法拍房保房难？不是难，是你没做对这 5 件事！

“花了百万拍下法拍房，结果原房主赖着不走，房产证办不下来，这房买了跟没买一样！” 其实保房难的症结，往往是没踩准关键节点。

把 “保房五步法” 拆解成可落地的行动指南，看完这篇让你少走 3 年弯路。

3 类证据必须攥在手里

1. 产权穿透式核查

带身份证到不动产登记中心打印《房屋权属登记信息查询结果》，重点看 “他项权利摘要” 栏：有抵押记录要备注抵押权人联系方式，有共有权人需确认是否全部同意拍卖。

1. 租赁真实性核验

要求法院提供《租赁备案证明》，同时到物业调取近 2 年缴费记录。若租客声称 “已付 20 年租金”，需出示银行转账流水和纳税凭证。。

1. 欠费清单可视化

制作《欠费明细表》：物业费查物业系统缴费记录，水电费打供电 / 水务集团客服电话，燃气费需到营业厅打印明细。

这 4 个时间点必须盯紧

• 竞拍成功后 3 天内：向法院提交《产权过户申请书》，附上身份证、竞买确认书，要求明确解封时间。

• 付清尾款后 7 天：到法院领取《执行裁定书》《协助执行通知书》，这两个文件是过户 “通行证”，缺一不可。

• 拿到裁定书后 15 天：必须到不动产登记中心办过户，逾期可能因原房主其他债务导致二次查封。

• 领证前 24 小时：查不动产登记系统 “查封状态”，确认显示 “已解除” 再缴费领证。

从 “文斗” 到 “武斗” 的 3 套方案

1. 柔性沟通

带着裁定书上门协商：

①支付 1-3 个月租金作为搬迁补偿；

②帮忙联系过渡房；

③保留部分家具抵扣补偿。

1. 法律施压

向法院提交《强制腾房申请书》，附上房屋内物品清单、限期搬离通知书。根据《民事诉讼法》第 250 条，法院应在 15 日内启动强制执行。

1. 强制清场

提前联系开锁公司，全程录像取证。若原房主阻挠，立即拨打 110，依据《治安管理处罚法》第 23 条，拒不执行法院裁定可处 10 日拘留。

这 3 类突发情况这样破

1. 拍到房发现有人占住

先看是否有合法租赁：要求占住人出示租赁合同 + 近 6 个月租金转账记录。若无法提供，直接向法院申请《排除妨害裁定书》，持裁定报警清场。

1. 原房主偷偷转卖他人

立即到不动产登记中心提交《异议登记》，冻结房屋交易，同时起诉原房主 “一房二卖”，依据《民法典》第 505 条主张对方赔偿成交价 10%-30% 的违约金。

1. 过户时发现面积缩水

用购房合同、房产证、实测报告（找测绘公司出具，费用约 500 元）起诉。

法拍房的本质是 “捡漏” 与 “避险” 的博弈，每一步操作都藏着门道。有了青天智控的加持，成功后再收费，别人栽过的坑，都能变成你顺利收房的垫脚石。关注青天智控，让你的法拍房之旅少走弯路，稳稳握住属于自己的房产。