上海东外滩再现楼板价超9万/㎡宅地

2025年9月4日，上海2025年第七批次集中土拍落下帷幕，共成交5宗宅地，合计成交总价111.2亿元。

其中杨浦滨江地块竞争尤为激烈，经过9家参拍主体75轮竞价，最终由中铁置业以27.4亿元竞得，溢价率28%，成交楼板价92225元/平方米，在所属的东外滩板块中楼板价排名第二，仅次于内环内的平凉社区宅地。

该地块容积率1.8，限高24米，或将被打造成低密度洋房社区，瞄准优质改善型客户。

2025年以来，上海表现亮眼，在各能级城市土拍规模回落的背景下，前8月上海土拍出让总价达到1848亿元，居全国首位。

9月4日，上海迎来2025年第七批次集中土拍，本轮土拍共成交5宗含宅地，3宗溢价成交，2宗底价成交，平均溢价率12.66%，成交总价111.2亿元。

从房地价差来看，本轮地块房地价差大多不小于2.5万元/平方米，保证了相对充足的利润空间。

其中杨浦滨江地块热度最高，吸引了多家房企参拍，经过75轮竞价后由中铁置业竞得，成交总价27.36亿元，溢价率28%，楼板价超9.2万元/平方米，在所属的东外滩板块中楼板价排名第二，仅次于内环内的平凉社区宅地，该地块于2025年6月由保利发展竞得，成交楼板价9.55万元/平方米。

该地块是本次土拍中唯一的滨江纯住宅用地，位于杨浦滨江南段核心区，距黄浦江仅约700米，坐拥一线江景资源，属“杨浦滨江九宫格”范畴。周边汇聚了美团、哔哩哔哩、字节跳动等科技巨头总部，周边同类项目有保利海玥外滩序、上海城投·兴华里等，去化速度快，市场热度高。

值得注意的是，2024年12月，中铁置业通过遴选，以总价14.26亿，楼面价约7.5万/平方米获取上海杨浦区定海社区一宗风貌别墅地块。该地块就在此次杨浦滨江地块附近，在竞得这幅地块后，中铁置业在板块内将有两个项目，后期或将起到一定的联动效应。

除杨浦滨江地块高热外，普陀真如宅地刷新板块地价新纪录。

普陀真如宅地吸引了上海城建、中海和招商三家竞买人参与竞拍，经过68轮竞价后，由上海城建竞得，地块成交总价52.4亿元，平均楼板价79324元/平方米，与周边可比房价相较，房地价差大约在3万元/平方米。

该地块的楼板价超过了2025年7月份成交的翠谷一期地块，成为普陀新的单价地王。

当时翠谷一期A03D-01、A03D-03地块吸引了两家竞买方，最终由中海以65.25亿元竞得，住宅部分楼板价约7.6万元/平方米，而当时未竞得的另一家参拍方，即是今日成功拿地的上海城建。

此外还有闵行区颛桥地块吸引了上海闵房、象屿地产+天安中国联合体以及浙江精工钢结构（精工钢构）三家企业参拍，最终由精工钢构以11%溢价率竞得，地块成交总价5.5亿元。

美兰湖地块和青浦新城地块分别由建发房产和新易腾以23.23亿元和2.7亿元底价竞得。

2025年前8月，上海土拍成交金额高居全国首位，出让总价达到1848亿元，杭州、北京分列2、3位，出让总价分别达到1377亿元和1154亿元。

2025年前8月全国房地产用地出让金额分布来看，上海出让金额达到全国的13%，杭州和北京分别占9%和8%，前3城市合计占全国土地出让总金额的30%。

从土拍热度来看，在2025年累计土地出让金额超过100亿的城市中，溢价率高居前三的分别是杭州、深圳和上海，溢价率分别达30%、27%和20%。

三个城市的稳市场进程均处于第一梯队，但从2025年土拍热度的成因来说，其中杭州更多的是由于解除新房限价，大幅拉升了利润预期；深圳是在连续两年新增供地严重不足之后，2025年稀缺优质宅地的热度显著攀升。CRIC数据显示，2023-2024年深圳宅地年均成交100万平方米，新房年成交则高达400万平方米；上海则更多的是由于供求关系的相对良好表现，尤其是中高端市场新房价格持续坚挺。

2025年以来，在行业延续止跌回稳、严控增量库存的大环境下，各能级城市土拍规模延续回落，少数投资回报确定性强的城市，成为了地市投资的绝对主力。

尤其是上海、北京、杭州、深圳等热点城市，无论是成交金额还是溢价率等，明显高于其他城市。

对企业来说，当前土地投资“宁缺毋滥”，“强者恒强”依旧是土地市场关键词。（来源：丁祖昱评楼市）

文章来源:丁祖昱评楼市