北京土拍揽金33.46亿，CBD久违上新，新政后楼市表现平淡

9月5日，北京市成功出让两宗土地。城建发展+北京建工+住总金第联合体以29亿元拿下丰台区岳各庄村A区棚改项目DC-L01地块，楼面价约为5万元/平方米。首开以4.46亿元将朝阳区呼家楼南里CY00-0310-9001、9002地块收入囊中，成交楼面价约8.1万元/平方米。值得注意的是，两地块均为底价成交。

多位业内人士在接受界面新闻采访时表示，此次推出的两宗土地位置都非常优越，是希望吸引开发商积极竞争，提升区域土地市场和房地产市场热度。而对于底价成交，则反应出房企在资金方面存在一定压力，拿地比较谨慎的态度。

岳各庄村地块有望承接海淀需求外溢

岳各庄村地块位于西三环至四环之间的城市核心区域，规划为二类居住用地，总建筑面积5.8万平方米，容积率2.66。

据界面新闻了解，2020年以来，该地块周边3公里内仅成交了一宗纯宅地，为北京建工在2023年5月封顶溢价15%竞得，成交楼板价5.3万元/平方米，地块容积率3.07，新房项目为熙华台，目前已经为尾盘，近一年销售均价7.9万元/平方米左右。

“岳各庄村地块3公里新房项目有三个，其中西北侧的熙华台已经在尾盘阶段。南侧2.5公里左右的懋源·璟廷容积率1.6，售价10万元/㎡左右，套均价1100-2200万不等。西南的龙樾天元容积率2.66，与岳各庄村地块相近，售价7.9万元/平方米左右，单项目消化周期不足半年。”克而瑞研究中心市场研究总监马千里在接受界面新闻采访时表示。

中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，丰台区当前新房库存规模较高，去化周期约36个月，市场竞争激烈，整体价格体系承压。此次底价成交也反映出房企在当前市场环境下趋于谨慎的态度。

据介绍，该地块周边配套成熟，享有莲花池公园、银座和谐广场等商业资源，并依托十一中堂实验学校形成教育资源优势。“由于毗邻海淀万寿路学区，该项目有望实现学在海淀住在丰台的区位联动效应，对海淀区购房人群也具备一定吸引力。”张凯在接受界面新闻采访时称。

合硕机构首席分析师郭毅也有同样的观点。“丰台的岳各庄村地块，有独特的区位优势，和海淀仅一路之隔，可以说是能够承接海淀潜在购房者需求外溢的一个绝佳地块。”郭毅在接受界面新闻采访时说。

不过，岳各庄村地块北侧为京广铁路车辆段，南侧有靛厂绣园塔楼遮挡，周边老旧小区较多，加之丰台楼市内卷严重，项目打造上也有不少困难。克而瑞北京区域人士对界面新闻指出。

张凯也指出，岳各庄村地块存在一定限制。该地块距离地铁10号线六里桥站约2公里，轨道交通便利性一般；南侧的岳各庄批发市场预计2028年底完成拆除，在此期间或面临交通拥堵及环境噪音问题。

值得注意的是，8月15日北京公共资源交易平台发布信息显示，北京建工作为暂定招标人，已经提前介入了项目施工招标。招标项目投资估算为8.3亿元，名称为“北京市丰台区岳各庄村A区棚户区改造土地开发项目DC-L01地块R2二类居住用地项目施工”，与地块名称、建设用地规模、总建筑面积均相同。

呼家楼南里地块稀缺属性突出

朝阳区呼家楼南里CY00-0310-9001、9002地块占地0.53公顷，规划建面0.76万㎡。其中，9001地块是住宅用地，地上建面5508㎡，容积率2.04，限高36米；9002地块是社区服务用地，地上建面2080㎡，限高9米。

据介绍，朝阳呼家楼地块属于朝阳区首开"1托4"城中村改造项目的重要组成部分，原址为1950年代建成的危旧楼房，经腾退拆除后纳入城市更新计划。地块区位优势显著：距离地铁10号线金台夕照站约300米，6号线呼家楼站约500米，周边聚集国贸商城、SKP等高端商业综合体，以及北京朝阳医院等优质医疗资源，生活配套设施完善。

克而瑞北京区域人士对界面新闻表示，首开股份作为该地块的一级开发主体，拿地恰如其分。由于地块规模非常小，无论是从业绩规模还是产品力提升方面，可施展的空间比较有限，这让此前活跃在北京楼市的央国企大佬很难花大力气去争取，地块报名房企只有首开一家，这也让首开拿地更加顺利。

而由于该地块体量比较小，也存在一些弊端。郭毅在接受界面新闻采访时说：“因为整体的规划建筑面积少，最终可能只能盖一栋楼。所以会导致没有社区感，很难营造出当下改善家庭所需要的高端住宅的空间感，包括大门、会所、园林等。”

张凯则指出，虽然地块规模有限，但其独特的地理位置和CBD核心区的稀缺属性，使该地块成为市场关注焦点。在当前政策环境逐步宽松、市场分化加剧的背景下，呼家楼地块的出让不仅考验开发商的运营能力和产品打造水平，其成交结果也将为北京核心区高端住宅市场提供重要的价格参考指标，对未来市场走势具有显著的指示意义。

上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受界面新闻采访时表示：“北京这次土地交易总体还是积极的，而且都是一些比较优质的土地供应。从拿地企业来讲，一些资金状况比较好的企业还是有能力消化一些核心地段的土地，拿地意愿反映出这些企业的资金状况良好。”

北京限购放松影响有限

今年8月8日，北京五环外住房限购政策再次调整，自2025年8月9日起，符合条件的家庭在五环外购买商品住房不限套数，而五环内政策维持不变。同时，公积金贷款政策同步优化，包括首套房认定标准放宽、二套房首付比例统一降至30%，可以提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款。

界面新闻从业内了解到，政策出台在短期对市场起到提振作用。新政出台后首周，北京市新房、二手房成交量环比上升，房源带看量也明显活跃。但从8月份整体的市场反馈来看，新政对成交量虽然稍有拉动，但整体带动力不强。

8月份北京新房和二手房市场成交量环比7月都有小幅上升，但同比去年8月成交量仍在下降。

根据克而瑞数据，2025年8月北京新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）新增供应1516套，环比上涨5.3%，同比下跌59.4%；成交2733套，环比上涨6.2%，同比下跌12.1%；成交均价59879元/㎡，环比下跌6.8%，同比上涨19.0%。

根据北京市住建委的网签数据，8月北京二手住宅成交13331套，环比上涨4.28%，同比下降7.19%。

在政策东风下，开发商对于当前市场的态度依然谨慎。整个8月，仅有通州梨园板块的中铁建花语璟云敢集中开盘。

克而瑞分析指出，当前房地产市场已经告别狂飙突进的时代，进入一个由人口、经济、收入等基本面主导的时代。在政策带动下，预计“金九银十”传统旺季北京楼市将继续回升，不过相对往年，难以出现量价齐升的大幅反弹。