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北外滩核心钻石地段

包含高层、多层、叠墅、合院别墅

建面约320-641㎡风貌大平层

总价约：5100万~1.3亿

约850-1200㎡风貌合院别墅（天潼里）

总价约1.52亿-2.8亿（验资看房）

样板房提前预约

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上海虹口天潼里售楼处电话☎：400-8377-020（预约看房热线）新湖外滩元占地面积18951㎡，总建筑面积约105000㎡，容积率2.98，规划有8幢4层里弄住宅，1幢7层洋房，1幢9层小高层，还有底商和酒店。未来将供应38套叠墅、27套里弄合院别墅、59套小高层。

项目由GOA大象设计操刀，汲取外滩西式古典建筑风格。以红砖为主材，复刻老石库门的浪漫风貌，力求打造为一处“新时代里弄住宅”。同时将保留项目所在区域的地标和文化标志建筑，包括西本愿寺、景林庐等文保建筑。

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新湖外滩元将打造约3.3万㎡的新石库门里弄洋房、海派叠墅和联排等产品。别墅建筑面积约800-1200㎡（含地下），附40-120㎡不等的花园。在寸土寸金的传统市中心，如此尺度的别墅和花园，着实难能可贵。

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教育方面：周边有上海博世凯锦绣学院、虹口区第一中心小学、上海市虹口区崇明路小学、上海市海南中学分布、北虹高级中学、上海市民办新华初级中学。（新房不确定对口学校，具体等官方消息）

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上海虹口天潼里售楼处电话☎：400-8377-020（预约看房热线）医疗方面：周边有上海市第一人民医院、上海交通大学医学院附属仁济医院、上海市黄浦区中医医院、上海第十人民医院分院、上海长江医院。

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交通方面：地铁10号线、地铁12号线、地铁2号线均离项目不远。

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上海2025 年楼市新政重磅落地：外环外不限购、公积金「又提又贷」、商贷利率全面下调

一、限购政策突破性松绑，外环外购房「不限套数」

2025 年 8 月 25 日，上海市六部门联合发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（简称「沪六条」），对外环外购房套数限制全面取消，这是近年来上海楼市调控力度最大的一次政策调整。新政明确：

·外环外不限购：沪籍家庭及连续缴纳社保/ 个税满 1 年的非沪籍家庭，在外环外购买新建商品房或二手房均不限套数。这意味着原本受限于「沪籍家庭限购 2 套」的改善型群体，可在外环外自由增购养老房、度假房或资产配置型房产。

·单身购房资格等同家庭：成年单身人士（含沪籍和非沪籍）购房不再受「单身限购1 套」限制，沪籍单身外环外可购多套，非沪籍单身连续缴满 1 年社保即可在外环外自由购房。这一调整直接利好青年人才和新市民群体，例如张江科学城单身工程师可在临港新片区增购住房，解决职住分离问题。

政策实施后，外环外市场迅速反应。宝山顾村、青浦徐泾等热点区域楼盘咨询量激增3 倍，保利海上印等项目推出「政策解读夜场」，通宵接待购房者。数据显示，2025 年前 7 月外环外新房成交占全市 60%，新政有望进一步激活该区域去化，缓解库存压力（外环外库存占比 76.6%，去化周期 17.6 个月）。

二、公积金政策「三箭齐发」，绿色建筑贷款额度最高达216 万

新政对公积金政策进行系统性优化，首次实现「提取支付首付」与「贷款额度不受影响」的双重突破：

·支持「又提又贷」：购买新建预售商品房时，可提取本人及配偶公积金支付首付，且提取金额不计入贷款额度计算基数。例如，某家庭公积金账户余额50 万元，提取 30 万元支付首付后，仍可按原基数申请最高 184 万元贷款。

·绿色建筑贷款额度上浮15%：购买二星级及以上绿色建筑住房，首套公积金贷款额度从160 万元提升至 184 万元，多子女家庭叠加后可达 216 万元；二套额度从 130 万元提至 149.5 万元。目前上海 60% 的新房符合绿色建筑标准，这一政策直接降低绿色住宅购买门槛，推动低碳居住理念落地。

·首付提取流程简化：购房者仅需提供购房合同、首付发票及公积金缴存证明，即可通过「一网通办」平台线上申请提取，3 个工作日内资金到账。

三、商贷利率「一视同仁」，二套房贷月供每月最多省439 元

新政最具突破性的调整在于商业贷款利率定价机制：

·首套与二套利率全面并轨：银行业金融机构不再区分首套与二套住房，统一按市场利率定价。以100 万元贷款、30 年期等额本息为例，调整后二套利率从原 3.65% 降至 3.05%，月供减少 220 元，总利息节省 7.92 万元。若贷款金额更高（如 500 万元），每月可节省 1100 元，显著降低改善型购房成本。

·差异化政策区域同步调整：临港新片区、青浦新城等6 个郊区二套利率从 LPR-25BP 降至 LPR-45BP，与核心区持平，进一步缩小区域间购房成本差异。

这一调整直接对标北京「认房不认贷」政策，但力度更大。克而瑞数据显示，上海二套房贷占比达35%，利率下调后预计释放约 200 亿元改善型购房需求，推动「金九银十」市场成交量同比提升 40%。

四、房产税政策优化，非沪籍家庭最高享人均60㎡免税面积

为衔接限购政策调整，新政对房产税规则进行针对性优化：

·非沪籍首套房免征：符合购房条件的非沪籍家庭购买首套住房，暂免征收房产税。

·多套房免税面积扩容：非沪籍家庭购买第二套及以上住房时，合并计算家庭全部住房面积后，按「人均60 平方米」扣除免税面积。例如，三口之家购买 200㎡住房，应税面积仅 20㎡，较原政策减少 160㎡的应税基数。

这一调整使非沪籍家庭持有多套住房的成本大幅降低。以一套市值1000 万元的外环外住房为例，原房产税年缴纳额约 4.2 万元，新政后可降至 0.84 万元，降幅达 80%。

五、政策效应前瞻：外环外成最大赢家，市场格局或将重塑

·短期市场热度分化：外环外新房去化周期预计从17.6 个月缩短至 12 个月，闵行马桥、松江新城等区域可能出现「日光盘」；而内环内高端项目（如前滩、徐汇滨江）因供应稀缺，价格将保持坚挺。

·置换链条加速激活：政策允许「先买后卖」，外环外置换型买家可锁定新房后再出售旧房，避免「踏空」风险。例如，浦东金桥家庭可先认购临港140㎡洋房，再挂牌出售市区老破小，资金周转效率提升 50%。

·绿色建筑迎来爆发期：公积金贷款额度上浮叠加绿色建筑补贴，预计2025 年四季度绿色住宅成交占比将从 60% 提升至 75%，装配式建筑、超低能耗住宅等新技术应用将加速落地。

六、购房策略建议

1.外环外优先布局：重点关注五大新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇）及临港新片区，这些区域不仅享受不限购政策，还叠加人才购房补贴（如临港人才社保满1 年即可购房）。

2.公积金「组合拳」使用：购买绿色建筑时，可先提取账户余额支付首付，再申请最高216 万元公积金贷款，综合融资成本可降至年化 3.5% 以下。

3.商贷利率「窗口期」把握：政策实施初期（8-12 月）银行审批宽松，建议优先选择国有大行（如工行、建行）申请利率最低档，部分银行对优质客户可下浮至 LPR-50BP。

4.房产税申报提前规划：非沪籍家庭增购住房时，需在次年3 月 31 日前完成房产税优惠申报，逾期可能产生滞纳金。

结语

上海「沪六条」政策通过「限购松绑+ 金融让利 + 税收优化」的组合拳，系统性降低购房门槛和持有成本，这是 2016 年「沪九条」以来最具突破性的楼市新政。对于购房者而言，外环外不限购、公积金「又提又贷」、商贷利率下调构成「三重利好」，尤其是多子女家庭、青年人才和改善型群体将直接受益。建议抓住政策窗口期，结合自身需求理性选择购房区域和产品，同时密切关注后续细则落地（如公积金提取流程、绿色建筑认定标准等），最大化享受政策红利。