权利人起诉要回经适房胜诉，法院判占有人返还 北京律师解读案例

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身患重病、丧失劳动能力的经适房权利人，因早年签订的转让协议被认定无效，要求实际占有人腾退房屋却遭拒绝。近日，北京市大兴区人民法院判决支持权利人诉求，判令占有人 30 日内腾退房屋，明确 “经济适用房转让违反政策无效后，无权占有应返还” 的裁判规则。

一、案情梳理

1. 2009-2017 年：合法申请经适房，签订协议后房屋被他人占有

陈建国（原告，胜诉方）与王丽（前妻，已故）1991 年结婚，1992 年育有一子陈明（2011 年去世）。2009 年 9 月，陈建国以 “一家三口” 名义申请经济适用房，符合当时低收入住房困难家庭申请条件。

2013 年 8 月，陈建国与甲公司（原大兴城建公司）签订《经适房选房确认书》，选定 “一号房屋”（大兴区）；2016 年 7 月，双方签订《北京市商品房现房买卖合同（经济适用住房）》，房屋登记至陈建国名下，性质为经济适用房。

2016 年 7-9 月，陈建国因经济困难，经孙磊（介绍人）介绍与赵强（被告一）签订《协议书》《代理购买经适房协议》等，约定由赵强出资购买 “一号房屋”，赵强无偿居住至经适房允许上市，到期后陈建国还款腾房或过户。随后赵强出资 45.3097 万元购房并装修，实际占有房屋，后交由其儿子一家居住。

2. 2018-2024 年：协议被确认无效，起诉腾退获支持

2018 年，王丽起诉至西城区法院，主张陈建国与赵强签订的《协议书》违反经济适用房政策。法院审理后判决：该协议因损害社会公共利益无效（经济适用房面向低收入家庭，擅自转让违反 “申请审核公示” 制度）。

协议无效后，陈建国因身患重病、丧失劳动能力，急需 “一号房屋” 作为基本住房保障，多次要求赵强腾退遭拒 —— 赵强以 “陈建国欠其 70 万元借款未还” 为由，主张 “还钱才腾房” 或 “直接过户抵债”。2024 年，陈建国起诉至大兴法院，诉求：1. 判令赵强、孙磊腾退 “一号房屋”；2. 本案诉讼费由被告承担。

赵强辩称：双方实为 “借款抵押”，房屋是借款抵押物，不同意腾退；孙磊称自己仅为介绍人，未实际居住，腾退事宜由赵强做主。

二、案件分析

1. 争议焦点

赵强以 “出资购房、有借款未还” 为由占有 “一号房屋” 是否合法？

孙磊是否需承担腾退责任？

2. 胜诉关键：协议因违政策无效，无权占有应返还

（1）经适房转让协议无效，赵强占有失去合法依据

法律依据：《民法典》第一百五十三条（违反法律、行政法规的强制性规定或公序良俗的民事法律行为无效）、《经济适用住房管理办法》第二十四条（经适房实行申请、审核、公示制度，不得擅自转让）。

事实推导：① 经济适用房是政府面向低收入住房困难家庭的保障性住房，其转让受严格政策限制，陈建国与赵强签订的《协议书》约定 “无偿转让购买权”，直接规避经适房申请审核制度，违反公共利益，已被生效判决确认无效；② 协议无效后，赵强 “基于协议占有房屋” 的基础丧失，其主张的 “出资” 可通过另案主张借款返还，但不能对抗陈建国的物权请求权。

（2）赵强的 “借款抵押” 不成立，无权对抗腾退请求

法律依据：《民法典》第三百九十五条（不动产抵押需办理登记才生效）、第二百三十五条（无权占有不动产，权利人可请求返还原物）。

事实推导：① 赵强主张 “房屋为借款抵押物”，但未办理不动产抵押登记，根据 “抵押登记生效” 原则，抵押权未设立；② 赵强仅持有房产证原件，不能证明存在合法抵押关系，其占有房屋属 “无权占有”，陈建国作为登记权利人，有权要求腾退。

（3）孙磊非法律关系主体，无需承担腾退责任

法律依据：《民法典》第四百六十五条（合同仅对当事人具有法律约束力）。

事实推导：孙磊仅为双方介绍人，未参与《协议书》签订，也未实际占有房屋，不是本案权利义务主体，陈建国要求其腾退缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

三、裁判结果

被告赵强于本判决生效后 30 日内，向原告陈建国腾退并返还位于北京市大兴区（“一号房屋”）；

驳回原告陈建国对被告孙磊的诉讼请求；

本案案件受理费由被告赵强负担。

四、案件启示

1. 经适房权利人避坑：3 个核心维权要点

明确经适房转让限制，拒绝违规协议

经济适用房自购买之日起 5 年内不得上市交易，且转让需经住房保障部门审核，仅限符合条件的家庭购买；切勿因经济困难签订 “代买”“转让”“抵押” 等违规协议，此类协议大概率被认定无效，反而可能导致房屋被长期占用。

协议被确认无效后，及时主张腾退

若违规协议被法院认定无效，应立即向实际占有人发送书面腾退通知，留存证据；对方拒不配合的，及时提起返还原物诉讼，避免因 “长期拖延” 导致占有人形成 “事实居住”，增加腾退难度。

留存住房困难证据，强化维权合理性

如身患重病、丧失劳动能力、无其他住房等，需提交医院诊断证明、无房证明、居委会出具的困难证明等，向法院说明房屋是 “基本生活保障”，增强诉求的合理性和紧迫性。

2. 经适房代买 / 出资方警示：2 个 “不可为”

不可参与经适房代买 / 转让，避免协议无效风险

明知是经济适用房仍代他人出资购买、签订转让协议，因违反政策，协议必然无效，不仅无法取得房屋所有权，还可能因实际占有被起诉腾退，出资款需通过借款纠纷另案追索，耗时费力。

不可仅凭 “持有房产证” 主张抵押，需依法登记

以房屋为借款抵押时，必须到不动产登记机构办理抵押登记，未登记的抵押权不成立，无法对抗权利人的腾退请求；仅持有房产证不能证明抵押关系，难以保障自身债权。

法律小贴士

《经济适用住房管理办法》第二十五条规定：“城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：（一）具有当地城镇户口；（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。” 本案中，赵强并非经适房审核通过的申请人，其与陈建国的转让协议因违反上述规定被认定无效，充分体现了经适房 “保障特定群体” 的政策属性，违规转让行为不受法律保护。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）