什么才是稳地产的“关键几招”？

文/刘胜军

房地产是金融危机之母。

房地产牵一发而动全身，关乎诸多上下游产业就业、地方财政、居民财富、经济增速和金融资产安全。可以说，稳地产已经成为当下稳经济的最关键一战。在其鼎盛时期，该行业约占中国经济总量的30%，如今却成为最大拖累。

自从2024年5月稳定房地产“组合拳”以来，中央已多次出手稳定房地产，从放松限购，到降利率、降首付、开发商白名单、鼓励地方政府收购滞销房、放宽公积金贷款限制等。

然而，市场的反应表明，我们低估了此轮稳地产之难度。

——2025年8月，最能直接反映房地产需求的二手住宅均价环比下跌0.76%，同比下跌7.34%。

——中国百强房地产企业今年8月的实现销售操盘金额同比降低17.6%。这也是百强房企实现销售操盘金额连续第六个月下降。

——此次房价下滑已持续5年之久，房价跌幅达40～50%。

——虽有国有大股东的输血和背书，“优等生”万科2025年上半年亏损119.47亿元，同比增加了21%。碧桂园亏损190亿、融创亏损128亿。

——2025年前七个月，全国新开工住房面积较去年同期下降了近20%。目前商品房待售面积是历史平均值的两倍有余。

中山大学

不应再担心房价暴涨

我理解，决策层之所以采取渐进式方式来稳定房地产，与2016年的记忆有关。虽然2014-2015年房地产全面下跌、库存堆积，但在“去库存”政策刺激下，2016年深圳房价一年飙升96%，令市场震惊。这一暴涨伴随着恒大等房企的“规模大跃进”，最终引发了史无前例的“三条红线”。

笔者以为，此一时彼一时。当下已经没有必要担心房地产会因为刺激而再度暴涨，因为：1）居民部门负债占GDP比重从2015年40%左右激增到2025年60%作用，目前已经突破警戒线，失去继续大举加杠杆的能力和空间；2）随着裁员降薪压力的增大，居民风险厌恶水平显著提升，增加存款以求安全的倾向明显，对房地产这种需要大量资金和杠杆的投资会避之不及；3）“房价不跌”预期已经被打破。过去房地产调控总是“空调”的原因在于长期形成的“房价不跌”预期。在过去5年，面对大量烂尾楼、激增的法拍房、跌跌不休的房价，绝大多数投资者已经充分认识到房地产的巨大风险。很多人抱着“能解套就抛掉”的心态煎熬。

为什么不能挤牙膏？

一项政策能否取得好的效果，不仅取决于政策本身，更取决于它是超市场预期还是低于市场预期。只有超预期的刺激，才能提振市场信心。反之，如果政策力度低于预期，反而会让市场受挫。

8月25日上海再度刺激楼市，发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，涉及调减住房限购、优化住房公积金，以及优化个人住房信贷等六项政策。遗憾的是，市场的亢奋仅仅持续了一天，万科等地产股股价基本上跌回了原点。这就是说，市场在“消化”了政策含金量后，最终会用脚投票。

因此，与其挤牙膏，不如重拳出击。

稳地产要有紧迫感

时间是把杀猪刀。任何事情时间久了就会产生“适应性”，再改变就难了（）。

当前是房地产的“临界点”，实际上我们已经突破临界点进入房地产“悲观区间”。但是很多人还没有“哀莫大于心死”，市场或许还有救。

日本90年代泡沫破灭后，政府无所作为，任由市场崩溃，最终导致“资产负债表衰退”：大家都勒紧腰带还钱，经济长期衰退，物价通缩，最终失去30年。

随着房价的大幅下跌，“资产负债表衰退”迹象已经出现，从2020 年1月到2024 年1月，中国家庭银行净存58.24 万亿元，且82% 是定期存款，相当于2009 年到2019 年的总和。

面对已经持续8个季度的通缩，我们必须与时间赛跑，避免错过稳地产的机会窗口。

什么招数才管用？

1、来自最高层的政治信号。信心比黄金还重要！在中国，公众对中央政策信号有着高度的敏感，其影响力不言而喻。例如最高层可以通过召开房地产专门会议，传递对房地产的肯定信息，市场信心必然为之大振。

2、让开发商活下去。如果开发商都面临随时破产的风险，谁还敢买房？目前虽有白名单，但时常堵在最后一公里，银行因担心开发商主体风险而缺乏放贷动力。建议监管部门制定相应的“免责规定”，这样才能真正将白名单落实。只有开发商安全了，买房人才能打消顾虑。

3、以房贷抵扣个人所得税。这是效果最直接、获得感最强的政策。对买房者而言，抵扣个税是看得见的实实在在的好处，让人很难拒绝。这样一来，提前还款就显得得不偿失了；一些犹豫要不要买房的中产，会下决心买房。

4、最容易做的，就是北京、上海、深圳全面取消限购。目前广州已经这么做了。对于有人买N多套房子的问题，可以借鉴新加坡经验，通过税收杠杆来调节。政府用多征的税去支持保障房建设，一举两得（）。

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刘胜军

坚持讲真话的经济学家

政治经济学+大历史观

2014 年参加总理经济座谈会

刘胜军微财经创始人

致公党上海市经济委员会委员

山东省人力资源发展促进会首席专家

著有《下一个十年》

山东·菏泽·定陶人

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