借名买经适房胜诉！法院判决兄弟协助过户，北京律师拆解要点

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儿子以父亲名义购买经济适用房，全额出资、装修并居住多年，父母去世后兄弟就房屋归属产生争议。近日，法院判决确认借名买房关系成立，判令兄弟协助办理过户，为亲属间借名买房的权利归属纠纷提供了典型指引。

一、案情梳理

1. 2007-2008 年：拆迁获经适房指标，儿子借父名购房

王建国（案外人，化名）与张桂英（案外人，化名）系夫妻，育有三子：长子王军（被告一，化名）、次子王强（原告，胜诉方）、三子王勇（被告二，化名）。2007 年 1 月，全家位于 X 胡同 13 号院的房屋拆迁，王建国、王强等均获得《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》，具备经适房购买资格。

2008 年 9 月，王强因个人原因，借用父亲王建国的名义与甲公司（房地产开发公司，化名）签订《北京市商品房预售合同》，购买 “一号房屋”，总房款 29.899 万元。王强全额支付了购房款、契税等费用，并于房屋交付后出资装修，随后入住至今，一直实际缴纳物业费、供暖费、水电费等日常费用。2011 年 5 月，“一号房屋” 登记在王建国名下。

2. 2012-2021 年：父母相继去世，房屋归属起争议

2012 年 8 月，王建国去世；2021 年 3 月，张桂英去世。父母去世后，王军主张 “一号房屋” 系父母遗产，应按法定继承分割，拒绝协助王强办理过户。王强称，当初借用父亲名义购房时双方有口头约定，房屋实际归自己所有，且自己已履行全部出资和使用义务，遂起诉至法院，诉求：1. 确认与王建国就 “一号房屋” 存在借名买房合同关系；2. 判令王军、王勇协助办理过户手续。

王军抗辩：1. 无书面借名买房合同，不存在借名关系；2. 王强支付房款系受父亲委托，并非实际购房；3. 父母在世时持有房产证，房屋应属遗产；4. 2017 年人民调解时王强曾同意母亲处置房屋，视为认可房屋归父母所有。王勇表示不清楚购房经过，不发表意见。

3. 法院查明：借名事实清晰，证据链完整

法院经审理查明：

出资与使用：王强提交的银行流水、购房发票、契税完税证等证实其全额支付购房款；装修合同、物业费缴费记录、居住证明等证明其实际装修并长期居住。

指标与交易：王强与王建国均有经适房购买资格，“一号房屋” 买卖合同虽以王建国名义签订，但王强全程参与实际交易。

关联案件：2023 年，王军与王强就登记在王强名下的 “二号房屋”（原由王建国借用王强指标购买）达成调解，王军支付折价款后取得 “二号房屋”，侧面印证双方存在 “互借指标购房” 的惯例。

调解记录：2017 年人民调解仅记载张桂英申请处置房屋，王强 “同意母亲处置” 未明确放弃房屋所有权，不能作为否定借名关系的依据。

二、案件分析

1. 争议焦点

王强与王建国之间是否存在借名买房合同关系？

王军、王勇是否负有协助王强办理 “一号房屋” 过户的义务？

2. 胜诉关键：借名买房事实成立，符合法律认定标准

（1）借名买房合同关系成立，书面合同并非必要条件

法律依据：《民法典》第四百六十九条（当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式）、第五百零二条（依法成立的合同，自成立时生效）。

事实推导：① 虽无书面借名协议，但王强提交的出资凭证、装修记录、居住证明等形成完整证据链，证实其 “实际出资、实际占有使用”；② 王建国与王强均有经适房资格，不存在 “以借名规避政策” 的情形，借名目的合法；③ 双方曾互借指标购买另一套房屋（“二号房屋”），形成交易惯例，进一步佐证借名合意存在，故应认定借名买房合同关系成立。

（2）王军的抗辩理由无事实依据，不能否定借名关系

法律依据：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条（当事人对自己的主张需提供证据证明）。

事实推导：① 王军主张 “王强支付房款系委托行为”，但未提交书面委托协议，且王强长期占有使用房屋、父母未提出异议，与 “委托付款” 的常理不符；② 房产证由父母持有系因 “借名登记” 的客观需要，不能直接证明房屋归父母所有；③ 2017 年人民调解中王强 “同意母亲处置” 系对母亲处分权的尊重，未明确放弃自身权利，不能视为对借名关系的否定，故王军的抗辩不成立。

（3）父母去世后，继承人应履行协助过户义务

法律依据：《民法典》第五百七十七条（当事人一方不履行合同义务应承担违约责任）、第一千一百五十九条（继承遗产应当清偿被继承人的债务）。

事实推导：① 王建国生前负有协助王强办理过户的合同义务，其去世后，王军、王勇作为法定继承人，应在继承遗产范围内履行该义务；② “一号房屋” 虽登记在王建国名下，但根据借名合同约定，实际所有权归王强，不属于父母遗产，王军主张 “按遗产分割” 无法律依据，故应判令王军、王勇协助过户。

三、裁判结果

确认原告王强与王建国就北京市 “一号房屋”存在借名买房合同关系；

被告王军、王勇于本判决生效后七日内，协助原告王强将北京市 “一号房屋” 过户至原告王强名下；

本案案件受理费由被告王军负担。

四、案件启示

1. 借名买房避坑：3 个核心操作要点

签订书面借名协议，明确权利义务

借名买房时务必签订书面《借名购房协议》，明确约定 “借名原因、出资主体、房屋实际所有权归属、过户时间及条件、违约责任” 等核心条款，避免因 “口头约定” 产生争议。协议可由双方及见证人签字，并留存身份证复印件、联系方式等信息。

留存完整出资及使用证据，形成证据链

实际出资人需全程留存：① 出资证据（银行转账记录需备注 “购房款”、购房发票、契税完税证、装修合同及付款凭证）；② 使用证据（物业费、水电费、供暖费缴纳记录、居住证明、邻居证言）；③ 沟通证据（与出名人就借名事宜的聊天记录、录音、邮件等），确保 “实际出资、实际占有” 的事实可证。

选择合适借名对象，规避继承风险

优先选择无复杂家庭关系的借名对象，若向父母、子女等亲属借名，应在协议中明确 “房屋不属于借名人遗产”，并可告知其他家庭成员借名事实，必要时进行公证，避免借名人去世后引发继承纠纷。

2. 继承人警示：2 个 “不可为”

不可仅凭登记主张房屋所有权，忽视实际权利状态

房屋登记仅具有公示效力，不能等同于实际所有权。若发现亲属间存在借名买房可能，需核查出资、使用等证据，不可直接主张 “登记即所有”，否则可能因证据不足承担败诉风险。

不可拒绝履行借名合同义务，滥用继承权利

若借名人去世，继承人应尊重借名合同约定，履行协助过户义务，不可因房屋升值等原因拒绝配合；否则需承担违约责任，还可能影响自身其他继承权利的行使。

3. 核心提醒：借名买房 “合同为基，证据为本”

本案的核心裁判逻辑是 “借名买房关系的成立不以书面合同为唯一要件，实际出资、实际占有使用及合理借名目的，可综合认定借名合意存在”。在房地产调控政策严格的背景下，借名买房需谨慎操作，全程留存证据；发生纠纷后，应依托证据及时主张权利，通过法律途径确认实际所有权，维护自身合法权益。

建议涉及借名买房时，咨询专业律师审核协议条款、规避法律风险；若已发生争议，可委托律师梳理证据链，通过诉讼确认权利归属，避免因证据不足导致 “钱房两空”。

法律小贴士

《民法典》第二百三十四条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。” 借名买房中，实际出资人可依据借名合同及出资、使用证据，向法院提起诉讼，并要求登记权利人或其继承人协助办理过户手续。需注意，若借名购买的是经济适用房等政策性住房，需确保不违反政策规定，否则借名合同可能被认定为无效。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）