北京买房：理清思路，购房建议1642

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，目前居住地海淀西小口附近两套房无贷款，价值约1000-1200。二老+夫妻+1娃，准备就这附近换一个大房子。目前关注雪梨澳乡和吉晟别墅，不知道入手别墅是否是个合适机会，请指点。

A：

1、算是合适机会，但再等等也应该没问题。因为这种房的业主抗风险能力强，体现在房价上就是更能扛，就算降价也是在普宅的后面。

那普宅市场现在只能说没什么下降的空间了，但谁也不敢保证。所以对于别墅来说就没必要着急，等等看看也没问题，至少不会踏空。

2、不过雪梨澳乡和吉晟别墅这俩小区的档次不太一样啊，同等面积的房价能差不少呢。而且雪梨澳乡是海淀的，房价中多少也是包含一些学区溢价的，也就是俩小区在居住的性价比方面有所差距。具体的让当地中介算账吧，应该差的不多。

如果俩小区的性价比真的差不多，那常规就是首选雪梨澳乡呗，当然这是从保值角度，自住角度看自己的喜好。宽House小区也不错，开发商是理科男，当年顶着全北京同行的不理解而设计的吉晟户型，当时算超前设计，现在看就很正常了。

3、另外这俩在保值方面，在全北京别墅小区中都算不错的。雪梨澳乡基本跟大盘持平，只是有些学区溢价而已。吉晟别墅落后一些也不多，在各种别墅小区中也挺不错的，基本稳妥。

仅供参考。

二

Q:

请问，孩子明年上小学，现住在旧宫，想在亦庄再买一套用于孩子上学，预算550W左右，周末在亦庄河西区看了万科金域东郡、海梓府的几种户型及限竟房的和悦华锦、金麟府，现在有几个想法，请章哥忙帮分析一下：

1、河西区兼顾孩子上学和居住：买万科金域东郡91平小三居或海梓府2居室，现在不知道亦庄房价下跌的空间是不是很大，请问章哥什么时间入手比较合适，也担心明后年跌的较多；

2、河西区只解决孩子上学：买南海家园的一居室，另外再租房子住（租房12年，成本也小100W）。家人对租房这种方案不太支持。

3、核心区买房兼顾孩子上学和居住：房子普遍偏老，今年幼升小的划片结果，23年后买房都去了1小。

以上方案，麻烦帮忙分析一下。还有，等和悦华锦、金麟府限竞房上市，对海梓府、金域东郡的房价是不是有些影响啊？

A：

1、亦庄的房价分开说吧，基础部分我认为没什么下降空间。因为全北京的平均租金收益率已经1.8%，跟同期银行存款利率差不多，那房价再下跌就算超跌了，毕竟银行利率还在下行通道呢。

学区溢价部分说不好。一边是入学人口整体下降，一边是亦庄的教育资源在提升，那就看是东风压倒西风还是西风压倒东风吧？当然这部分溢价的比例也不高，最多15%左右吧，比东西海低了至少一半呢。

2、孩子明年入学，那就年底年初入手呗，楼市淡季时的价格能低点儿。或者说每年出现小阳春的概率高，所以通常建议在春节前入手。

3、占坑儿房+租房，这是东西海的常规手段，学区越好能占的便宜越大，因为好学区溢价高。但亦庄的话我觉得意义不大，溢价不太高，折腾半天未必能占多少便宜，毕竟税费也是成本。

4、是否买核心区看自己的选择，反正溢价比例都差不多，居住的性价比也都差不多，看自己的喜好吧。

至于入学情况每年都不一样，不敢预测，但明年是孩子明显减少的年份，各学区大多应该能对口入学。连西城德胜和海淀上地都宽松多了，亦庄就更没必要纠结了。

5、限竞房上市没什么太大影响。虽然这不算保障房但也是政策性质的，大多数业主都是刚需而不是炒房客。

这参考过去的经适房和公房央产房上市吧，都预测对市场冲击很严重，弄的我们开发商很紧张，但后来都没什么影响。就算有也是短期的，而且幅度不大。

仅供参考。

四

Q:

请问，我目前手上有一个朝阳自住两居和东城学位平房，卖出加手上的钱，一共大概900-1000W，计划换一个1500W上下的改善型次新三居。

孩子目前在东城安交片区上学，10年后高中毕业。目前比较纠结，我是选择在东城区离孩子近的地方买房自住，还是在朝阳区买一个改善型的，前几年在东城区租房，等孩子大点再住到朝阳的房子。因为买了这个房子以后，这个房子就是家庭主要资产了，所以希望能选择一个保值的房产。

A：

1、既然是1500万的预算，那就看房时算账呗。主要计算东城房源的学区溢价。如果能买到没有溢价或很低的，那肯定首选东城啊，各项都能兼顾。

买不到溢价低的那一般就不建议了。虽然说1500万的预算很高，对应的就是溢价相对低。但再低也是存在，对应的就是居住的性价比低+保值风险大。

2、但您这孩子刚8岁吧？全家能接受租房好多年吗？如果能接受，那用换租的方式是能占东城便宜的，在经济上划算。但如果接受不了那就看自己了，房子是用来住的，自己觉得合适就行。

3、另外多说一句，所谓“等孩子大点儿在住到朝阳的房子”。很多时候这都是理想丰满，现实骨感。或者说得看孩子到时候的成绩和父母期望值，有可能都没时间来回奔波。而且毕竟是亲生的，到了高年级时，每天能让孩子多睡会儿是很多父母所追求的，远点儿的房子未必住的上。

仅供参考。

五

Q:

请问，我儿子目前在大兴工作，有北京买房资格，想买婚房，预算350万，考虑居住环境和将来孩子上学，兼顾保值升值，请问哪个小区合适？最好是新房，二手房新点的也行，带名校学区的，小三居或两居室能再隔出一间的都行，我还有三年退休，到时候去帮忙带孩子时可以住。

A：

1、350万的两居或小三居，那怎么也得89平，每平不到4万块钱。您这要求有点儿高了，我推荐不了什么，不可能各项兼顾。

2、大兴确实有这价格的房子，新房二手房都有。但既然是单价不高，就说明地段儿不是太强，而房产价值是由地段决定的，至少是大部分，地段儿弱的就只能是自住为主了。

学区怎么说呢，大兴到目前为止没有普遍标准的学区房。确实有不错的学校，大兴一中等校的成绩也挺好，但和市区相比还不算太强。而市区的学区房就贵了，350万连占坑儿房的选择都不太多。

3、我建议还是先让孩子多看看市场吧，在网上看也行，然后再制定相对实际些的目标计划。常规建议是把需求排序，看哪些最重要？在预算不是太高的情况下，满足一个算成功，两个超值，三个以上可遇不可求。

仅供参考。

六

Q:

网友问，自来水阀门漏水了，应该由谁负责更换？物业，自来水公司，还是业主自己？

A：

1、如果物业负责收水费，那一般来说由物业负责更换。尤其是那些卖水的物业，吃了差价或拿了提成就理应承担义务。

而如果水费是由自来水公司收取的，那就跟物业没关系。或者说物业只有检查维护的义务，但不负责换件的维修，也就是不出钱，因为没赚钱。

2、那现在就剩自来水公司和业主两方了，此时就看是哪边的阀门出现问题了吧？一般来说只要是在户外，那就应该由自来水公司更换。但事情没绝对的，有时候也得看具体情况。

如果是过了水表之后的阀门坏了，那此时着急维修的应该是业主，因为漏掉的都是自己的钱。此时先别管谁的责任吧，先掏钱修了再说，否则漏掉的水费也说不清楚。

如果是没过水表的阀门坏了，那业主着什么急啊，漏掉的水又不走你家的表。只要不影响你家的生活，那就等着自来水公司更换吧，否则就是他们的损失。

3、简单就是这三种情况。常规来讲是由自来水公司负责的。如果物业从中赚钱了，那就是物业的责任。但如果漏水会造成你家的损失，那还是自己先掏钱吧。

仅供参考。

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