墨尔本楼市爆了，清盘率历史新高！150万澳元，悉尼在哪买房？

01

150万澳元预算，在悉尼哪些区还能买到房子？

内城区居民丹·麦克纳马拉（Dan McNamara）想买第一套住房。但随着澳洲联邦政府扩大购房援助计划、预计将让悉尼市场竞争更激烈，他寻找公寓的紧迫性提高了。

麦克纳马拉这位年轻的职业人士说：“我更愿意进去参与竞争，至少可以说我努力过，而不是观望市场走向，因为显然，尤其是悉尼的市场，非常多变。”

“我不想在风起云涌时只是在场边看着，最后因为等得太久而发现自己已经出局了。”

和其他有购房希望的买家一样，麦克纳马拉计划使用“首次置业担保”（First Home Guarantee）。

从10月起，任何收入水平的首次购房者都可以使用该计划，只需5%首付，即可在扩大后的房价上限150万澳元内购房。

该计划没有名额限制。

在政府把启动日期提前、且降息提升借贷能力并带来消费者信心的背景下，Domain首席研究与经济学家鲍威尔博士（Dr Nicola Powell）表示：“我们很可能会看到价格进一步上涨。”

她补充说，悉尼住房市场可能进一步升温，尤其是150万澳元价格门槛以下的房产。

“在住房市场更可负担的这一端，归根结底，当你给首次购房者提供需求侧激励时，首先受益的就是第一波人群。”

对于悉尼的潜在买家而言，寻找价格在上限之内且合适、可负担的房产仍是一个考虑因素，特别是想要购买独立屋的人。以150万澳元房产计，印花税为64,512澳元。根据Canstar（金融比价平台）的建模，购买150万澳元住房并承担95%贷款，单身所需收入为260,900澳元；伴侣两人各需129,300澳元。

Domain的数据还显示，悉尼独立屋的中位价创下172万澳元的新高，公寓的中位价也创高，接近83.5万澳元。

鲍威尔博士说：“我认为当我们看独立屋时，这一点对首次购房者来说就更具挑战”。

她并指出，在这一下限范围内“覆盖得较好的是外缘地区”。

30岁的麦克纳马拉与一位室友住在Chippendale。在考虑过自己成长的城市Wollongong后，他把两居室公寓的搜索范围扩大到Wolli Creek和Arncliffe。如果要保持按揭还款的可负担性，Redfern和Alexandria可能就够不着了。

麦克纳马拉说：“我确实很喜欢Chippendale的生活方式。它是一个很棒的街区。但就我所看的价格区间而言……我确实可以买点什么，但我不想为了在Chippendale找到最便宜的两居室而把底都刮光了。”

根据Domain的第二季度数据，要把价格控制在150万澳元上限内，买家可以在大悉尼若干区域买到典型独立房子，包括Central Coast、蓝山、悉尼西区的部分地区以及西南部。

最昂贵但仍“够得着”的典型独立屋郊区包括：Padstow、Northmead、Loftus、Berowra Heights和Bangor（中位价均为150万澳元），Caringbah（1,495,000澳元）以及Wamberal（1,490,000澳元）。

鲍威尔博士就150万澳元上限表示：“中环的一些独立屋区域勉强挤进了这个门槛，但那些典型的核心内城区地段、那些知名的高端区域，显然被排除在外……那里的中位价远高于这个水平。”

她说，公寓买家有更多选择，包括一些高端地段。

可负担公寓的郊区范围从西部到内西区、东区、北部海滩以及Sutherland。高端之列包括Breakfast Point（公寓中位价150万澳元）、Kirribilli（基里比利）（1,477,500澳元）、North Bondi（1,460,000澳元）以及Woollahra（1,438,000澳元）。

The Demographics Group（人口学集团）联合创始人库斯滕马赫（Simon Kuestenmacher）表示，使用政府援助的人群可购买的“可选口袋”有限；房价可能上涨，即便能使用政府计划，仍会把潜在的低收入买家挡在门外。

他说：“如果我看悉尼，而我是低收入者，即便有这项5%首付担保，你也负担不起任何东西。”

政府宣布消息后，房贷经纪人反馈兴趣升温。

经纪公司Alcove的全国首次购房者专家艾略特（Jack Elliott）在过去几天接到了更多有购房希望者的联系。

他预计计划启动后竞争和价格都会上升，尤其是因为高收入者也能参与。

他补充说：“这两天有很多人来问，只是想看看这些变化会怎样影响他们。”并称大家希望一到10月就能立刻行动，在价格上涨之前完成购买。

02

墨尔本房市火热，清盘率升至2年新高！

维州的拍卖市场在冬季的最后一周强劲增长，该州清盘率在过去12个月内从57%上 升至71%。

在下周一春季拍卖季开始之前，这一势头为本周末准备拍卖的逾1000名业主带来了好兆头。

PropTrack的经济学家Anne Flaherty表示，这一显的转变意味着维州上周的最终清 盘率创下自2023年6月来的最高纪录。

他说：“墨尔本的市场情绪开始发生变化。” “这不仅是因为清盘率的表现非常强劲，我们还看到寻房和询盘的人数也非常高。”

Flaherty还表示，在截至7月的一年内，realestate.com.au上的房产搜索量增加了 6.5%，至3年来新高。

同期，新州的买家兴趣仅上升了2%，而昆州、南澳和西澳则有所下滑。 虽然目前还不能明确说现在就是卖方市场，但Flaherty表示，几乎可以肯定的是，今年春季的卖方处境肯定会比一年前更好，当时8月的清盘率仅为55%至59%。

“市场可能正在从一个明显的买方市场向卖方倾斜。”

本周末，维州的拍卖热点地区包括Reservoir（20套房产即将拍卖）、Mt Waverley 和Richmond（各19处）、Bentleigh East（18处）以及Glen Waverley（16处）。

Ray White的维州首席拍卖官Jeremy Tyrrell表示，目前的销售情况稳定，很多卖 方的成交价超预期约5%，但只有十分之一的房产取得了特别好的结果。

他说：“买家相当理性，知道房产的真实价值，所以尽管会有不少人竞争，但也有很多人保持理性。”

“这是一个非常公平的市场。既有买家，也有卖家，市场正在将买卖双方进行匹 配，但并没有出现爆发式增长。”

Tyrrell还表示，周中的几次拍卖凸显了不同房产间的价格偏差，例如，一套位于 Melton区1 Kinloch St的两居室房产，以比37万至39.9万澳元的要价区间高约5%的 价格成交。

与此同时在Ballarat地区，Cardigan区319 Blind Creek Rd一栋占地1.25公顷的四居室房产，以160万澳元的价格成交，远超130万澳元的预期。

03

澳洲又一建筑商倒闭，欠债超$40万！

墨尔本东南部一家建筑公司倒闭后，其债务情况近 日曝光：不仅拖欠员工数万澳元的养老金，还欠下无担保债权人超过40万澳元的债务。

据澳洲新闻集团早前报道，总部位于Dandenong的Vansan Construction已被法院下令清算。

此前，有多名业主投诉该公司工程严重延期，其中一位房主更因工程中存在逾百处缺陷而陷入“极度焦虑”。

提交给公司监管机构的一份最新报告显示，该公司董事Sutharsan Shanmugalingam 表示，公司共欠无担保债权人41.5万澳元。

这些债务包括：木工公司HH Carpentry（7万澳元）、纱窗商Master Windows & Screens（27,280澳元）、防水填缝公司Caulked（31,320澳元）、屋顶施工商 Pageboy’s Roofing（70,922澳元）和On Top Roofing Maintenance（82,870澳 元）。

其他较小的债权人还包括：电工MHT Electrics（4,400澳元）、公司Multitex Caulking Services（7,040澳元）、地板商Carpet World Hallam（9,350澳元）、 厨房与浴室承包商EA Cabinets（4,555澳元）以及保险公司Gallagher Bassett （6,199澳元）。

管道公司Fast Flow Plumbing and Maintenance在债权人名单中被列为欠款90,879澳元——但据澳洲新闻集团此前获得的法庭文件，该公司实际上正向法院追讨Vansan 涉嫌拖欠的95.1万澳元债务。

报告还显示，该公司还拖欠非关联员工的养老金，总额为37,368澳元。

Shanmugalingam表示，公司欠他本人61,373澳元的工资和养老金，另有一名关联员工被拖欠29,680澳元。

他申报的资产总额超过10万澳元，包括银行存款和一辆奔驰汽车，并声称公司仍有逾100万澳元的应收账款。

Vansan自称是“墨尔本东南部领先的建筑商”，声称已在该地区完成超过2000套住宅 建设。

公司网站显示，其业务还曾扩展至悉尼，并在近年涉足斯里兰卡和印度的多个国际项目，在墨尔本Dandenong及悉尼Seven Hills均设有办公室。

公司文件显示，自2003年注册以来，Sutharsan Shanmugalingam一直是该公司唯一 的董事兼秘书。

他在公司网站及建筑合同中以Shan Sutharsan的名字出现。

Vansan因在维州最高法院面临两项清盘令，本月早些时候被正式下令清算，由 Hamilton Murphy Advisory的破产专家Leon D’Souza担任清算人。

这起清算案的背景，是公司被指控存在不公平合同条款，包括拒绝客户验收权、在工程尚未完工时便开具尾款账单等。

一名客户表示，他们已对Vansan提起法律诉讼，试图追回15万澳元，因为其项目留 下了超过100处缺陷且工程未完成。

04

澳洲超豪华住宅市场需求强劲 专家指售价将破2亿澳元大关

澳洲的超豪华房地产市场已经达到了以前难以想像的昂贵高度，因为业界人士预测一些最独特的豪宅售价最终将超过200 亿澳元大关。

财力雄厚的潜在买家的报价远高于目前130 亿澳元的超豪华住宅售价记录，试图在市场顶级梯队中获得稀有的超级豪宅。

对其一处超豪华住宅的报价1.415亿澳元：一栋俯瞰悉尼港的豪华顶层阁楼（penthouse ），据传买家是37 岁的中国出生亿万富翁张彦（音译，Yan Zhang）。

福布斯全球地产（Forbes Global Properties ）总监雅各布斯（Ken Jacobs） 表示，人们对「真正的顶级豪宅」有强烈的兴趣，这很少见。

雅各布斯说：「我们收到的报价远远超过澳洲的（豪宅售价）纪录，甚至在最近几个月，在每种情况下，业主都决定没有更好的选择。」

「如果我们的一些报价被一些豪宅的业主接受，我们的纪录肯定超过200 亿澳元。」

「肯定会有另一处豪宅销售创纪录。这只是会是哪一处豪宅的问题。」

Cotality地产研究总监罗列士（Tim Lawless） 表示，「毫无疑问」豪宅售价纪录将达到200 亿澳元。

他说：「随着时间的推移，考虑到资本增长率以及更富有的人越来越富有的事实，我认为你绝对会看到200 亿澳元大关被突破。」

有传言称，Aussie Home Loans 房贷公司创办人西蒙德（John Symond） 将凭借他的悉尼港畔的巨型豪宅Wingadal 打破豪宅售价纪录，他去年以超过200 亿澳元的价格挂牌出售该豪宅。

然而，《澳洲人报》了解到，西蒙德已经悄悄地将这栋位于吹笛人角（Point Piper） 豪宅从市场上撤下。

Wingadal 的设计和建造花了八年时间完成，西蒙德10年半以1999 万澳元的价格购买了该豪宅。它占地2676 平方米，或超过四座正常面积的优质海滨豪宅。

虽然这座四层楼的豪宅吸引了国内外的广泛兴趣，但据信西蒙德已经决定他仍然非常快乐地住在这座令人惊叹的房屋里。

雅各布斯先生的公司正在营销该房产，他不愿对温加达尔发表评论。

今年，墨尔本图拉克（Toorak）区豪宅Coonac 已经测试了豪宅售价纪录，该豪宅于2 月以未经证实的金额出售，据推测约为130 亿澳元的历来新高。

业界人士透露，澳洲今年有两宗最重的豪宅买卖在图拉克区市场秘密谈判达成的。

虽然降息帮助全国房地产价格创下历史新高，但一位业界人士也指出这个国家的住宅市场一个双速市场：豪宅市场和其他一切住宅市场。

他说：「对于真正卓越的顶级豪宅，需求不仅保持不变，而且正在加速涨价。我的观点是，顶级豪宅行业未来12 个月将再次走强，代际财富转移和国际需求将支撑一个超声望的新时代。」

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