房企再也不愿盖写字楼了。︱刘德科

文︱刘德科

今天来关注一个很冷门的小问题：为什么现在房企几乎不盖写字楼了？

主要有四个原因——

第一，商务用地规划占比严重过量。

在中国几乎所有城市，商办用地的供应都是过量的。中国城市建设用地的规划，存在着严重的「土地资源错配」，即大量建设用地首先留给了商办或工业，然后才轮到住宅。以深圳为例，2021年深圳的现状商办体量高达1.6亿㎡，相当于东京的1.2倍，但深圳的GDP仅有东京的40%；按既有规划，深圳还将增加约1亿㎡的商办体量，达到惊人的2.6亿㎡〔深圳市规划国土发展研究中心数据，2021中国城市更新创新发展（深圳）峰会，2021/4/23〕。

当然，最近三四年，由于房地产行业极度不景气，很多城市都缩减了商办用地供应，但惊人的存量还是死死掐住了写字楼的升值潜力。不升值，自然就难卖，房企盖写字楼的意愿自然就越来越低。

第二，大企业自盖写字楼的成本远低于购买。

有作为的城市都在拼产业。很多城市为了招商引资或创造税收，很愿意以超低廉的地价向大企业定向供地，让他们盖总部大楼。多大的企业有资格享受这样的红利？以杭州为例，阿里巴巴有资格，薇娅也有资格，哪怕你的企业规模只有薇娅的1%，只要你属于热门产业，并且做出了一些些全国影响力，你也可以有资格。

再做个夸张的假设：假设今天董宇辉想在十座头部城市（除京沪深外），盖十个总部，他都能以超低廉的地价获得当地政府的定向供地。

大客户都有自己的总部大楼，自己用不完还能大量拿出来出租；你说，房企再去盖写字楼，他们还能卖给谁？

第三，类住宅严控政策误伤了写字楼。

由于商办供应过量，所以房企只好把商办用地做成类住宅。这是政府不愿意看到的状况。所以，几乎每个头部城市都会出台政策，严控商办性质的类住宅——主要办法是商办项目的最小户型不得低于300平米至800平米不等。这样的政策措施严重误伤了写字楼，导致写字楼没法根据自身地段价值与市场需求做精准的产品定位，只能做超大户型的高端写字楼。这样一来，房企就更没兴趣盖写字楼了。

第四，写字楼项目没法快速创造现金流。

房地产市场极度不景气，哪怕是地产央国企都活得如履薄冰，他们最在乎的就是每一个新项目最好都能以最快的速度实现现金流回笼。写字楼这种难缠的品类，跟「快速创造现金流」完全没有关系，如果不是迫不得已，他们是万万不会碰的。

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2025/9/3

主编-何玲 影像总监-费嘉

编辑-卢丹婷 编导-沈奕飞 摄像-王德正

商务总监-周慧慧 总策划-王冬莺 总编辑-刘德科