原告居住权胜诉，被告须腾房并支付占用费 北京房产律师专业研判

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四原告基于生效判决对房屋享有居住权，却被被告长期占用无法入住，起诉要求腾退并支付使用费。近日，北京市朝阳区人民法院判决支持腾退诉求，明确 “非基于合法事由占用他人享有居住权的房屋，应依法腾退”。

一、案情梳理

1. 房屋背景与居住权来源：从租赁到生效判决确认居住权

北京市朝阳区 “一号房屋” 产权人为甲公司。1991 年 10 月，甲公司与马建军（已故）签订《房屋租赁契约》，由马建军承租 “一号房屋”。王丽（原告一）自 1979 年与马建军结婚后便在此居住，马明（原告二）出生后也一直居住于此。

1994 年 10 月，马建军去世。1998-1999 年间，甲公司将 “一号房屋” 承租人变更为马建军之父马振海（已故）。2006 年 3 月，马振海去世后，其配偶赵芳（已故）将王丽、马明赶出房屋，独自占用。2010 年 6 月，北京市第二中级人民法院作出A 号终审判决，明确王丽、马明、马亮（原告三，马建军之子）、马晓（原告四，马亮之女）四原告对 “一号房屋” 享有居住权。

2. 纠纷升级：被告占用房屋，四原告起诉维权

2007 年，“一号房屋” 面临拆迁，赵芳以马振海名义向甲公司支付购房款 14358.25 元，但法院生效判决已认定，因马振海已死亡，不具备购房主体资格，甲公司与马振海、赵芳均未成立房屋买卖合同关系，“一号房屋” 所有权仍属甲公司。2014 年 2 月，赵芳去世后，其亲属周伟（被告）继续占用 “一号房屋”，拒绝四原告入住。

四原告多次要求周伟腾退无果后，起诉至法院，诉求：1. 判令周伟立即腾退 “一号房屋”；2. 按 2000 元 / 月标准，支付自 2010 年 6 月 18 日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。周伟辩称：“一号房屋” 系赵芳婚内购买，自己作为继承人有权居住，且四原告仅享有居住权不享有收益权，不同意腾退及支付使用费。

二、案件分析

1. 争议焦点

周伟是否对 “一号房屋” 享有合法居住权益？

四原告要求周伟腾退房屋的诉求是否应支持？

四原告主张的房屋占有使用费是否合理？

2. 胜诉关键：四原告居住权有生效判决支撑，被告无合法占用依据

（1）四原告对 “一号房屋” 享有合法居住权，来源明确且受法律保护

法律依据：《民法典》第三百六十六条（居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要）、第二百三十六条（妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险）。

事实推导：① 四原告对 “一号房屋” 的居住权已经 A 号终审判决确认，该判决具有法律效力，非经法定程序不得推翻；② 该居住权源于马建军最初的承租权，王丽作为配偶、马明等作为子女及孙女，均属合法共居人，其居住权不因承租人变更而消灭。

（2）周伟对 “一号房屋” 无合法居住权益，占用行为构成妨害

法律依据：《民法典》第一千一百二十二条（遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产）。

事实推导：① 周伟主张 “基于继承赵芳权利享有居住权”，但生效判决已认定赵芳未取得 “一号房屋” 所有权，该房屋并非赵芳遗产，周伟无继承基础；② 赵芳的居住权源于与马振海的婚姻关系，具有人身专属性，不能继承；③ 周伟与马振海无扶养关系，亦无法基于马振海的权利取得居住权，其占用房屋无任何合法依据，已妨害四原告的居住权。

（3）占有使用费分段认定，逾期腾退应支付合理费用

法律依据：《民法典》第二百三十八条（侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿）。

事实推导：① 赵芳在世期间及去世后初期，因赵芳曾支付购房款，虽未取得所有权，但主观无明显过错，故对四原告主张的此前使用费不予支持；② 法院已判令周伟腾退，若其逾期不腾退，将直接损害四原告居住权益，四原告主张 2000 元 / 月的使用费标准合理，应予支持。

三、裁判结果

被告周伟于本判决生效之日起十日内，腾退北京市朝阳区 “一号房屋”；

若被告周伟逾期未腾退，需按 2000 元 / 月的标准，向原告王丽、马明、马亮、马晓支付自本判决生效后第十一日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；

驳回原告王丽、马明、马亮、马晓的其他诉讼请求。

四、案件启示

1. 居住权人避坑：3 个核心维权要点

依托生效法律文书，明确权利边界

若居住权已由法院判决确认，需妥善保管判决书等证据，当权利被侵害时，可直接凭生效文书主张权利，无需重复举证居住权合法性；涉及租赁房屋的，还应留存租赁合同、户口登记等证明居住来源的材料。

及时主张权利，避免长期放任占用

发现房屋被他人非法占用后，应第一时间通过协商、发函等方式要求腾退，留存沟通记录；协商无果的，需及时起诉，避免因占用时间过长导致维权成本增加。

合理主张使用费，提供标准依据

主张房屋占有使用费时，需结合同地段类似房屋的租金水平提供参考依据（如周边房屋租赁市场价格、中介报价等），确保主张的标准合理合法，更容易获得法院支持。

2. 占用方警示：2 个 “不可为” 行为

不可无合法依据占用他人享有居住权的房屋

即使是亲属关系，若未取得合法的居住权利（如继承、租赁、借用等），也不得占用他人享有居住权的房屋，否则需承担腾退及赔偿责任。

不可忽视生效判决效力，拒绝履行义务

对法院生效判决确认的权利，应主动履行配合义务，若对判决有异议，可通过再审等法定程序救济，但不得拒不履行，否则可能面临强制执行、罚款甚至拘留等法律后果。

3. 核心提醒：居住权保护 “权利法定，妨害必纠”

本案的核心裁判逻辑是 “居住权的享有需有合法依据，生效判决确认的居住权受法律保护；非基于合法事由占用房屋的，应依法腾退，造成损害的需承担赔偿责任”。

建议在涉及房屋居住、继承等纠纷时，优先通过法律途径明确权利归属；若自身居住权被侵害，要及时依托证据维权，必要时咨询专业律师制定诉讼策略，切实维护自身的居住权益。

法律小贴士

《民法典》第三百七十一条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。” 本案中，即使马振海曾有关于房屋的安排，因未依法设立合法的居住权或所有权，周伟仍无法基于此取得权利，再次说明居住权的设立与行使需符合法律规定的形式与实质要件。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）