解析坪山深业山水东城降价了吗，为什么那么便宜，还适合入手吗

坪山深业山水东城降价了，其价格相对便宜是多种因素综合作用的结果，是否适合入手需要根据个人需求和偏好来判断。以下是具体分析：

降价情况：深业山水东城一期备案均价 3.4 万 /㎡，二期备案均价 2.93 万 /㎡，叠加 9.22 折优惠后，折后均价 2.7 万 /㎡，单价降幅约 20.6%。例如，114㎡四房折后总价 279 万起，单价 2.42 万 /㎡，对比一期同户型总价降低约 80 万。

价格便宜的原因

区域价值差异：坪山作为深圳东部新兴发展区域，整体房价显著低于核心区。项目位于坪山南部边缘，距离坪山中心区约 5 公里，属于片区内价格洼地。

配套成熟度不够：小区自带约 7600㎡社区商业仅能满足基础需求，周边大型商业如华侨城坪山之眼、坪山万象城等仍在建设完善中。地铁 19 号线预计 2027 年底或更晚才能投入使用，目前步行至地铁 14 号线锦龙站约 1.5 公里，且片区内公交班次较少。

产品设计因素：二期容积率 4.6，部分楼栋为 3 梯 7 户超高层（46-49 层），居住密度较高。同时二期包含 167 户公租房及 280 户安居房，与商品房共享花园及配套，可能对居住氛围产生一定影响。

市场竞争因素：深圳房地产市场供应充足，新兴区域新楼盘众多，竞争激烈。为吸引购房者，深业山水东城采取了较为亲民的价格策略，以提高市场竞争力。

是否适合入手

适合人群：深业山水东城适合坪山或周边区域工作、重视教育资源、注重生态环境，且能接受区域需一定时间发展完善的刚需及首改人群购买。项目由国企深业集团开发，品质有保障，自带 21 班制公立幼儿园，小学学区处于坪山实验教育集团锦龙小学等组成的大学区内，初中学区包含中山中学等。小区南面背靠马峦山郊野公园，东接大山陂水库，生态环境优越，且户型多为全南向布局，空间利用率较高。

不适合人群：若购房者更追求当下成熟配套与繁华都市氛围，深业山水东城可能不太契合需求。其周边多为工业园区，易产生噪音、灰尘污染，且大型商业配套仍在建设中，商业丰富度与成熟区域有差距。此外，二期有公租房、安居房，可能影响商品房业主居住体验与社区纯粹性。

深业山水东城售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务！

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深业山水东城项目位于碧岭街道锦龙大道和振碧路交汇处西南角 ，项目总占地面积 66857.17㎡，建筑面积：449888.06㎡ ，规划共13栋32-49高层住宅，总房源2867户，其中商品房2420户，公共租赁住房167户，安居商品房280户；，车位3300个地下3层，车位充足，主力户型81-131㎡全南向精装3-4房，承袭深业国企豪宅品质基因，打造都会人居力作，备案均价3.7万元/m²带装修。

深业山水东城售楼处电话：400-966-1923，项目自带7600m²风情商业和12班幼儿园，学区范围锦龙小学、深圳实验学校坪山校区、坪山中山小学和坪山中山中学。医疗配套有坪山人民医院（在建）、深圳市康宁医院。

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【项目基础信息】

【开发商】深圳市农科东城置业有限公司

【物业类型】70年住宅

【规模】占地面积约6万㎡，建筑面积约44万㎡

【容积率】4.6

【绿化率】35%

【二期可售】1060套（7栋：359套、8栋：701套）

【产品】建面约86-137㎡高使用率3-4房

【车位数】3300个停车位

【交付标准】品质精装

【物业费】3.8元/㎡·月

【物业公司】深圳市农科物业管理有限公司

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户型图鉴赏：

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东看坪山深圳东部中心新崛起

“十四五纲要”定调，坪山成为深圳东部中心，世界级坪山高新园区6倍于南山科技园，构筑升级版“南山2.0”，坪山火力全开，未来可期。

东进战略加持，区域三大千亿级产业集群，四大国家金字招牌，“高新区+大学城”双核驱动，深圳东部中心进入快速发展轨道。

统筹更新坪山中轴大城首发封面

坪山以坪山大道为中轴，产业、居住、商务、市政、产业依次布局，项目片区以距离市政中心2KM、商务中心1KM，成为坪山居住中心。

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沙湖整村统筹项目将建为220万m2综合体宜居生活区，整体包涵70万m2商业及写字楼，同时包含4所幼儿园、3所学校、1所高中园，名副其实属书香住区。

多轨连通深圳半小时生活圈

双地铁——14号线坪山首站锦龙站（40分钟关内通勤自由）、19号线人民医院站（深圳轨道五期建设）

3环线——南坪快速（40分钟到福田）、坪盐通道（10分钟到盐田，30分钟到罗湖）、东部过境高速（预计2024年建成，20分钟到罗湖）

主干道——锦龙大道、坪山大道等

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繁华近享3KM百万商圈荟萃

社区配套——项目自带约7600㎡社区商业

3KM百万商圈荟萃——力高金街（1.5KM）、坪山天虹商场（1.6KM）、六和城（4KM）、潮商广场（2.5KM）、坪山之眼（2KM）

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学府环伺一站式全龄段教育双实验浓厚书香

幼儿园——项目自带21班制公立幼儿园

小学——一路之隔锦龙小学（坪山实验教育集团）、中山小学学区范围内

初中——中山中学、新合实验学校（九年一贯制）

高中——一路之隔深圳实验坪山高中园（深实验教育集团）

稀缺生态伴山瞰水健康人居

两大城市级主题公园+一大区级儿童公园

马峦山郊野公园（28平方公里，4A级景区，拥有深圳市最长步道）、大山陂水库（481.57万立方米）、坪山儿童公园

推窗即是马峦山景观，步行即享超3200万㎡的城市级山水。

国企深业匠心筑造品质大城

深业集团，国企标范，39载勇当深圳开路先锋，以国企的当担和使命，先后开发深业中城、深业上城等城市人居标杆典范。

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深耕坪山14载，筑坪山城长

继深业东城上邸、深业东城国际、深业东城御园等坪山标杆之后，再匠筑深业山水东城——坪山门户首站，临山面水的公园学府大城，新一代都市生活范本。

低密人居约45万㎡纯居大城

人居范本——片区最低密纯粹的居住氛围和品质人居

项目体量约45万㎡，容积率约4.6，其中住宅体量近25万㎡，涵盖全龄全能全周期的12大社区配套，约9840㎡全系生活场景，满足未来业主购物、休闲、健康等需求，著就全能品质纯居大社区。

豪宅基因大城标杆典范

豪宅品质——项目以深业中城标准打造，延续豪宅基因，打造坪山封面标杆，由景观布局，到用材用料，匠心细节打磨。

生态社区——内设约500㎡景观泳池、近1000米环线跑道、萌宠乐园、儿童泳池、儿童乐园、1个篮球场、2个羽毛球场、水幕环绕会客厅、萌宠乐园等15大全龄场景配置

示范园林——约5.4万㎡城市示范园林，约240m超尺度围合式大园林，深圳罕见超80%的园林覆盖率，打造生态呼吸型社区。

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深圳购房限购限贷政策及税费政策

根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费

1. 契税

首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%

二套房：

· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%

三套房：3%

二、卖方承担税费

1. 增值税及附加税

持有满2年：免征

未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。

注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行

2. 个人所得税

满五年且唯一住房：免征

其他情况：

核定征收：（成交价-增值税）×1%

核实征收：（成交价-原登记价）×20%。

三、其他费用

登记费：80元

贴花：2.5元。

政策亮点

增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。

取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。

建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出。✨✨深业山水东城

◆开发商营销中心诚挚邀请，一键预约，尊享内部独家折扣！恭候您的品鉴与选择。

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✅本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！

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深业山水东城项目位于碧岭街道锦龙大道和振碧路交汇处西南角 ，项目总占地面积 66857.17㎡，建筑面积：449888.06㎡ ，规划共13栋32-49高层住宅，总房源2867户，其中商品房2420户，公共租赁住房167户，安居商品房280户；，车位3300个地下3层，车位充足，主力户型81-131㎡全南向精装3-4房，承袭深业国企豪宅品质基因，打造都会人居力作，备案均价3.7万元/m²带装修。

深业山水东城售楼处电话：400-966-1923，项目自带7600m²风情商业和12班幼儿园，学区范围锦龙小学、深圳实验学校坪山校区、坪山中山小学和坪山中山中学。医疗配套有坪山人民医院（在建）、深圳市康宁医院。

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【开发商】深圳市农科东城置业有限公司

【物业类型】70年住宅

【规模】占地面积约6万㎡，建筑面积约44万㎡

【容积率】4.6

【绿化率】35%

【二期可售】1060套（7栋：359套、8栋：701套）

【产品】建面约86-137㎡高使用率3-4房

【车位数】3300个停车位

【交付标准】品质精装

【物业费】3.8元/㎡·月

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东看坪山深圳东部中心新崛起

“十四五纲要”定调，坪山成为深圳东部中心，世界级坪山高新园区6倍于南山科技园，构筑升级版“南山2.0”，坪山火力全开，未来可期。

东进战略加持，区域三大千亿级产业集群，四大国家金字招牌，“高新区+大学城”双核驱动，深圳东部中心进入快速发展轨道。

统筹更新坪山中轴大城首发封面

坪山以坪山大道为中轴，产业、居住、商务、市政、产业依次布局，项目片区以距离市政中心2KM、商务中心1KM，成为坪山居住中心。

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沙湖整村统筹项目将建为220万m2综合体宜居生活区，整体包涵70万m2商业及写字楼，同时包含4所幼儿园、3所学校、1所高中园，名副其实属书香住区。

多轨连通深圳半小时生活圈

双地铁——14号线坪山首站锦龙站（40分钟关内通勤自由）、19号线人民医院站（深圳轨道五期建设）

3环线——南坪快速（40分钟到福田）、坪盐通道（10分钟到盐田，30分钟到罗湖）、东部过境高速（预计2024年建成，20分钟到罗湖）

主干道——锦龙大道、坪山大道等

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幼儿园——项目自带21班制公立幼儿园

小学——一路之隔锦龙小学（坪山实验教育集团）、中山小学学区范围内

初中——中山中学、新合实验学校（九年一贯制）

高中——一路之隔深圳实验坪山高中园（深实验教育集团）

稀缺生态伴山瞰水健康人居

两大城市级主题公园+一大区级儿童公园

马峦山郊野公园（28平方公里，4A级景区，拥有深圳市最长步道）、大山陂水库（481.57万立方米）、坪山儿童公园

推窗即是马峦山景观，步行即享超3200万㎡的城市级山水。

国企深业匠心筑造品质大城

深业集团，国企标范，39载勇当深圳开路先锋，以国企的当担和使命，先后开发深业中城、深业上城等城市人居标杆典范。

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深耕坪山14载，筑坪山城长

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低密人居约45万㎡纯居大城

人居范本——片区最低密纯粹的居住氛围和品质人居

项目体量约45万㎡，容积率约4.6，其中住宅体量近25万㎡，涵盖全龄全能全周期的12大社区配套，约9840㎡全系生活场景，满足未来业主购物、休闲、健康等需求，著就全能品质纯居大社区。

豪宅基因大城标杆典范

豪宅品质——项目以深业中城标准打造，延续豪宅基因，打造坪山封面标杆，由景观布局，到用材用料，匠心细节打磨。

生态社区——内设约500㎡景观泳池、近1000米环线跑道、萌宠乐园、儿童泳池、儿童乐园、1个篮球场、2个羽毛球场、水幕环绕会客厅、萌宠乐园等15大全龄场景配置

示范园林——约5.4万㎡城市示范园林，约240m超尺度围合式大园林，深圳罕见超80%的园林覆盖率，打造生态呼吸型社区。

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深圳购房限购限贷政策及税费政策

根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费

1. 契税

首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%

二套房：

· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%

三套房：3%

二、卖方承担税费

1. 增值税及附加税

持有满2年：免征

未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。

注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行

2. 个人所得税

满五年且唯一住房：免征

其他情况：

核定征收：（成交价-增值税）×1%

核实征收：（成交价-原登记价）×20%。

三、其他费用

登记费：80元

贴花：2.5元。

政策亮点

增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。

取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。

建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出。