确定性筑底、弹性破局 新城控股半年度安全答卷

来源：搜狐财经

在房地产行业疾风骤雨之后，如何重塑信心、保证现金流稳定仍是房企当下核心议题。8月29日，新城控股发布2025年半年度报告，交出了一份盈利成绩单，以稳步向好的确定性发展应对外部环境的不确定性；同时，融资端口以及建管业务的破局与突围，让外界看到了新城穿越周期的更多可能。

根据报告，上半年新城控股实现营业收入221亿元，归属于上市公司股东的净利润8.95亿元，扣非归母净利润9.47亿元。值得一提的是，公司毛利率为26.85%，比去年同期增长5.25个百分点。

经营稳健 毛利率提升至27%

“住宅+商业”双轮驱动积蓄的势能，让新城控股始终稳扎稳打，保持发展定力。

财报显示，公司上半年实现合同销售金额103.30亿元，合同销售面积133.5万平方米；实现回款金额118.84亿元，回款率达到115.05%，资金回笼保持高质量。

此外，截至报告期末，新城控股已售未结转面积（含合联营项目）达到1179.19万平方米，为未来核心溢利稳定增长奠定坚实基础。

财务方面，截至报告期末，公司在手现金余额91.83亿元，在手现金充裕；净负债率为53.40%，继续保持较低水平；公司经营性现金流净额为2.86亿元，持续聚焦正向现金流积累，夯实财务安全底线。

同时，新城控股在债务端积极调整，确保债务结构安全稳定。根据半年报，截至2025年6月末，公司期末融资余额为522.76亿元，较年初压降13.74亿元，债务结构持续优化；公司合联营权益有息负债降至25.82亿元，相比年初再次下降6.91亿元。

新城控股表示，公司根据市场变化和自身优势，积极调整经营策略，相比签约规模，更看重资产价值的守护。公司在“保现金流”、“保交付”和“守价值”之间寻求最佳平衡点；秉持“量价平衡”基本原则，有效销售促循环、积极化债守价值，力求平稳穿越本轮周期，通过精细化管理，实现资金回笼和资产经营的高效运转，逐步重启增长。

在保交付方面，上半年公司已完成16000余套住宅的集中交付，积极兑现对业主的承诺。进入下半年，新城控股将持续优化交付流程，强化工程品质管控，确保全年交付任务高标准完成。

商业压舱 毛利贡献近8成

在市场分化加剧背景下，商业板块为新城控股提供了确定性更强的市场空间，成为对抗市场周期波动“压舱石”。

2025年上半年，公司商业运营总收入为69.44亿元，同比增长11.8%；物业出租及管理业务毛利45.73亿元，占公司总毛利由去年同期的57.21%提升至77.06%。

此外，该业务板块的毛利率达到71.20%，高盈利性的物业出租及管理业务的扩张，对公司整体毛利率带来支撑。

规模上，截至2025年6月30日，新城控股在全国141个城市布局205座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达174座，开业面积达1608.14万平方米，出租率达97.81%，保持行业领先。

在存量竞争的商业新常态下，运营能力已成为核心决胜要素。新城控股通过“五边形经营理念”重构商业场景，以体验式消费构筑差异化优势。上半年，2025年“我爱你 五月”以“吾悦爱健康”为主题，不仅重磅发布“吾悦健康操”、向消费者赠送出近9万份长者健康体检套餐，还集结全国吾悦广场会员创造了线上线下超千人同时跳操的世界记录，掀起了一场全民参与的健康热潮。

此外，新城控股还立足于江苏13城、46座吾悦广场的业务布局，携手苏超联赛这一顶流议题以“吾悦爱江苏”为主题，打造一系列承接球迷服务、城市情感、文旅消费的创新活动，持续让消费者因为线下商业而欢喜，用健康、陪伴、愉悦的情绪价值，建立线下的差异化优势。

商业运营的成效，在吾悦广场持续攀升的客流量与销售额数据中得到了生动印证。根据半年报，报告期内，吾悦广场客流总量达9.5亿人次，同比增长16.0%；总销售额超 515 亿元（不含车辆销售），同比增长16.5%；截至报告期末，会员人数4,917万人。

商业板块规模和质量齐头并进的背景下，新城控股经营性收入已覆盖利息支出的4倍，这意味着商业现金流足以自我造血，进一步增强公司在新周期之下的抗风险能力。

中金公司在近期研报中指出，新城控股商业运营表现符合预期，看好公司在线下商业市场中具备显著竞争优势，以及财务压力缓释与轻资产业务提速之下商业运营中长期外延成长能力。维持2025年/2026年归母净利润10.6亿元/16.1亿元的盈利预测不变，维持跑赢行业评级，维持18.5元/股的目标价不变。

融资破局 建管业务收益稳定

双轮驱动构筑的确定性底盘之外，融资渠道的多元化和建管业务的持续拓展，是新城控股上半年的弹性变量，为公司发展注入了更多的动力与可能。

今年6月，新城控股母公司新城发展宣布，成功发行3亿美元高级无抵押债券，成为近3年首家重启境外资本市场融资的民营房企。8月，新城控股成功发行一笔规模为10亿元的中期票据，并获得中债增全额担保，总认购倍数为2.28倍，票面利率为2.68％。

此外，公司构筑的强运营护城河不仅提升了商业的盈利能力，也为公司在融资方面赢得了更大空间。数据显示，今年1-6月，新城控股新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约44.79亿元。

借助政策支持，新城控股还实现了融资总量和结构的优化以及融资成本的连续下降，并确保了公开市场的到期全额兑付。截至报告期末，公司整体平均融资成本为5.55%，较2024年末下降0.37个百分点。

债务方面，作为行业里少数坚持“零违约”的民营房企之一，2025年上半年，新城控股已偿还境内外公开市场债券10.67亿元，保持着高度自律的信用管理记录。

新业务上，上半年代建行业新增拓展增长超预期。克而瑞数据显示，上半年代建新增规模TOP20企业新增签约建筑面积达10983万平方米，同比增长28%，呈现出良好发展势头。

新城控股基于业务协同优势，代建、代管业务基本实现了全国化布局，通过品牌输出和管理服务获取稳定收益。数据显示，新城建管2025上半年新增签约面积超305万平方米，在全国范围内累计管理项目115个，其中商业综合体管理项目65个；累计管理总建筑面积超1900万平方米。考虑到代建市场庞大的市场前景，新城建管务有望在未来持续贡献利润，成为公司新的利润增长极。