预制板房，为什么“原拆原建”的路子很难走得通？4个原因太现实

一边是居民对改善居住条件的迫切期待，一边是现实中的重重阻碍，预制板房的“原拆原建”之路远比想象中艰难。

上世纪七八十年代，预制板房作为快速解决住房需求的方案在全国大量建设。几十年过去了，这些住宅已经普遍超过设计使用年限，安全问题日益凸显。

根据住建部2022年摸底调查，全国城镇范围内有近22万栋上世纪建成的预制板房住宅，涉及居民超过400万户。这些住宅多数存在安全隐患，居民改造意愿强烈。

“原拆原建”看似是最优解：居民暂时搬离，原有楼房拆除后在原地重建新楼，再回迁安置。这种方式既能改善居住条件，又不增加土地供应压力。然而现实中，这一模式却步履维艰。

01 资金难题：钱从哪里来？

“原拆原建”面临的最大障碍是资金问题。以上海市虹口区一栋建于1983年的预制板楼为例，该楼有48户居民，总面积约3600平方米。

按照当地建房成本计算，重建费用约2000万元，折算每平方米成本约5500元。这还不包括过渡安置费、拆除费用和各类手续办理成本。

如果完全由居民承担，平均每户需出资40余万元。对于很多居住在这些老旧小区中的退休老人和中低收入家庭来说，这是一笔无法承担的巨款。

政府全额补贴也不现实——全国400万户预制板房居民，即使按每户30万元计算，总成本高达1.2万亿元，远超任何地方政府的财政承受能力。

02 产权复杂：众口难调的利益博弈

预制板房“原拆原建”面临的第二大难题是产权复杂，居民意见难统一。

原有住宅楼内产权状况多样：有的家庭是房改房，有的则是后来购买的商品房；有的面积大，有的面积小；有的楼层好，有的楼层差。

在回迁安置方案制定时，如何平衡各方利益成为巨大挑战。低楼层住户希望保持原有优势，高楼层住户则期待改善；面积小的家庭希望借此机会扩大居住空间，面积大的家庭则不愿多出钱。

北京市海淀区一预制板楼改造项目负责人表示：“我们这栋楼72户人家，足足开了23次协调会，仍有5户坚决不同意重建方案。最终因为达不到100%同意率，项目只能搁浅。”

03 安置困境：过渡期间去哪住？

“原拆原建”项目从拆除到回迁通常需要2-3年时间，这段时间内居民如何安置是个现实问题。

对于年轻家庭而言，临时租房虽然不便但尚可接受；但对老年人来说，搬家意味着脱离熟悉的生活圈和邻里支持网络，很多人宁愿住在危房中也不愿暂时搬离。

杭州市2023年一项调查显示，预制板房居民中60岁以上老年人占比超过45%，这些居民对临时搬迁的抵触情绪尤为强烈。

此外，过渡期间的租金补贴标准也常常引发争议。市场租金年年上涨，但补贴标准往往滞后，居民需要自己承担差价，这增加了经济负担。

04 政策瓶颈：容积率与规划限制

“原拆原建”还面临着政策层面的限制，其中最关键的是容积率问题。

以上海市为例，许多老旧预制板住宅小区的容积率只有1.2-1.5，而当前城市规划要求新建住宅容积率一般不超过2.5。但如果按原有容积率重建，开发商无利可图，居民需承担更高费用。

如果想通过增加容积率来平衡资金，又会面临日照间距、绿地率、停车场配比等规划指标的限制。在原有地块上增加建筑规模，往往无法满足现行的规划标准。

此外，审批流程复杂也是一大障碍。原拆原建项目需要经过发改、规划、建设、消防等多个部门审批，涉及数十个环节，整个过程漫长而复杂。

原拆原建不是简单的“一拆了之，一建了事”，它背后是复杂的资金、政策、社会和情感因素的交织。

现实中，一些城市已经开始探索新模式：政府补贴+居民出资+社会资本参与的三方共担机制；针对老年居民的特殊安置方案；容积率转移和奖励等政策创新。

2024年，浙江省在全国首创“预制板房改造专项基金”，通过发行专项债券等方式筹集资金，已成功启动17个原拆原建项目，为全国提供了宝贵经验。

找到各方利益的最大公约数，预制板房的“原拆原建”之路才能走得通。这不仅关系到数百万居民的安居梦想，更考验着城市治理的智慧和水平。