由业主牵头进行自主更新、原拆原建，是否能够持续推动老旧小区改造？

关于近期发布的《国务院关于推动城市高质量发展的意见》提到：

稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。持续推动城镇老旧小区改造。

我个人理解关于旧改，拆迁部分的内容，是政府也不想牵头来搞了。其主要原因还是土地财政模式已经不能够为政府平衡前期的拆迁成本，所以鼓励业主“你行你就上”，还省去了政府拆迁带来的社会矛盾。

异地拆迁能够广泛推广的基本逻辑，是旧城区的土地拆迁后，经过一级开发，可以加入到公开土地市场进行拍卖，因为旧的地块往往靠近主城区，土地价值较高，土拍能够获得较高的土地出让金。而新建的拆迁房的土地，往往是在郊区或者新城区，土地价值相对较低。只要老地＞新地，一出一进，政府财政能够平衡。而现在，房地产市场下行，土地出让金锐减，财政收入不能够覆盖支出，政府就不愿意做异地拆迁的事情，那么大家就在原址上重建，不涉及到土地置换，不把增量土地加入，尽量减少流程环节和资金需求。

但把重建更新的权责交给业主，业主就能够推行下去吗？我感觉很难。

在最新出台的《民法典》中，第二百七十八条中

(七)改建、重建建筑物及其附属设施，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

3/4面积和人数都同意的情况下，才能对建筑进行改建和重建。如果光靠业主自己成立的业委会，不管是从技术上还是号召上，都很难统一小区零散业主的意见。更何况需要进行改造更新的小区，多半都是老旧小区，租赁租户比例较高，原业主早就没有居住在这里，只要能够出租，额外花钱进行改造的意愿就会小很多。

想一下，老旧小区就加装一部电梯，低楼层住户的意见就很难统一，何况更大的改造。

当然，我也知道目前部分地区的老旧小区，正在试点业主自主更新的模式，比如浙工新村。整个小区548户业主全体同意，自筹资金5亿元，平均每户需要支出100万左右。如果没有其他优惠政策向导，国内有哪个小区能够完成100%同意，且每户出资100万用于重建的“奇迹”呢？

浙工新村作为自主更新的试点工程，能够启动上马，自然是有其背后的政策支持。比如政府提供的资金补助，还有就是扩容。所谓扩容就是指的重建新增的面积大于老旧小区原本的面积。

比如下面案例中，对于100万筹资来源的计算，原面积分摊改造费用+扩建面积市场价+车位市场价=100万，也就是说业主出了100万的钱，是获得了等价于100万估值的资产。而且，这笔钱是可以商贷或者公积金的，也就是说当地的金融机构能够提供等同于购买商品房的贷款政策。

然而在另外一个案例中，“自主更新、原拆原建”却没有能够推行落地实施。

在2023年，成都市武侯区中央花园小区在业主们组织“自拆自建”的时候却遇到了诸多困难，尽管自拆组织者喊出了“不等不靠不要，自拆自建改造”的口号——支持拆旧建新，让房子升值，居住环境得到提升。也获得了大部分业主的支持，但是少数业主给出了十分现实的疑虑，即在改造更新过程中，如果烂尾了，该由谁来负责？

尤其是在房地产行业下行的大环境下，新建商品房楼盘的项目都会出现烂尾，更何况这样程序更复杂，利益瓜葛更多的旧改项目。

成都这个小区的自主更新。万里长征才迈出第一步，而且还没有完全迈得出去——签字的户数都还没筹齐！至于后面的过建委，规划，税务，消防……部门的关，还没影子；和拆迁，土方，总包……这些上下游供应商的谈判，还没着落。

很多时候我们喜欢说——让专业人做专业事，但更多的时候我们还是怀疑这些所谓的“专业”的单位，在中间捞了太多好处。本着肥水不流外人田的原则，还不如居民自己把这些活儿承接了。但遗憾的是，这种“小农意识”般的事必躬亲，反而会因为不专业和缺乏经验，让项目产生更大的亏损，甚至搁浅。

说实话城市更新，旧改之类的项目最好是让政府牵头来做，目前，那些看上去是业主自主更新的试点项目，实际上背后是有非常多的优惠政策支持的，政府只是不直接出面，而是在幕后支持。但如果政府彻底不管老旧小区的改造，仅凭业主自己的组织能力，能够大范围地推行自主更新的这种旧改模式吗？