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地块基本信息：海淀“宝山”，这次是真·宝地！

先来划重点：占地2.86公顷（约43亩）总建面9.35万㎡，地上6万㎡容积率2.1，控高30米，局部36米共13栋楼，清一色6-11层洋房级小高层总户数474户，妥妥的低密改善盘！

简单说：这不是那种“二梯20户”的刚需盘，而是——专为海淀高知家庭准备的“静音生活区”！

海淀楼市无阳台，金隅卷飘窗了

8月26日，金隅地产海淀宝山0017地块公示了总平面设计图。

距离拿地2个月又21天，也算正常。

它西面一路之隔，是中建壹品0016地块，同一天拿地，估计报规图也快出来了。

有关0017地块图纸的基本信息：

1、占地2.86公顷，总建面约9.35万㎡，其中地上建面6万㎡，规划13栋6-11F洋房，总计474户，套均面积120㎡；

2、东西各有一个大门，都有装饰架构。尤其是东门、宽约25米，十分气派；

3、下沉会所设在小区中央，下沉广场内有两条异型建筑造型，颇有艺术气息。

说完这三点，花姐来聊聊它的主要问题。

层高低于3米？

从图纸上看，0017地块至少有五栋楼的层高不达标。

它们是1、2和3，都是9层、建筑高度为26.7米，单层层高约为2.97米；7和8皆为11层、建筑高度为32.70米，单层层高约为2.97米。

按照5月1日实行的《住宅项目规范》，新建住宅建筑层高不低于3米。

是建筑设计师有意无视新规吗？它有两种可能性：

1、它确实违反了新规，反正2.97米距离3米，只差了3厘米。有关部门或许手指一松，就过关了。毕竟，另外8栋是符合规范的；

2、它的实际层高达到了3米，手段是通过在室外标高做文章，利用坡度下沉来实现层高达标。

为什么一个层高的问题，金隅地产要搞得那么复杂呢？

秘密在于，它不想在1、2和3的楼前，设置消防扑救场地。

按照消防规范，住宅建筑高度≥27米，就应设置消防扑救场地。因此，我们经常会看到10层住宅的建筑高度多为26.95米，也是为了规避消防场地。

如果消防场地多了，小区的绿地率就可能不达标。

但，7#和8#为何建筑高度不做到33米呢？花姐一直无法理解。反正消防扑救场地也设了，只要高度不大于33米，就不要增加1部消防电梯。

也许，它们想层高达标，操作手法和1、2、3差不多。

此外，0017地块的设计师要挨板子，连消防回车场都给忘画了。

楼栋过长的秘密

金隅0017地块先天不足。

它占地2.86公顷，规划地上建面6万㎡，容积率2.1，控高30米，局部36米。

说实话，这个参数导致小区的楼栋很密。

花姐测算了一下，楼王5#的楼间距日照比，仅为1.655，没有达到最低标准；次楼王10#的楼间距日照比，仅为1.64，依然没有达标。

最令人不适的是第一排，11、12、13一字排开，两两距离仅为3.6米和4.05米，它们加一起共计9个单元。

根据《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》中2.1.7条值规定：当建筑高度在 18-36 米时，住宅单一方向宽度不宜超过四个单元。

的确，金隅0017地块每栋组合没有超过4个单元，但第一排3栋楼，由于间距太小，9个单元的长度加在一起，长约180米。

如此一长条横在第一排，挡住了小区后面楼栋的风水。

这个现象，来自顺义的龙湖宸翰也出现过，第一排房子、两栋楼长达130余米。

此地无银三百两。归根结底还是容积率太高、楼间距太密惹的祸。

海淀楼市送飘窗之王

目前，北京楼市对赠送面积这事，讳莫如深。

最近几个新盘，都被压缩了赠送面积。通州的中建运河玖院砍去了花池，朝阳区黄杉木双子豪宅的南向阳台只有1.2米，昌平国誉星城的南向阳台压缩至1.15米。

另有石景山中海新城640地块的花池，据说也被砍掉了。

一时风声鹤唳。

在海淀楼市，金隅地产依然没有在阳台上有所突破。

但，它比较大胆，那就把送飘窗送到极致吧。

从图纸上可以清晰地看到，户户南向会送两个飘窗，东西两头的端户，侧面被飘窗围满了。

魔高一尺，道高一丈。

如此一来，0017地块的得房率有可能打破海淀楼市的新纪录，会博得一个送面积大王的美誉。

有关它的户型面积段，预计有三种，分别是105平米、130平米和145平米。

海淀楼市已经回落，新项目规划开始妥协

8月26日海淀区宝山村棚户区改造平衡资金地块（二期）项目HD-1412-0017地块二类城镇住宅用地项目方案以及平面图的公示。

金隅海淀宝山村0017地块规划指标金隅宝山村0017地块基本情况如下：

建设用地面积：约2.86公顷（128,592.77平方米）。

总建筑面积：约9.35万平方米，其中地上约6万平方米，地下约3.35万平方米。

容积率：2.1

建筑高度：约18-32.7米（部分房源层高不到3米）

建筑层数：地上6-11层，地下2层 （洋房+小高层）

规划住宅套数：474套，主力户型为106㎡三居、128㎡四居、145㎡四居。

配建设施包括：社区综合文化室（800㎡）、10千伏开闭站（300㎡）等配套设施，建成后无偿移交政府。

规划下沉会所及中央下沉广场，部分楼栋设大尺度飘窗（进深0.8-1.2米）。

地铁6号线廖公庄站直线距离约520-700米，步行15分钟可达。（中海西黄村项目一站地）

南侧160米为阜石路，西侧1.3公里为西五环，自驾出行便利。

周边配套锦绣大地物流港（700米）、山姆会员商店（1.5公里），未来规划奥特莱斯等商业设施。

西北侧规划首师大附中九年一贯制学校（24班小学+12班初中），预计2028年9月招生。

周边现有绿谷雅园幼儿园、首师大附小柳明校区等教育资源。

看看规划图大家要注意的几个点：

豪横的飘窗赠送。

由于是海淀的住宅项目依旧看不到阳台赠送，其他区新房项目也在收紧肆无忌惮的阳台赠送，所以金隅0017地块没有阳台赠送很正常。如图所示几乎所有的户型都会有阳台飘窗和主卧飘窗赠送，也算是另辟蹊径。金隅这么大吃的的飘窗赠送各级隔壁中建壹品的项目也会跟上，要不然竞争起来太吃亏了。海淀新房项目会不是从此开始豪横的飘窗赠送的风气。

横向楼间距太窄。

海淀最近的几个项目楼与楼之间横向东西楼间距都很窄，建发海晏、华润臻澐东西的楼间距最窄在4 米左右，中海树村圆明玖序由于贯通南北只有一个通道东西的楼间距大一些在5.8米左右。金隅0017东西横向的楼间距又有了突破，最窄处仅3.6米左右。隔壁中建壹品估计规划也好不到哪去。把下沉广场会所的空间压缩点楼就好摆了，楼挨得太近隐私都容易暴漏，小编觉得高端商品房还是更要注重隐私和居住体验。

中间大户型楼栋过长，边户房源稀少。

这种超长的楼栋设计貌似是海淀独创。

很眼熟吧，这是海淀顶豪中海树村圆明玖序的楼栋长度，看来金隅项目的设计师的得了真传，有师傅教就有徒弟学。这样的楼给人的感觉就是上世纪70-80年代工厂宿舍楼的感觉，一排一排、单元多楼特别长，怎么都不像高端商品房的样子。中建壹品你可千万别学啊。

部分楼栋擦边好房子的层高标准，差了3公分。

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