房地产这次真急了！9月新一轮救市政策潮开启了

来源：大伟看楼市

2025 年 9 月，中国房地产市场迎来了新一轮力度空前的救市政策潮。从北京、上海等一线城市率先松绑限购，到公积金贷款额度提升、商业贷款利率差异化取消，再到城中村改造规模扩大与 “好房子” 标准推广，一系列政策组合拳密集出台，凸显出当前房地产市场面临的严峻形势与政策层面 “稳市场” 的迫切决心。这场被业内称为 “史上最全面” 的救市行动，不仅是对房地产行业自身困境的直接回应，更是宏观经济层面打破 “弱预期 - 弱现实 - 弱价格” 负反馈循环的关键举措。

政策出台的紧迫性：数据背后的市场困局​

房地产市场的 “急”，首先体现在持续承压的核心指标上。根据 2025 年宏观经济展望数据，尽管政策持续发力，房地产投资增速预计仍将下降 7% 左右，虽较此前降幅收窄，但仍处于深度调整区间。高库存、购房负担压力偏大与部分房企信用风险持续三大约束，使得市场止跌回稳进程远超预期。从区域市场看，即使是政策敏感度较高的一线城市，也呈现出明显的结构性矛盾。以北京为例，8 月 8 日出台的五环外不限购政策，虽使通州区改善型项目认购量两周内提升 68%，缦云福苑等大户型项目到访量激增 150%，但刚需项目因库存告罄热度回落，二手房价下跌趋势仍未扭转。这种 “核心城市局部修复、中小城市深度调整” 的格局，进一步放大了政策干预的紧迫性。​

宏观经济层面的压力更凸显了稳楼市的战略意义。2025 年中国 GDP 预计增长 4.7%，内需尤其是消费动能虽在政策刺激下逐步增强，但房地产作为国民经济支柱产业，其持续下行已对产业链上下游产生显著拖累。数据显示，房地产相关产业贡献了全国约 20% 的 GDP 与大量就业岗位，而当前房地产投资的负增长直接影响到钢铁、水泥、家电等数十个行业的复苏进程。更关键的是，房地产市场低迷引发的财富效应收缩，正制约着居民消费能力提升 ——2025 年社会消费品零售总额预计增长 4 - 5%，若楼市持续低迷，这一目标的实现将面临更大不确定性。在此背景下，9 月救市政策不仅是救房地产本身，更是通过稳定楼市来激活整个内需体系的必然选择。​

政策组合拳的突破与创新：从需求刺激到制度重构​

新一轮救市政策最显著的特征，是实现了从 “单点突破” 到 “系统协同” 的转变，形成以 “需求提振 + 供给优化 + 金融协同” 为核心的政策体系。在需求端，限购政策的松绑呈现出 “梯度推进、精准施策” 的特点。北京、上海打破以往 “一刀切” 模式，采取 “环线差异化” 策略 —— 北京五环外、上海外环外全面取消套数限制，非户籍居民社保缴纳年限要求从 2 年降至 1 年，成年单身人士按家庭单位执行限购政策。这种 “核心区严控、外围区放开” 的做法，既避免了整体市场过热风险，又有效释放了外围区域的改善型需求。以上海为例，新政后外环外改善型住宅看房量环比增长 40%，120 - 144 平方米户型咨询量占比提升至 35%，政策精准度显著提升。​

金融支持政策的创新力度尤为突出。公积金政策方面，苏州、上海等地推出 “提贷并举” 措施，允许缴存人提取公积金支付首付款的同时申请贷款，且不影响贷款额度计算。上海更针对绿色建筑住房实施公积金贷款额度上浮 15% 的激励政策，多子女家庭首套贷款额度最高可达 216 万元，较此前提升 12.5%。商业贷款领域则出现突破性调整，上海率先取消首套与二套住房利率差异化限制，由银行根据客户风险状况自主定价。以 200 万元 30 年期贷款计算，二套房购房者每月还款额可减少 800 - 1200 元，极大降低了中长期购房成本。这种 “公积金 + 商业贷款” 的协同发力，有效缓解了购房者 “首付难、月供高” 的双重压力。​

供给端改革更具长远战略意义。与以往侧重刺激需求不同，本次政策首次将 “存量盘活” 与 “品质提升” 置于同等重要位置。一方面，通过专项债支持地方政府收购存量商品房，转化为保障性住房、人才房或青年公寓，2025 年 4.4 万亿元专项债中明确划出土地收储与存量房收购额度，既消化库存又完善保障体系；另一方面，“好房子” 建设标准全面推广，广西、上海等地已出台绿色建筑、智慧社区、适老化设计等具体指标，引导房企从 “高周转” 向 “高品质” 转型。这种 “去库存” 与 “提品质” 并行的供给侧改革，标志着房地产政策开始从短期稳市场向长期建制度转变，为构建房地产发展新模式奠定基础。​

政策效力的预期与挑战：分化中寻找平衡​

尽管政策力度空前，但市场对其效果的预期仍存在明显分化。从短期看，政策刺激已显现初步成效。北京通州、上海外环外等政策先行区域，新房认购量普遍提升 50% 以上，部分改善型项目甚至出现 “日光” 现象。这种 “政策脉冲式” 的市场反应，有望在传统 “金九银十” 销售旺季形成叠加效应，推动全国商品房销售面积降幅收窄。尤其值得注意的是，城中村改造的加速推进将带来可观的增量需求 ——2025 年计划在去年 100 万套基础上进一步扩大改造规模，货币化安置比例预计提升至 40%，这将直接消化约 2 亿平方米的存量商品房，占当前库存总量的 15% 左右。​

然而，中长期挑战依然不容忽视。首先是区域分化加剧的风险，一线城市与强二线城市凭借人口流入、产业支撑，政策效果可能快速显现，但三四线城市面临库存高企（部分城市去化周期超过 36 个月）、人口流出的双重压力，即使政策全面放开，市场复苏仍需时日。其次是房企信用风险化解的复杂性，尽管融资协调机制持续发力，但 2025 年房企到期债务规模仍超过 5000 亿元，部分企业 “保交楼” 压力巨大，这将制约市场信心的全面恢复。最后是居民预期扭转的难度，2025 年居民人均可支配收入预计增长 5 - 6%，但在经济不确定性仍存的背景下，居民储蓄倾向依然较强，购房意愿的实质性提升可能需要 6 - 12 个月的政策观察期。​

政策实施过程中还需把握三大平衡：一是短期刺激与长期转型的平衡，避免过度依赖行政手段推高市场热度，延误行业向 “租购并举” 新模式转型；二是市场活力与风险防控的平衡，在放宽信贷支持的同时，需防范个人住房贷款不良率上升风险；三是区域政策的平衡，避免一线城市政策外溢引发周边三四线城市非理性跟风。正如住建部部长倪虹所言，房地产市场止跌回稳需要 “持续用力、久久为功”，单一政策难以解决所有问题，关键在于形成政策合力与制度保障。​

结语：楼市新政背后的经济转型逻辑​

2025 年 9 月的房地产救市政策潮，表面看是对市场低迷的应急回应，深层则折射出中国经济转型期的战略选择。在外部环境复杂多变、内需亟待激活的背景下，稳定房地产市场已超越行业范畴，成为宏观经济 “稳增长、稳就业、稳预期” 的关键支点。从政策设计来看，本次救市不再追求短期市场反弹，而是通过需求端精准发力、供给端制度创新、金融端协同支持，推动房地产行业逐步摆脱 “高杠杆、高周转” 的旧模式，向 “民生导向、品质优先” 的新模式转型。​

对于购房者而言，政策红利期确实提供了更宽松的购房环境与更低的成本，但需理性评估自身需求与城市潜力，避免盲目跟风；对于房企而言，政策喘息期应加快转型步伐，在城市更新、保障性住房、轻资产运营等领域寻找新增长点；对于政策制定者而言，需持续跟踪政策效果，根据市场变化动态调整，同时加快房地产税、住房保障体系等基础性制度建设，为行业长期健康发展筑牢根基。​

房地产市场的 “急”，本质上是经济转型过程中新旧动能转换的阵痛。9 月新政的开启，既是对当前困局的应对，更是对未来发展的布局。在政策持续发力与市场自我修复的双重作用下，中国房地产市场有望逐步实现从 “高速增长” 到 “高质量发展” 的跨越，为宏观经济稳定回升提供坚实支撑。