房地产大变局，老破小危局与坚守

家人们，今天咱来聊聊如今这风云变幻的房产市场，那真可谓是几家欢喜几家愁。最近有个热点消息，在房产圈里掀起了惊涛骇浪，那就是非核心区的 “老破小”，建议大家赶紧置换，而核心资产呢，则可长期持有。这背后到底有着怎样的玄机？别急，听我给您细细道来。

先来说说这非核心区的 “老破小”，如今正面临着前所未有的困境，而这困境的加剧，和保障房的大力推进脱不了干系。您看，这些年保障房建设的步伐越来越快，力度也越来越大。就拿深圳来说，2024 年新增了 4.85 万套配租型保障房，这些保障房租金那叫一个实惠，只有市场价的一半左右。这对刚需市场的吸引力可太大了，大量原本可能会去考虑购买非核心区 “老破小” 的人群，纷纷被保障房分流。您想想，同样是解决居住问题，一边是租金低廉的保障房，一边是又破又旧、价格还不低的 “老破小”，大多数人肯定会选择前者啊。

再瞧瞧郑州，那可是 GDP 破万亿的国家中心城市，常住人口 1300 万，每年还有 10 万人口流入呢。就这么一个看似楼市基本面挺不错的城市，它的老破小价格却跌得让人惊掉下巴。三环内地铁口的房子，居然都跌到 2000 - 3000 元 /㎡了，而当地配售房价格还维持在 6000 元左右。这简直是天壤之别啊！为啥会这样呢？其中一个重要原因就是保障房和老破小的目标客群高度重叠。根据住建部数据，2022 年全国保障房存量仅占住房总量的 5%，但需求缺口高达 1407 万套。这意味着未来保障房供应量越大，对刚需市场的挤压就越明显，首当其冲受到影响的就是非核心区的 “老破小”。

还有啊，这些 “老破小” 自身的问题也一大堆。房龄老，很多都是二三十年甚至更久，房屋质量开始出现各种问题，什么墙体开裂、水管老化、电路故障，那都是常有的事儿。小区环境也差，绿化基本没有，停车位更是紧张得不行，每天回家找个停车位都能让人崩溃。而且没有电梯，住在高层的老人上下楼极为不便。户型设计也过时了，空间狭小，采光通风都不好。再加上物业服务跟不上，卫生打扫不及时，小区安保也让人不放心。这样的居住环境，和新建的小区相比，简直一个天上一个地下。

从投资的角度来看，非核心区 “老破小” 的前景也十分黯淡。以前大家总想着，老房子说不定哪天就拆迁了，还能一夜暴富呢。可现在呢，城市更新的节奏在放缓，拆迁的难度越来越大，成本也越来越高。而且就算真的拆迁，补偿款也未必能让你满意。另外，这些房子的流动性越来越差，想买的人越来越少，就算降价出售，都不一定能找到接盘侠。您说，这样的房子，留着还有啥用？

再反观核心资产，那可就完全是另一番景象了。核心资产，简单来说，就是那些位于城市核心地段，配套设施完善，交通便利，周边有优质学校、医院、商业中心的房子。这些房子，就像是房产市场里的 “硬通货”，无论市场怎么波动，它们的价值始终坚挺。

比如说北京的朝阳区，像中海万吉玖序这样位于核心板块的项目，那销售成绩相当亮眼。在 2025 年 8 月 18 日至 24 日这一周，它就以单周 8 套、0.18 万㎡、2.13 亿元的网签成绩，成为全市新房网签金额冠军。项目整体规划涵盖 9 栋 10 - 23 层住宅，最小户型面积为 168㎡，套均面积超过 200㎡。户型设计合理，采光通风极佳，小区环境优美，物业服务也非常到位。周边配套更是没得说，学校、医院、商场一应俱全，交通也十分便利。这样的房子，不仅居住舒适度高，而且具有很强的保值增值能力。

从经济发展的规律来看，城市的发展往往是围绕着核心区域展开的。核心区域集中了城市最优质的资源，吸引着大量的人才和企业入驻。随着城市的发展，对核心区域的需求会越来越大，而土地资源却是有限的，这就导致核心区域的房子供不应求。所以，核心资产的价值会随着时间的推移不断提升。而且，就算在市场不景气的时候，核心资产也能凭借其自身的优势，抵御市场风险。就像在经济危机时期，那些非核心区的房子价格可能会大幅下跌，而核心区域的房子价格虽然也会受到一定影响，但跌幅相对较小，一旦市场回暖，价格反弹也会更快。

咱们再把目光放到全球，看看那些国际大都市，纽约、伦敦、东京，它们的核心区域房价一直都是居高不下的。纽约的曼哈顿，伦敦的金融城，东京的银座，这些地方的房产，那可是全球投资者竞相追逐的对象。它们的价值不仅仅体现在房屋本身，更体现在其所占据的稀缺资源和地理位置上。这也充分说明了，核心资产在全球范围内都具有很强的吸引力和抗风险能力。

回到咱们国内，现在国家也在大力推动城市高质量发展，对城市的规划和建设更加注重品质和可持续性。这就意味着，未来核心区域的资源会更加集中，配套设施会更加完善，核心资产的价值也会进一步提升。所以，对于那些手里持有核心资产的朋友，完全可以放宽心，长期持有，享受城市发展带来的红利。说了这么多，家人们应该对如今房产市场的这一热点现象有了更清晰的认识。非核心区 “老破小” 在保障房的冲击下，已经陷入了困境，未来的前景不容乐观；而核心资产则凭借其自身的优势，在市场中屹立不倒，并且具有很大的升值潜力。

这就是现实，残酷却又真实。在房产市场的这场大变局中，我们必须要认清形势，做出正确的选择。是继续守着那些已经逐渐失去价值的 “老破小”，还是果断置换，投身到核心资产的怀抱中？这是每个房产持有者都需要认真思考的问题。我相信，只要我们保持理性，看清趋势，就一定能在房产市场中找准自己的位置，实现资产的保值增值。