三问望京国誉府

当下北京楼市，即便是身价金贵的豪宅，能“顶住”指导价卖的也没有几个，同时还热销的就更凤毛麟角。能同时做到这两点的，都值得深入研究。

北京城建的望京国誉府就同时做到了这两点：截至目前网签套数111套，均价90064元/㎡，销售额18.83亿元，整盘去化率已过半，剩余房源已经不多。在最新的实景示范区面市之后，还大有再掀热潮的态势，这在好房子时代的市场中难能可贵，这其中究竟藏着怎样的密码和答案？值得深究。

一问

望京国誉府是不是一线豪宅？

回答这个问题，要从片区板块说起，这是禀赋问题。

朝阳区很大，但真正的豪宅板块只有那几个。最早的朝阳公园板块，依托当时亚洲最大的城市公园朝阳公园和使馆区，形成了北京最早的涉外生活区，后来出现了棕榈泉、公园大道等一系列高端豪宅项目，由此势成，成为朝阳区最早的豪宅板块，高端社区的二手房均价一直维持在10万元/平方米量级。

第二个豪宅板块是奥森板块。它所依托的，是北京奥运会的巨额基建投入，以及奥林匹克森林公园。以国奥村“开场”，世茂奥林等一批高端住宅项目随后陆续出现在这个片区，由此，奥森豪宅板块成型。至今仍是价格最坚挺的区域，国奥村等豪宅项目的二手房成交价一直能维持在10万元/平方米以上。

由此可以总结出一线豪宅片区的三个基本条件：一是城市核心区位，基础设施成熟，出行条件便利，产业支撑明晰；二是生态资源，要有城市级乃至国家级的生态配套支撑。三是有稳定的价格体系，房价波动不能太明显。三个条件，一个保区域功能，一个保生活品质，一个保资产价值，缺一不可。

以这三个条件在朝阳寻找下一个一线豪宅板块，便只有望京国誉府所在的奶西板块。这里是大望京的核心功能区所在，而大望京素有北京第二CBD之称，阿里巴巴北京办公场址易地之后，就是迁入奶西。无论是基础设施，还是产业支撑，奶西板块都绝对够格。

论生态条件，一路之隔的温榆河公园（直线距离约200米），面积上相当于6个奥森，而且是北京极为少有的水系，生态资源得天独厚。这种大量级的生态配套，必然是政府主导的投资行为，从这一点上看，奶西板块是红利的享受者。至于价格体系的条件，开篇时已经说到了，不再赘述。

还有一点不能忽视，一个豪宅板块要能“势成”，势必要有足够专业能力的开发商和豪宅项目集中进驻。奶西板块也具备这个条件，除了城建的望京国誉府，还有中建的中建宸园，也是品质足够的高端项目。因此，奶西区域有足够的禀赋成为继朝阳公园、奥森之后，又一个豪宅片区。

二问

什么才是“豪宅好房子”？

过去半年多，“好房子”盛行，各个项目八仙过海各显神通，一时间好不热闹。这股风潮席卷之下，不少“前好房子时代”的项目受到冲击不小。在这样的背景下，重新审视丝毫未受冲击的望京国誉府这个豪宅项目时，不免要问一个问题，这些“好房子”的特质，和豪宅品质究竟有多大关系？

过去半年有余的好房子风潮，核心特质是高得房率、高赠送面积，再加上风雨连廊、架空层等。好房子政策的初衷、政策框架都很好，只不过到了项目层面，用好这一政策的重点，就成了“面积”。无论是套内使用面积增加，还是风雨连廊、架空层的释放，大都是在空间和面积上做文章。

回过头来看豪宅，面积只是豪宅的基础性因素之一，而非全部。望京国誉府这个成功案例再次告诉我们一个道理，高品质豪宅是一个综合维度体系，只有全都做到，市场才会认可，才会成为“豪宅好房子”，豪宅的“好”，和过去半年多好房子的“好”不是同一概念，前者比后者要丰富太多。

具体而言，豪宅好房子的好，除了得房率以外，还有社区纯净度、低容积率、好户型设计、高水准园林、高建筑质量、强社区配套等多个维度。望京国誉府正是在这些维度上都有高水准的表现，方才收获市场认可，成为当今不确定性市场环境中的清流所在。

望京国誉府的容积率只有1.4，这在当下罕有。目前，北京朝阳在售项目的容积率普遍在2.7~2.8，几乎是望京国誉府的一倍。考量豪宅品质，还要看起步面积段，这关乎社区纯净度。低密度+高面积段门槛这个组合，才是衡量标准的硬杠杠。望京国誉府的面积段从建面约170平方米的四居室起步，总价达到1400万元+，在售主力户型面积段为建面约180、建面约200平方米、其中建面约220平方米四居为现房销售，确保了社区纯净度。

同时，望京国誉府的产品形态又是纯洋房，在低公摊的同时，也降低了社区的总体密度。可以说，低容积率+面积段高门槛+低密度洋房的“品质组合”，望京国誉府是朝阳唯一，全北京楼市也并不多见：在前好房子时代形成的如此产品品质，这些颇具超前性的规划设计，使得居住舒适度得到最大的提升和保障。

又如3.25米的层高，这一点甚至在与好房子时代的产品比较时，也仍占到优势。这说明从产品策略的出发点上，北京城建的团队就是以一线豪宅的标准做产品，有意将望京国誉府打造为豪宅标杆。

此外，望京国誉府的最大楼间距高达65米，这在全北京市场中都不多见。这种思路，延续了大户型、高层高的主线，集中在居住的舒适度上做文章。而“舒适”恰恰是国家好房子政策的要义之一所在，因此，足见望京国誉府在产品层面的前瞻性。

这一切，在好房子的风潮之中，仍然具有引领地位。获得市场认可，自然在情理之中。

在规划设计体现了足够“前瞻与超前”之外，望京国誉府的建筑工程质量，给豪宅品质加上了一道保险，甚至可以说是最大的保障。北京城建作为市属国企在基因层面上形成的专业能力优势自不必提，更具说服力和现实意义的是，早在2024年，好房子政策还未出台之时，望京国誉府已经入选了北京市规自委编制的《北京市高品质商品住宅设计导则(试行)》优秀设计案例集。这是官方从规划设计、建筑质量等方面给出的关于“好房子”的范本，望京国誉府能够入选，本身就很说明问题。

今年9月，北京市住建委还将在望京国誉府举办建筑工程质量月活动，再次说明了其产品质量的高水准。也再次说明，高品质豪宅，是一种综合性维度，即便在“好房子”的风潮之中，也是如此。

三问

为什么还要继续增配？

目前，望京国誉府建面约180平方米和建面约200平方米实楼样板间已经开放，市场不无惊艳之声，销售也大有再掀高潮之势。此间，市场也发现，望京国誉府在各方面配置都有不小的升级。于是，问题随之而来，既然去化已过半，市场认可程度又高，销售压力并不是太大，那么，北京城建为何还要继续增配？

有必要先审视一下望京国誉府的增配点，几乎处处都在舒适居住体验的“要害”。

其一，社区园林全面升级。北京城建为此投资超千万，在社区园林中更换白雪公主玉石奢石玉盘、增设龙门瀑及叠水景观、更换更为名贵的树种，显著提升归家仪式感与奢华质感，并丰富景观层次、互动性和观赏性。

十分典型的例子就是，望京国誉府园林中，有33种珍贵乔木。合院中央全冠移植的元宝枫树王、树形优美的五角枫、红枫、国槐、丛生黄蜡、白蜡等高大乔木，配合黄杨、花叶玉蝉、花叶玉簪、兰花、鼠尾草、石菖蒲等地被类植物，形成有机的远近层次感，使居住者有良好的视觉和体感体验。

其二，生活场景全面提质增配。增加鞋柜除臭鞋架、预留南向电动晾衣架条件、赠送面膜冰箱和小洗衣机、拓宽设备平台栏板台面、更换升级地面石材，解决高端客户生活痛点，提升居家健康与舒适度，提升实用性与便利性。

望京国誉府还将灶具从两眼灶，升级为三眼灶，为的就是满足烹饪的多种需求，也是从居住者功能性需要出发，进行的升级。这些细节虽然看似不大，但都是构成生活品质的细微之处，与关键节点。

同时，通过空间优化，望京国誉府也进一步提升生活场景功能的丰富性。200平方米的四居户型为例，项目团队对北向设备平台的使用方式予以优化。在围栏上端，增设宽台面，增强了使用面积，让空间利用性更高，在这里，可以作为男主人的雪茄空间或女主人的小花园。类似改进，也都是以实际生活场景作为基本出发点，充分考虑业主生活的舒适度。

其三，对社区围墙进行全面提升。按照原有产品设计规划标准，望京国誉府的围墙为非石材立面。经过升级之后，将采用蓝眼睛石材作为社区围墙立面材质，能够显著提升社区的整体形象，明确豪宅的身份地位属性。在当下北京，真正能采用石材作为社区围墙立面的项目，也是凤毛麟角，这一点，足以体现了北京城建团队对打造高水准项目的决心。

还有我们觉得最能体现诚意的增配，那就是增配会所。在拿地时，望京国誉府地块没有会所。按照一般操作，规划中没有会所，未来小区便没有会所。但是，北京城建从地块商业配套面积中，划出专门面积，作为社区会所之用，不仅运动、社交等功能齐备，还设置了“阳光恒温泳池”，约25mx8m超大泳池尺寸采用艺术马赛克演化传统唐风文化宝相花纹样注入地面，而泳池空间的天花板采用将温榆河景观图像抽象化设计与室外景观天然融合，模糊室内外界面，无论从功能配置还是空间设计，都下足功夫，这也充分体现了“豪宅”的标准属性。这个泳池也足够稀缺，目前在同区域内，尚属惟一。

实际上，这是开发商让渡一部分利益，提升业主居住舒适度之举。

这些增配，也从实际上支撑了望京国誉府价格体系的稳定，为未来不断升值打下了基础。目前，项目的网签均价在90064元/平方米，与指导价持平，而论其配置，达到了单价12万+项目的水准，这确保了日后价值的升值空间。

以上种种增配，皆能体现北京城建的“标杆”用以所在。作为一家北京市属国企，北京城建向来有“红墙巨匠”之称，施工水平，质量控制素有良好口碑。在望京国誉府上如此投入，实则是为形成高水准豪宅项目的品质标杆，增配固然投入不小，但北京城建算的是大账——望京国誉府体现的是北京城建在国誉TOP系豪宅领域的专业能力。

对于这种量级的国企而言，在特定项目上倾注全力，能够带给项目的红利，将十分巨大。这也是望京国誉府价值保障的肌理所在。

风过无声，虚实自见分晓。

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