母亲私卖房产给外孙，子女起诉，法院支持无效 北京律师分析案情

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原告主张自己是房屋权益人，母亲却瞒着她将房产 “卖” 给外孙，起诉后法院认定 “母子恶意串通损害继承人利益”，最终判令 “买卖合同无效，房产恢复登记至母亲名下”！这起案件为 “家庭共有房产私下处分” 纠纷提供了清晰指引，值得继承人、房产处分人重点关注。

一、案情梳理

（一）核心背景：从 “共同换房” 到 “私卖过户” 的争议

家庭关系与房屋来源：母女共同换房，原告是关键贡献者

张慧（母亲，2024 年去世）与周明（父亲，1999 年去世）是夫妻，育有三女：长女周芳（被告一）、次女周瑾（原告，胜诉方）、小女周彤（1984 年去世，未婚无子女）。邓磊（被告二）是周芳之子，即张慧的外孙。

1989 年 11 月，张慧与周瑾签订《换房协议书》，约定 “张慧将单位二居室、周瑾将单位 14.8㎡平房交还，共同换得海淀‘一号房屋’（涉案房屋）承租权”，协议明确 “张慧确保有周瑾的住房，周瑾不再向单位要房”—— 这意味着周瑾以自有平房贡献，成为 “一号房屋” 承租权的共同权利人。

1992 年，张慧与甲单位（房屋原产权方）签订《公有住宅租赁合同》，承租 “一号房屋”；1994 年 4 月，房屋参与房改，张慧与甲单位签订《房屋买卖契约》，房价 1.4 万余元，1992 年 8 月的购房款收据由周瑾签字确认（周瑾主张款项由其支付），房改还使用了张慧 39 年工龄。1996 年 11 月，“一号房屋” 登记至张慧名下，建筑面积 89.1㎡。

争议爆发：母亲私签合同过户，原告毫不知情

2023 年 9 月，近 80 岁的张慧与邓磊签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定 “张慧以 100 万元将‘一号房屋’卖给邓磊”，随后房屋过户至邓磊名下。庭审中邓磊承认：“合同上张慧的签字是我代签的，手印是她按的，100 万元购房款没实际付，其实是赠与。”

2024 年 2 月张慧去世后，周瑾查询房屋权属时发现过户事实，认为 “张慧与邓磊明知我是房屋权益人、父亲周明的遗产份额未分割，仍恶意串通过户，侵害我的合法权益”，遂起诉主张：① 确认《北京市存量房屋买卖合同》无效；② 邓磊、周芳协助将 “一号房屋” 变更登记至周瑾与周芳名下（共同共有）；③ 诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。

被告抗辩：否认权益 + 主张继承已分割

周芳、邓磊辩称：① “一号房屋” 是张慧个人财产，换房仅涉及承租权，房改后登记在张慧名下，周瑾无份额；② 周明 1999 年去世后，2001 年 10 月全家做过继承公证（仅涉及丰台区某房产，未提 “一号房屋”），周瑾已放弃 “一号房屋” 的继承份额；③ 张慧晚年由周芳、邓磊照顾，卖房是对二人的补偿，周瑾多年不管老人，无权主张权利。

（二）关键事实：法院查明的 “胜诉支撑点”

房屋是夫妻共同财产，继承未分割：“一号房屋” 1994 年房改购买，发生在张慧与周明婚姻存续期间，属于夫妻共同财产；2001 年继承公证仅处理丰台区房产，未涉及 “一号房屋”，周明的 50% 份额未分割，周瑾、周芳均有继承权；

周瑾是房屋权益关联人：1989 年《换房协议书》证明周瑾以平房贡献获得承租权，1992 年购房款由周瑾签字确认，其与 “一号房屋” 存在直接权益关联；

买卖存在恶意串通：邓杰代签合同、零对价受让（未付房款），且明知 “一号房屋” 涉及周明的遗产份额未分割，仍与张慧办理过户，明显损害周瑾的继承权益，符合 “恶意串通” 的法定情形；

二、案件分析

（一）争议焦点

张慧与邓磊签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否因 “恶意串通” 无效？

“一号房屋” 是否应变更登记至周瑾与周芳名下（共同共有）？

保全保险费是否应由被告承担？

（二）胜诉关键：法律适用与事实推导

本案核心依据《民法典》第一百四十三条（民事法律行为有效要件）、第一百五十四条（恶意串通无效），结合 “夫妻共同财产”“遗产继承” 规则，突破争议的关键有三点：

买卖合同因恶意串通无效，核心是 “无权处分 + 明知损害他人权益”

法律依据：《民法典》第一百五十四条 “行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”；

事实推导：① “一号房屋” 是张慧与周明的夫妻共同财产，周明 1999 年去世后，其 50% 份额未分割，周瑾、周芳均有继承权，张慧仅有权处分自己的 50% 份额，无权单独处分整套房屋；② 邓磊作为亲属，明知房屋涉及未分割遗产，仍代签合同、零对价受让（实为赠与），与张慧共同损害周瑾的继承权益，构成 “恶意串通”；③ 即使张慧到场按手印，也不能改变 “处分他人份额” 的违法性，故合同无效。

房屋暂不支持变更至周瑾与周芳名下，需先析产继承

法律依据：《民法典》第一千一百五十三条 “夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产”；

事实推导：“一号房屋” 中，张慧的 50% 份额（含其自身份额 + 继承周明的部分）、周瑾与周芳的继承份额，需先通过析产继承案件明确各自比例，本案仅解决 “合同无效 + 恢复登记”，不直接处理共有分割，故法院未支持 “变更至周瑾与周芳名下”，周瑾可另案提起析产继承诉讼。

三、裁判结果

一、被告邓磊与张慧（已故）于 2023 年 9 月 22 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

二、被告邓磊、周芳于本判决生效后 15 日内，协助原告周瑾将位于北京市海淀区 “一号房屋” 变更登记至张慧（已故）名下；

四、案件启示

（一）继承人（原告）避坑：3 个关键维权动作

留存 “权益关联证据”，盯紧房屋权属变化

涉及换房、房改的房屋，务必留存《换房协议书》、购房款支付凭证、签字记录等，证明自己对房屋的贡献（如本案中周瑾的《换房协议书》+ 购房款签字）；

父母在世时，定期通过不动产登记中心线上查询房屋权属，避免私下过户后不知情 —— 很多家庭纠纷的根源，就是 “不知情 + 证据缺失”。

遗产未分割时，警惕 “无偿过户”“代签合同”

夫妻一方去世后，若房产未析产，另一方单独处分房屋（尤其是赠与子女、孙辈），大概率构成无权处分；发现后及时收集 “未付房款”“代签合同” 等证据，主张 “恶意串通无效”；

继承公证要覆盖全部遗产：若公证仅涉及部分房产，未提及的房产仍属于未分割遗产，继承人有权主张份额（如本案中 2001 年公证未提 “一号房屋”，周瑾仍可主张权利）。

分步骤诉讼：先破 “无效合同”，再谈 “遗产分割”

若同时涉及 “合同无效” 与 “遗产分割”，别把诉求混在一起 —— 可先起诉确认合同无效、恢复房屋登记（如本案），再另案提起析产继承，明确各自份额，避免因 “诉求混杂” 导致法院不处理。

（二）处分人 / 受让人（被告）警示：2 个 “红线” 不能碰

无权处分 “共有 / 遗产房屋”，必担法律后果

夫妻共同房产、未分割的遗产房屋，处分时必须经全体共有人 / 继承人同意，即使登记在一人名下，也不能忽视他人权益（如本案中张慧虽为登记权利人，仍无权单独处分周明的遗产份额）；

别搞 “代签合同”“零对价过户”：这类操作极易被认定为 “恶意串通”，最终合同无效，还得承担诉讼费、保全费，甚至破坏家庭关系。

“赡养补偿” 不能成为 “侵占遗产” 的借口

赡养老人是法定义务，不能以 “照顾老人” 为由，单独侵占遗产；若老人想补偿赡养人，可通过遗嘱明确 “给多少份额”，而非私下过户整套房屋 —— 否则不仅会被认定无效，还可能让赡养行为失去 “善意” 底色。

（三）核心提醒：家庭房产处分，“透明 + 协商” 是底线

本案中周瑾胜诉的核心，在于 “证据能证明权益关联 + 房屋是未分割遗产 + 买卖存在恶意串通”。这警示所有家庭成员：

✅ 继承人要 “留证据 + 早维权”，别因 “亲情” 忽视财产权益，否则事后维权成本更高；

❌ 处分人、受让人别 “钻空子”，恶意串通过户不仅违法，还会让亲情破裂；

⚠️ 涉及家庭房产，建议提前咨询律师，梳理 “权属关系 + 继承份额”，必要时签订书面协议 —— 家庭和睦的基础，从来不是 “模糊权益”，而是 “依法透明”。

家庭房产承载着几代人的情感与付出，唯有尊重他人权益、依法处分，才能避免纠纷，守护真正的家庭和谐。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）