太意外！今天，温州又出现一个抗跌住宅产品！穿越楼市冷冻期！

市场寒潮背景下，市区叠墅和老牌豪宅，却走出了一条不同路！

今天，宏地·金玉府（鑫钰园）7幢102室下叠跃层及285号车位被拍卖，建面约156.23㎡，起拍总价约287万元。

经过7轮竞价、成交总价约316万元，成交单价约2.02万元/㎡，房价较开盘时下跌20%多。

下面我们一起来看下，目前的拍卖市场情况。

（拍卖市场是二手房市场的的局部缩影，与常规二手房市场存在较大的差异，并不能代表整体二手房市场，仅供参考。）

01

宏地·金玉府

位于鹿城区七都大道与板桥北路交汇处北侧。

北面为在建的中建·云岚府；东面为建设小学七都分校+六中七都分校；西侧为七都大道、公园、飞虹公寓；南面为空地及民房。

显然，该小区周边以教育配套为主，其他配套较为匮乏。

项目区位图

金玉府开盘于2017年1月，共5栋高层+3幢叠墅，共计262套，其中叠墅共计40套，面积段在153㎡（上叠）、156㎡（下叠），开盘毛坯均价约2.69万元/㎡；高层（16-17F）共计约222套，面积段在95-129㎡，开盘毛坯均价约1.79万元/㎡；

后小区毛坯交付于2019年6月，小区交付品质较为不错。

小区鸟瞰图

今天拍卖的7幢102室为下叠房源，7幢位于小区东面，挨着河边绿地以及对面的建小七都分校的操场，可能存在一定的噪音问题；南面同为4层的叠墅，采光良好，不受影响。

该房源内部已腾空，为毛坯状态。

房源实景图

房源实景图

2017年1月，7幢102室开盘毛坯备案总价约433万元，普惠95折，毛坯交付，折后毛坯总价约411.5万元，毛坯单价约2.64万元/㎡。

对比而言，本次成交价相当于当年开盘价的77折。

据温都信息平台，金玉府2024年11月成交1套约95㎡高层房源，成交总价150万元，成交单价约1.58万元/㎡；2024年10月成交1套约119㎡高层房源，成交总价200万元，成交单价约1.68万元/㎡；

2021年6月，成交1套约156㎡下叠房源，成交总价679万元，成交单价约4.35万元/㎡。

据贝壳平台，今年7月成交1套约118㎡房源，成交总价182万元，成交单价约1.54万元/㎡；

目前，金玉府高层挂牌单价约1.2-1.5万元/㎡、叠墅（毛坯）挂牌单价约2.7-3.3万元/㎡，部分豪装房源价格要高一些。

综合来看，今天这套下叠房源楼幢位置尚可，已满二，附带一个车位，不过没有装修、涉及二次过户，这次拍卖价格明显低于市场价，市场表现偏差。

另外，也是和市场竞争有关系。近年低密墅类低密地块频出，使得联排、多拼墅类、合院类产品的门槛逐渐降低，还有高低配小区搭配第四代住宅政策，也有叠墅产品，两者都会分流原有叠墅产品的客户。

02

中梁·中央公馆（中梁公寓）

位于鹿城区民航路与学院路交汇处。

北面为华府天地；东面为老旧小区；西侧为老小区、东南嘉一、温州十二中；南面为双井头新村。

显然，该小区周边形象稍差一些，以教育、生活配套为主，其他配套较为稍弱。

项目区位图

中梁·中央公馆开盘于2007年1月，超前的采用了以大面宽、短进深的户型，赢得了当时市场认可，是中梁回温的扬名立万之作。

共6栋高层，共计约318套房源，面积段在129-260㎡，包含了平层、跃层，开盘毛坯均价1.4万元/㎡左右；

后小区毛坯交付于2009年，小区交付品质相当不错，在快交房之际，中梁追加了8000万重点提升小区的园林景观。

等到2011年前后，该小区跃层在高峰期成交价大致在6.8-7.8万元/㎡，个别户达到约8万出头/㎡；

小区实景图

今天拍卖的1幢1404室为平层房源，1幢位于小区东南面，挨着南面的双井头新村，采光不受影响，但城市视野角度受限，加分不多；

房源实景图

该房源内部未腾空，拍卖成交缴纳全款后二个月内交付，附带精装修，但部分区域已经被破坏。

房源实景图

房源实景图

据温都信息平台，中央公馆今年4月成交1套约172㎡房源，成交总价344万元，成交单价约2万元/㎡；今年3月成交1套约151㎡高层房源，成交总价331万元，成交单价约2.19万元/㎡；

今年2月成交1套约142㎡高层房源，成交总价310万元，成交单价约2.18万元/㎡；

目前，中央公馆130-172㎡房源挂牌单价约2.1-2.3万元/㎡、220+㎡跃层房源挂牌单价约3-3.5万元/㎡，部分豪装、顶跃房源价格要高一些。

综合来看，今天这套平层房源楼幢位置尚可，已满二，装修够用，但装修部分区域被破坏、楼层存在特殊性、房源未腾空，因此，这次拍卖价格虽然低于市场价，但表现算尚可，中规中矩。

背后映照出老牌豪宅的窘境，价格难以高企，在市场上的号召力大不如前，隔壁的金色尚品、华府天地等也是类似的处境。

03

其余房源拍卖成交情况

至于今天其他房源的拍卖情况，可以见下图：

从上图，可以看出位于瓯海黄屿的金域传奇（和园）6幢303室房源，建面约120.08㎡，起拍总价为129万，起拍单价为1.07万元/㎡，最终成交总价约163万元，成交单价约1.36万元/㎡，溢价率26%；

位于瓯海南湖的万科·云著（云著里）10幢3202室（顶跃）房源，建面约164.17㎡，起拍总价为204万，起拍单价为1.24万元/㎡，最终成交总价约329万元，成交单价约2万元/㎡，溢价率61%；

位于鹿城黄龙的鹿城之光12幢601室、3幢1608室、7幢201室房源，建面约105.6、105.07、126.91㎡，起拍总价为79、83、96万，最终成交总价约106、102、96万元，成交单价约1.0、0.97、0.76万元/㎡，溢价率34、23、0%；

位于鹿城南浦住宅区的棋艺2幢610室房源（南浦小学+南浦实验本校学区），建面约112.95㎡，起拍总价为80万，起拍单价为0.71万元/㎡，最终成交总价约130万元，成交单价约1.15万元/㎡，溢价率63%；

位于鹿城仰义的阿尔勒一期16幢1103室房源，建面约111.55㎡，起拍总价为35万，起拍单价为0.31万元/㎡，最终成交总价约42万元，成交单价约0.38万元/㎡，溢价率20%；

欢迎关注，带你一起长知识！