西安二手房市场的压力

二手房已经超越新房成交量的西安，已经开始逐步进入存量房时代。

这个时候，观察市场的行情变动，二手房成交数据就比较重要。

从目前西安二手房市场来讲，面临的压力不仅仅是挂牌量比较高，还有新房市场对其带来的挑战。

特别是当越来越多的新房项目加入降价阵营之时，再加上新房的产品品质优势，二手房市场的压力会更大。

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8月份二手房成交环比、同比双降

西安市住房和城乡建设局9月4日发布了《2025年8月份二手房网签情况》。

数据显示：8月份，西安全市存量房（二手房）网签备案面积78.39万平方米；其中，住宅网签备案7255套，面积73.7万平方米。

8月份二手住宅7255套的网签量，环比下降17.52%，同比下降10.11%。

也就是说，8月份西安二手住宅网签量呈现出环比、同比下降。

同时，与2023年8月同期7495套的网签量相比，也下降了3.2%。

今年8月份的二手住宅网签套数，是近三年来同期的最低值。

至此，今年前8个月西安二手住宅共计成交66583套，去年前8个月的成交量为65019套，同比上涨2.4%。

从这几年西安二手房成交来看，每年年初的2-4月份会迎来一波市场高点，推高这一波成交的主要是学区房需求的释放。因为对于小孩要在当年9月上学的购房家庭来讲，必须在3、4月份把买房的事情搞定，接下来还要涉及到落户，才能赶上当年9月份入学。

经历这波市场高点之后，接下来会经历几个月的回调，然后到10月、11月又会迎来一波成交高峰期。

实际上，由于二手房从成交到网签有一个过程，网签的房源实际上成交需要往前推半个月至1个月时间。

西安二手房市场上，除了常规房源之外，还有一种特殊的房源，以超高的价格成交。

这类房源主要集中在城内的东七路、西七路、东八路、西八路沿线，继7月份一套6.4平方米的房源以65万元成交、折合单价101562元/㎡之后，8月份西七路211号有3套房源成交，面积分别为13.49平方米、21平方米、10.13平方米，成交单价分别为68198元/㎡、45714元/㎡、87857元/㎡……

就在这两天，西七路159-271号又迎来了一套9.72平方米的房源成交，成交价98万元，单价92593元/㎡，成交周期仅有1天！

这类根本不具备居住功能的老破小，之所以能够以豪宅级的价格成交，最核心的因素就是爱知中学学区。

教育配套，已经成为支撑起房价和热销最核心的因素，也是支撑起一个区域土地市场最核心的因素。

因此我们可以看到，这两年各区县、开发区，以及开发商，在积极引入名校合作办学，以此提升土地、项目的价值。

今年以来，爱知中学先后签约未央、新城、西咸，经开高铁新城板块则引入铁一中，交大附中也签约长安区多个项目。

以后，满城都是名校分校。

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二手房市场的压力

虽然说西安的二手房成交量已经超过了新房，每月八九千套的成交量看起来还不错，但这种不错的背后是以价换量，二手房的价格这两年在持续下跌。

并且站在当下来看，西安二手房市场面临的压力会越来越大。

这种压力，一方面是来自于自身的挂牌量不断增加，另一方面是来自于新房市场。

今年5月15日的时候，贝壳平台上西安二手房的挂牌量是158970套。

而今天，这个数据是167543套！

也就是说，在过去3个多月时间，西安的二手房挂牌量增加了8573套。

如果再加上6-8月成交的25198套对于挂牌数据的影响，这意味着在过去3个多月时间里西安新增挂牌了33771套二手房。

更重要的是，目前的16.75万套只是外网显示的数据，内网实际上的挂牌数据肯定会更高。

在如此高的挂牌量之下，压力可想而知。这种压力进一步给到了价格层面，业主为了尽快销售，只能选择降价。

除了挂牌量不断增加之外，新房市场的价格战对于二手房市场，也是一种压力。

在8月份，新房市场上的价格战已经愈演愈烈，万元出头在西安主城就已经可以买到新房了。

此时，必然会对二手房的价格产生一定的影响，这种影响结下了会越来越大。

更高品质、更高得房率的新房价格不断下降，将会导致同板块中的二手房更为尴尬。

这个时候，急于用钱、对于市场缺少信心的二手房业主，只能选择割肉亏损卖房。

一个小区中一旦有第一个带头降价买房的，就会有第二个、第三个跟上。

前两天，有朋友问：西安的二手房价格要跌到啥时候？啥时候是个底？

我的答案是3个字：不知道。

如果啥时候各大公司不裁员了、开始涨工资了，可能就会慢慢好起来。