合法购房被强占，起诉维权获判腾房并赔占用费 北京律师解读案例

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原告通过合法买卖取得房屋产权，却遭遇被告一家长期霸占拒不腾退，多次报警无果后起诉维权，法院最终判令被告 30 日内腾房，并按每月 4500 元支付占用费！近日，北京市海淀区人民法院的判决，为 “房屋所有权人维权排除妨害” 提供了典型指引。

一、案情梳理

1. 2020-2022 年：房屋继承分割后，合法出售给原告

2020 年，海淀区 “一号房屋” 因继承纠纷诉至法院，2021 年 11 月，海淀法院作出判决：“一号房屋” 由刘英（案外人，化名）继承所有，刘英需向周凯（被告一，化名）等继承人支付相应折价款。周凯不服上诉后又撤回，2022 年 3 月判决生效（注：周凯未配合支付折价款，不影响房屋权属确定）。

2022 年 8 月 23 日，刘英与吴昊（原告，胜诉方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定 “一号房屋” 售价 340 万元，首付款 203 万元（含定金 2 万元），贷款 137 万元。交易过程中，刘英委托刘梅（受托人，化名）代收房款，吴昊按约履行付款义务：

2022 年 8 月 23 日，转账定金 2 万元至刘梅账户；

2022 年 9 月 5 日，转账首付款 201 万元至刘梅账户；

2022 年 9 月 9 日，贷款 137 万元发放后转入刘英账户。

2022 年 9 月 5 日，“一号房屋” 正式过户至吴昊名下，吴昊成为合法所有权人。

2. 2022-2024 年：被告强占房屋，原告多次维权无果

早在 2018 年，刘英曾起诉要求周凯之子周明（被告二，化名）、儿媳郑琳（被告三，化名）腾退 “一号房屋”，因当时房屋权属未明确，法院驳回诉求。2022 年吴昊取得产权后，情况升级：

2022 年 11 月 6 日，吴昊为维护权益更换 “一号房屋” 门锁，周明随即报警并私自破坏新锁，强行重新占用房屋；

2022 年 11 月 9 日，吴昊发现门锁被换后报警，警方核实周明、郑琳在屋内居住，但调解无果；

2024 年 5 月 27 日，吴昊再次报警，警方确认周凯、周明、郑琳仍共同占用房屋，三人以 “无其他住房” 为由拒绝腾退。

多次沟通及报警均未解决问题，吴昊起诉至法院，主张：① 判令三被告腾退 “一号房屋”；② 支付 2022 年 9 月 5 日起的物业费、租金（每月 6500 元）及利息，赔偿房屋损坏损失；③ 诉讼费由被告承担。

二、案件分析

1. 争议焦点

吴昊作为房屋所有权人，是否有权要求三被告腾退房屋？

三被告是否应支付房屋占有使用费？标准如何确定？

吴昊主张的物业费、房屋损坏赔偿是否应支持？

2. 胜诉关键：权属清晰 + 侵权事实明确，诉求合理合法

（1）吴昊系合法所有权人，有权要求排除妨害

法律依据：《民法典》第二百三十六条（妨害物权的，权利人可以请求排除妨害）、第二百四十条（所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利）。

事实推导：① 吴昊提交的房屋买卖合同、付款凭证、不动产权证等证据，充分证明其通过合法交易取得 “一号房屋” 所有权，权属无争议；② 三被告未提供任何证据证明其有权占用房屋，其 “无其他住房” 的抗辩不能对抗吴昊的物权，强占行为已构成对吴昊所有权的侵害，吴昊有权要求腾退。

（2）三被告应支付占有使用费，法院酌定标准合理

法律依据：《民法典》第二百三十八条（侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿）。

事实推导：① 三被告无权占有房屋，导致吴昊无法使用或出租房屋，造成收益损失，应支付占有使用费；② 吴昊主张每月 6500 元标准过高，法院结合 “一号房屋” 区位、面积及市场租金水平，酌定按每月 4500 元计算，自 “原告正式主张权利之日（起诉书送达日，2024 年 4 月 1 日）” 起算，既弥补吴昊损失，又兼顾公平原则。

三、裁判结果

被告周凯、周明、郑琳于本判决生效之日起三十日内，将位于北京市海淀区 “一号房屋” 腾空并交付给原告吴昊；

被告周凯、周明、郑琳于本判决生效之日起三十日内，向原告吴昊支付房屋占有使用费（自 2024 年 4 月 1 日起，按每月 4500 元标准计算，直至房屋实际腾退之日止）；

驳回原告吴昊的其他诉讼请求。

四、案件启示

1. 房屋所有权人（如吴昊）避坑：3 个关键动作

及时固定权属与侵权证据：取得不动产权证后，留存好产权证明、购房合同、付款凭证；遭遇强占时，通过报警记录、现场照片、视频、证人证言等固定侵权事实，为维权提供依据。

理性维权，避免激化矛盾：更换门锁、清退物品等行为需谨慎，建议先通过报警、发律师函等合法方式催告，必要时直接起诉，由法院依法裁判，避免因 “自力救济不当” 引发额外纠纷。

全面举证，明确损失范围：主张物业费、房屋损坏赔偿等，需提前留存物业费发票、维修单据、评估报告等证据；主张租金损失时，可提交同地段房屋租赁成交记录，提高诉求合理性。

2. 占用人（如周凯、周明等）警示：2 个 “不可为”

不可强占他人房屋，忽视物权合法性：即使存在继承纠纷、无其他住房等情况，也不能强占已登记在他人名下的房屋，否则需承担腾退义务及占有使用费，情节严重的可能构成非法侵入住宅罪。

不可缺席应诉，放弃抗辩权利：收到法院传票后，应出庭说明情况（如是否存在居住困难、是否与原房主有未了结纠纷），通过合法途径主张权利，缺席应诉将导致法院仅依据原告证据裁判，丧失维护自身合理权益的机会。

3. 核心提醒：物权受法律保护，维权需 “合法 + 证据” 双到位

本案中吴昊胜诉的核心，在于 “房屋权属清晰 + 侵权事实证据充分”。房屋所有权以登记为原则，一旦完成过户，所有权人权利受法律严格保护。遭遇强占等妨害物权的行为时，所有权人需保持理性，通过法律途径维权，同时注重证据收集，明确诉求范围，才能有效实现权益保护。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）