北京买房：理清思路，购房建议1639

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我今年毕业，户口是前些年随父母落户北京的，但没在北京上学，现在也没想好是否在北京工作，不知道是否该买房。父母在海淀有两居室，他们能支援我200万，但如果在北京买的话只够郊区首付，还要负担至少一万多的月供，感觉压力会很大。而我考虑先到二线城市发展，比如**和**等地，那样就没什么月供压力了。

另外主要考虑的是在这种房地产环境下，房价未来的走势是否还会向上，如果跟日本似的长期低迷其实都没必要买房了，租房反倒更自由，毕竟我上学期间一直在校外租房，早就习惯了。所以想请教一下您对未来的看法，包括北京和二线城市，小城市就不考虑了。

A：

1、拿着北京户口到外地找工作，难度或许会更大一些，很多HR看到简历的感觉是在北京混不下去才出来的，反正我会这么想。

这就跟北京孩子到外地上大学似的，在不少城市和学校都会遭到歧视。尤其是二本的，不少当地孩子都认为是来抢人家资源的，不知道你是否经历过。

所以在我的感觉中，除非是去当地很牛的单位求职，否则难度或许比北京还要大。包括生活圈子也有这种可能，考虑好再去吧。

2、日本楼市确实低迷了30多年了，小城市一直跟狗似的趴着呢，但东京早就缓过来了。尤其是安倍上台之后推出了“三支箭”政策，金融+财政+调结构，东京连续了十多年的房价上涨，早就回到最高点还创了新高。其他横滨大阪名古屋什么的也都得到了利好，只是涨幅没有东京大而已。

其实任何商品价格和投资品都差不多，只要是需求存在，早晚都会释放出来。商品价格是由供需关系决定的，房产的价值更是由地段儿决定，所谓地段就是配套+资源。

3、反正我对北京的楼市未来至少不看空，虽然肯定不可能再有什么暴涨行情了，但做到跟随通胀是大概率的。

这也参考安倍三支箭吧，所谓金融就是放水，所谓财政就是减税，所谓的调结构就是扶持新产业，这三项都是利好大城市的。尤其是超发的货币，基本都落到了大财团手上，也都流向了东京等地，而越向下传导，中小城市得到的利好越少。

4、当然，去二线城市也没什么不好的，尤其是长沙等地的房价低，确实压力小。这是自己的人生选择，看自己的考量吧。

或者说毕竟是刚毕业，没必要这会儿就跟房子较劲，过些年再考虑也不晚。您这一毕业就有200万的支持，已经超过99%的同龄人了，既然有家里托底，那索性就先闯荡几年再说吧。

仅供参考。

二

Q:

请问，我有一女一儿都在北京工作，都有京户了。现在我想每人支援他们100万作为买房的首付，各自买套小房子当落脚点就不用租房了，将来换房时也是个基础。

但是他们俩都不同意，主要认为一是现在的买房时机不好，北京房价至少还要下跌20%-40%。第二是因为他们都在西城上班，公租房在石景山，上班还算方便。

而如果以100万当首付，他们的工资都不高，要买只能是在门头沟区或房山大兴区，买了也住不了，出租又不划算，所以不如以后再买。三是他们俩都想晚婚，愁死我了，而且都想说等结婚前跟对象一起买。

A：

1、这我好像没什么建议似的。尤其是第三条，这属于家务事，外人不好说什么。结婚时合着买也没什么不好的，搭帮过日子呗，我爸妈结婚时就合着买了辆自行车，都算家庭资产。

2、不过他们认为北京房价还会下跌20-40%我不认可，这太邪乎了。现在北京的平均租金收益率是1.8%，基本等同于银行存款利率。

那如果房价真的下跌40%，房租跌不跌啊？如果不跌，那收益率就成了3%，远超存款利息，手里有闲钱的难道不来抄底吗？

可如果房租也同步下跌，那就说明北京经济崩盘了，或是工资也同步下跌40%，或是有几百万的年轻人逃离北京，您能相信这种情况吗？

3、另外他们能承担的月供是多少啊？如果超过5000，那就能买200来万的房子，在朝石丰三个市辖区都能买到房子，只是面积小点儿而已。所以他们说的只能买在郊区不太对，市区是有选择的，条件别太高就行。

4、其他的我没什么可说的，规劝方面我也帮不上忙，还是做父母的跟孩子沟通吧。

仅供参考。

三

Q:

请问，我突然想到个问题，就是我如果买了平房（私产），但在腾退时和公房的待遇是一样的，那这是不是就亏了？我这几天看了私房业主发的帖子，也问了中介，回答都是说私房业主吃亏，腾退时没有任何的特殊政策。

A：

1、这怎么说呢？对老业主来说是有点儿吃亏，或者说不太公平。但对您来说无所谓，因为您是后买房的啊，而且是在知道了所有政策，比较了优劣势之后才买的，那这就是一个愿打一个愿挨了，谈不上吃亏占便宜的。

2、私房的老业主之所以有些亏，是因为很多人经历过“经租房”和运动时期上交产权的事情，很多人是直到2003年之后才完全落实完整产权的。那现在却和公房同等待遇，之前吃的亏就白吃了呗，换谁都心里不太舒服。

再一点，公房的住户是租户，而私房的是业主。但腾退时两种身份却同等待遇，对于业主来说怎么都别扭点儿。

3、但您是在知道了各种利弊之后再买房，那就是主动行为了，跟人家老业主两码事儿。人家是熬过了各种时期，受的罪多了去了，您只是为了学位而已，根本没受罪，吃亏从何而来呢？

4、简单就这情况吧，我认为谈不上吃亏。或者说如果觉得吃亏，那用完学位把房卖了不就得了，嫁祸于人，让下一任业主等着吃亏。

仅供参考。

四

Q:

请问，我们现在住国贸附近老破小，孩子在**小学三年级，2003年最高峰那批入学的。都说朝阳的好高中少，我很担心孩子到时候都考不上高中，所以有个想法到东城买个小平房当占坑儿房，合适吗？您对这批孩子的前途怎么看？

另外也考虑现在的腾退政策，听说这次西城是商业性质腾退，给的大产权房，没比前些年的条件差多少。那我们也有个预期，要是真能到时候赶上商业腾退是不是就算赚了，没赶上也不亏。想请教一下您的看法。

另外您帮我看看这几套平房，哪个更好一些，主要是地段学区，哪个能小升初的时候分配到好初中。

A：

1、2003年入学的，那确实是北京有史以来的最高峰，无论中考还是高考都竞争压力大，甚至延续到就业和婚恋市场。

但这只是整体的环境，具体到个人还是看自己的努力+运气吧。人再多也有冒尖儿的机会，世事无常造化弄人，很多时候的选择和运气比努力重要。

2、买个小平房也没什么不合适的，给孩子当个保底的通道。成绩好的话就在朝阳参加点招和中考，成绩不太好的话就去东城拼运气，大概率至少不比朝阳的弱。

3、腾退的政策我不懂，很少关注。但所谓的“大产权房”是误传，给的安置房都是正规产权的，根本就不可能有小产权。

只不过以前的经适房两限房什么的都是有五年禁售期，现在的则都是二类经适房，房本到手就可以转卖，所以就被讹传为大产权了，但其实都一样，谈不上亏了赚了的。

4、哪个更好一些，那当然是安交学区的了，这是送分题。在价格和面积都差不多的情况下，学区溢价一般也都差不多，那当然选择学区更强的了。但这不敢保证能进入好初中，只能说概率高，到时候还是主要看运气。

仅供参考。

五

Q:

我想问集租房的问题，我们单位盖的，地段不好，六环内离地铁至少2公里。密度大，全是一两居室，比例8:2，等同于集体宿舍筒子楼。无产权不可签买卖协议，只是50年的租住权，5年或几年之后可以内部转让，辞职离开的由单位回购，具体价格看到时候的行情协商。价格是2万左右，您看这种房有意义吗？

A：

1、这种房其实就相当于集体产权的小产权房。也就是在工业用地上开发的，以厂房写字楼或宿舍的名义，有手续有产权，只不过是单位整体持有的，不能分散产权出售。但很多就“以租代售”呗，郊区很多这种房的。您这既然是自己单位开发的，那就相对更稳妥。

2、房子是用来住的，如果确定是自住为主，那买这种房就有意义呗。价格2万左右，那我估计周边的商品房应该4万左右，也就是两倍于小产权的。如果超过4万就算占便宜，不到的话占便宜不大。

3、问清楚转让的单位政策吧，最好是能卖给外人的，这样到时候的价格有可能更高些。毕竟商品价格是由供需关系决定的，能买的人越多价格才有可能更高。

4、总之如果是自住为主就买吧，跟周边比较一下价格就行。这种房没什么投资性，就是自住更合适。

仅供参考。

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