外销商品房办证难，起诉维权获开发商协助过户 北京律师解读案例

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原告 28 年前购买外销商品房，全额支付房款并入住至今，却因开发商拖延始终未办理房产证，多次催促无果后起诉维权，法院最终判令开发商 10 日内协助办理过户手续！近日，北京市朝阳区人民法院的判决，为 “历史遗留商品房办证难” 纠纷提供了典型指引。

一、案情梳理

1. 1995 年：签订外销房合同，付款并入住

1995 年 4 月 10 日，周明（原告，胜诉方）与乙公司（开发商，化名，1997 年 1 月 30 日变更为现名称）签订《北京市外销商品房预售契约》，约定：

周明购买 “一号房屋”（朝阳区，建筑面积 126.10㎡），单价 1738 美元 /㎡，总价款 219201 美元；

付款方式：1995 年 4 月 20 日前支付 50% 房款（享受九八折优惠），1995 年 5 月 20 日前付清剩余 50%；

交房时间：1995 年 5 月 15 日前；

过户约定：房屋交付后 30 日内，双方共同办理过户手续并申领房产证。

合同签订后，周明按约履行付款义务：

1995 年 4 月 18 日 - 20 日，通过个人及丙公司（化名）、丁工厂（化名）分三笔转账支付大部分房款；

1996 年 2 月 5 日、9 月 4 日，支付剩余款项，乙公司出具两张收款收据，确认房款结清（注：原告主张剩余少量房款与被告延期交房违约金折抵，不影响整体付款事实）。

1995 年 9 月 22 日，乙公司向周明发出《办理入住手续通知单》，周明于 10 月办理入住，实际占有使用 “一号房屋” 至今。

2. 1995-2023 年：拖延办证 28 年，原告起诉维权

自入住以来，周明多次要求乙公司协助办理 “一号房屋” 房产证，但乙公司以 “项目手续未完善”“内部流程问题” 等理由拖延，始终未履行过户义务。2023 年，周明确认 “一号房屋” 已具备办证条件，在最后一次催促无果后，向朝阳法院提起诉讼，诉求：判令乙公司协助办理 “一号房屋” 所有权转移登记手续，将房屋登记至自己名下。

乙公司经法院合法传唤，未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

二、案件分析

1. 争议焦点

周明与乙公司签订的《北京市外销商品房预售契约》是否合法有效？

乙公司是否有义务协助周明办理 “一号房屋” 过户手续？

2. 胜诉关键：合同有效 + 付款交房完毕，办证义务不可推卸

（1）外销房预售契约合法有效，对双方具有约束力

法律依据：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条（民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释）、《中华人民共和国合同法》第四十四条（依法成立的合同，自成立时生效）。

事实推导：① 1995 年 4 月 10 日签订的《北京市外销商品房预售契约》，明确约定了房屋位置、价款、付款方式、交房及过户时间等核心内容，系双方真实意思表示；② 合同于 1995 年 7 月 19 日经房屋管理部门办理预售预购备案登记，符合当时外销商品房交易的法定程序；③ 合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，乙公司应按约履行协助过户义务。

（2）周明已履行付款义务，乙公司交房后拒不办证构成违约

法律依据：《中华人民共和国合同法》第六十条（当事人应当按照约定全面履行自己的义务）、第一百零七条（当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行等违约责任）。

事实推导：① 周明提交的银行电汇凭证、乙公司收款收据等证据，形成完整证据链，证明其已足额支付购房款 219201 美元；② 乙公司已于 1995 年 9 月交付房屋，周明实际入住 28 年，根据合同约定 “交房后 30 日内共同办理过户”，乙公司拖延办证的行为已构成严重违约；③ 周明确认房屋已具备办证条件，不存在客观障碍，乙公司无任何正当理由拒绝履行义务，应承担继续履行的责任。

（3）被告缺席应诉，视为放弃权利，应承担不利后果

法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条（被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决）。

事实推导：乙公司经法院合法传唤未出庭，未对周明的诉求及证据提出异议，视为放弃答辩、质证权利，法院可依据周明提交的合同、付款凭证、入住证明等证据直接认定案件事实，判令乙公司履行协助过户义务。

三、裁判结果

被告乙公司于本判决生效后十日内，协助原告周明将位于北京市朝阳区 “一号房屋” 的所有权转移登记至原告周明名下；

本案案件受理费由被告乙公司负担。

四、案件启示

1. 商品房买受人（如周明）避坑：4 个关键动作

重视合同条款，明确办证义务：签订购房合同时，需明确约定 “办证时间、协助义务主体、逾期办证违约责任”，尤其是历史遗留的外销房、房改房等，需特别注明 “开发商需配合完善历史手续”，避免模糊表述。

留存全流程证据，固化履约事实：妥善保管购房合同、付款凭证（银行转账记录、收款收据）、入住通知单、物业费 / 水电费缴费单据等，证明 “付款 - 交房 - 占有” 的完整履约过程，为日后维权提供依据。

定期催促办证，留存沟通记录：交房后按合同约定催促开发商办证，通过书面函件、邮件、微信等方式沟通，并留存记录，避免因 “长期未主张” 导致维权被动。

确认办证条件，及时起诉维权：若开发商拖延，可先向不动产登记部门咨询房屋是否具备办证条件；一旦确认条件成熟且开发商无正当理由拒办，应及时起诉，避免超过诉讼时效（普通诉讼时效 3 年，自知道权利受损之日起算）。

2. 开发商（如乙公司）警示：2 个 “不可为”

不可拖延办证义务，漠视买受人权益：开发商需按合同约定及法律规定，及时完善项目手续，协助买受人办理过户；即使因历史原因导致办证延迟，也应主动与买受人沟通解决方案，而非消极拖延。

不可缺席应诉，放弃抗辩权利：收到法院传票后，应出庭说明办证延迟的原因（如手续缺失、政策限制等），若确有客观困难可与买受人协商延期；缺席应诉将导致法院直接支持原告诉求，额外承担诉讼费、执行费等成本。

3. 核心提醒：历史遗留办证难，“证据充分 + 及时维权” 是关键

本案中周明胜诉的核心，在于 “28 年始终留存完整证据 + 确认办证条件后果断起诉”。对于外销房、单位集资房等历史遗留房产，买受人需特别注意：

购房时核实开发商的外销房预售许可、项目备案等资质文件；

若开发商名称变更，需留存其名称变更证明，避免日后维权时主体认定困难；

遇到办证障碍，可联合其他业主集体维权，或向住建、信访等部门反映，借助行政力量推动问题解决。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）