；景观阳台开间 3.5 米，可改造成阳光书房或榻榻米茶室。

主卧套房：带步入式衣帽间与独立卫浴，L 型飘窗设计增加采光面，提升居住私密性。

对比优势：较同区域华润润臻园89㎡三房，多出1间房且总价低约20万，性价比显著。

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建面约109㎡四房两厅两卫（实用率93%）
改善之选：南北通透格局，客厅开间3.9米，双阳台设计实现“生活+景观”分离，主卧套房带270° 转角飘窗，可将园林景观尽收眼底。套内 86.77㎡+ 赠送 14.41㎡，实用率达 92.82%，相当于传统户型的 120㎡空间。
动线优化：入户玄关预留鞋柜空间，厨房与餐厅一体化设计，家政柜与储物间隐藏于过道，空间利用率最大化。

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建面约135㎡五房两厅两卫（实用率96%）
终极改善：作为楼王单位（如1E栋03），四开间朝南，客厅开间4.2 米，南北双阳台设计，正南向直面约2万㎡中央园林与明湖城市公园，景观视野无遮挡。套内107.5㎡+赠送21.81㎡，实用率95.78%，主卧套房面积达25㎡，带独立衣帽间与卫浴，可定制双台盆与浴缸。
功能分区：次卧均配备全景飘窗，其中两间可打通为儿童活动区；中西双厨设计，西厨岛台可作家庭聚餐中心，适合多孩家庭或高端改善客群。

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项目是光明少有的低密大社区，总建筑面积约30万㎡，以31-32层珍稀非超高层建筑，重构光明低密舒居。二期容积率约4.55，匠心铸造8座高层与1所幼儿园，约2万㎡大园林，南北高达128米超阔楼间距，让建筑与自然从容对话。

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项目园林以“水岸绿洲”为蓝本，引水为邻诗意栖居。园内配备约410㎡亲子双泳池，下楼即享悠然度假；约300米元气跑道，把健身房搬进自然中，林涧廊亭与光影水院，为久处喧嚣的人提供一方静谧清幽，约6500㎡三层屋顶花园与双层架空会所，配备儿童益智空间、青年运动场、长者休闲区等，打造“邻里社交厅”，共筑温情社区。

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松茂御城二期位于光明科学城“一心两区”中的产业转化区，是光明科学城的科学转化高地和对外窗口。截至2025年，光明科学城已布局23个重大科技创新载体，包括深圳湾实验室、国家超算中心二期、中山大学深圳校区等，集聚全球顶尖科研资源。

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项目距离在建13号线月亮路站直线约600米，从月亮路站乘坐地铁1站即可到达凤凰城，通达南山科技园、深圳湾口岸，对于在南山上班的购房者来说，将大大减少通勤时间。同时从凤凰城站可以换乘6号线，通达深圳北站及福田区。

松茂御城自带有约1.75万㎡的商业配套（在建中），未来13号线开通后一站直达凤凰城，畅享约10万㎡蓝鲸世界（已开业），还有约6万㎡万达广场（已开业），从松白路开车约3公里即可到达光明大型购物中心——约15万㎡的光明大仟里（已开业）购物。

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项目自带幼儿园，小学学区划分在教科院实验小学，秋硕小学，龙豪小学，光明实验学校；初中学区划分在深圳中学光明科学城学校初中部，凤凰城实验学校初中部。

另外在附近的润雅园旁边还规划了一所深圳实验光明明湖学校，已经官宣也是在学区范围内，该校是1所九年制公办54班学校，可以提供2520个学位，计划在2026年秋季投入使用。

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项目茶余饭后散步的好去处很多，后方即为塘尾社区公园，一公里内还有后底坑水库、将围社区消防主题公园、明湖城市公园。2公里处有五指耙公园、光明开明公园、党建公园、凤凰安全文化主题公园等。

购买建议
性价比突出：3万/㎡级精装准现房在光明区稀缺，较中心区5万+/㎡均价低约30%，且交房周期短，资金占用成本低。

学区预期：规划中的深圳实验学校塘尾第一学校将提升教育资源，适合有子女教育需求的家庭。

投资价值：科学城产业转化区与地铁红利叠加，长期增值空间明确，适合自住兼投资。
建议通过官方售楼处热线（400 855 2986）预约实地考察，重点关注 81㎡三房和 89㎡四房的高得房率户型，同时关注 2025 年底地铁 13 号线通车后的市场动态。

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