老黄埔，乱成一锅粥了

老黄埔的二代们，要开撕了。

未来方洲二期地块正在动工，更靠近5号线文冲地铁口，与城市之光A区一路之隔；

中建海丝城二期，离江边更近的21号地也在紧锣密鼓的筹备，距离华中师大的12年制学校也不远；

目前，未来方洲和海丝城二期的时间表会在10月份前后推出，接力清盘的一期。

海丝城二期在地图上，已经能看到一个“中建岭南序”。

据路边社消息，两个项目初步规划做去化比较快的刚改户型，面积段不会做太大了，80平左右的小户型也大概率会有，很可能还是超新规户型。（不保真，等官宣）

去年，两家中建系房企都是第一次在老黄埔做项目，接下来根据市场反馈重新调整推出的二期产品，大家可以期待一下。

老黄埔新玩家不止他们，中鼎书院三期在二期珺合府对面则是拿证入市了，主推107-181平，4.2-4.7万；以及蹉跎了一年时间改规调整的黄埔润府，随时准备开盘，88-113平，吹风价4.5-4.8万。

还有，在现有地块推新规户型的两个老网红，黄埔新城加推9、10栋超新规70平190万起售，以及富颐都荟加推R5、R6栋，95平总价380万+。

此外，手里拿着250万左右，很关注珑岄上城，但因为学校问题一直想等等的朋友，二期学校马上会有新消息了。

而对买家来说，现在的老黄埔是个不错的买入节点。

首先，各盘在清盘一期的尾声中，出清价会更给力，可以捡漏上车。

其次，老黄埔核心板块的价格也相对稳定了，都是央企操盘，旧改成本摆在那，开发商已经开始考虑未来二期涨价了。

第三，老黄埔明牌了，近一年为了抢客使出浑身解数。

海丝城的双岗万象汇定了、城光的万科里公开招商、中央公馆对口怡园学校北、黄埔润府配建怡园小学和商业官宣...

那些说老黄埔消费潜力很强的业主们，可以开始投资了。

明牌的老黄埔，买家可以通过对比挑到自己最想要、最合适的项目。

想要城市界面和通勤，考虑中央公馆和黄埔润府；

学铁商全都要的，多看看未来方洲和海丝城；

极致通勤和性价比，珑岄上城值得一看；

200-400万左右的客户，在万博涨价，荔湾缺货后，现在的老黄埔对刚改客户很友好，对在板块买房感兴趣的朋友，添加小C。

我们跑了一趟现场，和大家分享几点市场情况。

·板块上半年很好卖，小户型快速走货后，全面缺货了。

凭借超强的学铁户，老黄埔上半年成交大涨166%。

各家都在卷基本面，引入好学校、做好户型。湖南师大附中、华中师大、华师附，不只是市内学校，而是突破到全国名校了。

户型上，珑岄上城、未来城、未来方洲95这几个户型都称得上第一梯队，客户愿意为了使用率高的户型买单，也是变相降价。

目前，小户型全面缺货，未来方洲79平沽清，95平也只剩下不到40套，海丝城小户型剩楼层不多，所以这两家都急于推二期补仓。

·客单价、套均价都不高，老黄埔想涨价了

老黄埔成交上涨166%的代价是均价下降14.9%，以价换量的战术很成功。

走了一圈，几个项目都准备给小户型涨价，找一点利润，不单纯为了回款赚吆喝，例如珑岄小户型起售价已经从200万涨到近240万了。

不过，珑岄上城还是少数，无论是富颐加推新楼栋单价4万、黄埔新城推新规190万起，实际上都没能涨价，而是继续走的性价比线。

天河东降价后，也给老黄埔不小压力。

上半年，老黄埔单价超过4.5万，套均价超过500万的只有富颐和珠江春。

卖最好的未来方洲419套，全市TOP10，均价4.1万，套均价397万；中央公馆均价4.4万，套均价425万。

换句话说，板块基本走货都是小户型为主，大户型是比较难卖的。现在小户型成交量上去后，就得考虑赚钱的事了。

·老黄埔拼命补作业，万象汇、万科里一起来

想涨价，老黄埔拉高商业天花板是一个比较直接的办法，隔壁荔湾引入万象城、太古里后，量价齐升。

单纯的靠好学校，在现在大环境普遍名校的情况下，贬值太多了，还是得有好规划，好产业，好商业。

老黄埔的立意很高，金融城-黄埔湾商圈是广州钦定的五大国际级商圈之一，但光打雷不下雨，老黄埔不争气，纯靠三溪美林撑着，也有业主专门开车去南岗万达，养旺了两个商场。

随着越来越多居民交付入住，老黄埔总算是有所动作。

黄埔润府配建的商业中心，从外摆的广告板来看，麦当劳、赛百味、GYM、咖啡店，遇见小面、超市都会有。

另一边的城光A区商业-万科里，在文冲地铁口，规划了餐饮、零售、体验等业态。

不过，这两个商场都更偏向社区商业体，商业能级不够高。

值得期待的是双岗地铁口的万象汇，12万方的盒子购物中心，还有十多万平的写字楼综合体，我们经过的时候已经在动工了。

虽然是M3级万象汇，但对标三溪美林和南岗万达是差不多的，还是以家庭、年轻消费群体为主。

安心补好商业短板，对于老黄埔的刚改客群来说就很够用了，板块绝大多数客户也不是每天都买LV、Gucci的。

这对买家来说很重要，老黄埔的居住氛围，其实在城光周边也搭建起来了，城市更新是真的能改变一个板块。

5+7+13号线的地铁，直达珠江新城、金融城、老越秀、老西关，万博，通达性是够了。

加上各个旧改拼命引入的名校，以及补足商业短板后，业主的居住舒适度上是能打到高分了。

最后，和大家简单聊聊几个重点项目及加推二期的情况。

中建未来方洲

户型-79、95、108、128、142

配套：一期距离13双岗站约300米，二期距离5文冲站约150米，九年制华师附

价格：3.8-5

未来方洲配套全面，产品做得不错，所以小户型去化很快，95平余货不到40套，大户型因为单价高，总价也不便宜会慢一点。

二期距离文冲地铁口更近，可以直达珠江新城。相比一期，二期体量会小一点，6栋高层。户型铺排也可能会小一点，7X平的小户型很可能也会在。

如果是预算不高，300万预算出头的客户，只能等二期了。

中建海丝城

户型-78、88、107、117

配套：一期在5双沙地铁口，二期距离13南海神庙约650米，华中师大小学+初中，双岗万象汇。

价格：3.2-3.7

海丝城配套该有的都有，一期主打的是通勤牌，家门口是双沙地铁口，通勤到珠城约半小时出头。

二期初步计划在21号地块，距离13号线南海神庙站约650米，离华中师大附属实验学校更近，也会有部分江景。

目前，项目具体面积还不确定，但和一期不会出入太大。据说，户型产品也会有惊喜，做得更大胆创新。

珑岄上城

户型-74、94、110、125

配套：双沙地铁口，二期配建学校

价格：3.3-4

珑岄上城不多聊了，今年性价比最爆的小户型之一，涨价了40万，现在低楼层240万，正常中高层要接近260万了。

而且，在学校马上官宣新消息之后，估计还会迎来一波调价。

保利招商华发中央公馆

户型-72、81、89、92、116、159

配套：距离5号线大沙东约600米，对口怡园小学北校区，周边城市界面比较好。

价格：3.7-4.7

项目所处的区位不错，离地铁站距离不算太远，周边环境比较好，已经是成熟的居住氛围。

作为老黄埔这三年来第一个招拍挂项目，容积率4.3在老黄埔也能算小半个奶油小生了，实景样板房的体验也不错。

目前，项目72平270万上车，116的户型做得更好，如果是二胎家庭刚需四房可以考虑一下，440万左右能搞定。

黄埔润府

户型-88、98、113

配套：距离5号线大沙东约400米，配建怡园小学北校区，周边城市界面好。

价格：吹风4.5-4.8

这个项目和中央公馆有点像，小学定了，城市界面不错，还是同一个地铁站，不过新溪体量较小，只有两栋融资住宅。

项目吹风价算下来，还是比中央公馆贵了一点，性价比上来看差点意思，最终还是要看开盘诚意，能不能给买家更多优惠。

好了，其它项目先不展开了，想买房或对项目二期感兴趣想了解的朋友，添加小C。