杭州一小区所有楼房的外立面脱落，整体维修需要2000多万，谁来出钱？

橙友张先生向橙柿直通车反映：“反映萧山区宁围街道华瑞晴庐小区房屋外立面破损，已持续较长时间，且有墙皮掉落情况，希望尽快修缮，请相关部门帮助处理。”

小区为了防止外立面脱落伤人

到处架起了脚手架

张先生告诉记者，华瑞晴庐是2015年左右交房，一期二期共有13幢高层，交房后几年内小区外立面陆续脱落，每幢楼都有不同程度的脱落，有几次差一点砸到行人，也没人来管，这几年华瑞晴庐受外立面的影响，房价低于周边市场价。

直通车记者来到萧山建设二路的华瑞晴庐，从建设二路拐到小区，就能清晰看到小区高层外立面大面积脱落有三块，暗红色的外墙三块黑色底格外显眼。

为了防止高空脱落的外立面，小区在底商通道上架起了脚手架，入口标牌提醒：“外墙脱落，请勿靠近。”

进到小区，每幢的入户口都架着这个脚手架，顶上是网格，落满了落叶。业主马先生对此很有意见，说没见过哪个小区进门像进牢笼一样，每次来个客人都要解释一下，这是去年的这个时候街道为了外立面脱落弄起来的，非常影响小区环境和居住感。

记者走完整个小区发现，几乎每一幢楼都有大大小小脱落的外立面，有几幢在楼边上为了防外立面脱落伤人还拉起了警戒线。

有些小区业主对外立面脱落这个事已经无可奈何，业主曾先生说：“整修外立面这个事已经说了好几年了，连业委会都已经被罢免，现在是物管会在跟进这个事，主要是钱的事，谁来出这个钱？”

整体维修费用高达两千多万

目前小区物业是上海永升物业管理有限公司，工作人员告诉记者，关于小外立面这个事物业没有参与其中，主要是由物业管理委员会牵头跟进。

今年7月14日，晴庐物业管理委员会发布了一则通告，通告显示，华瑞晴庐外墙保修方案分为整体保修和局部保修，两者区别在于有保温层区域，对已脱落和空鼓变形部位进行铲除并修复，空鼓未变形部位注浆补强，基层处理完成后，对所有（局部）保温层墙面进行钉锚加固。整体保修，整体外墙质保8年，预算最高限价2150万元。局部保修，局部维修的区域质保8年，预算最高限价930万元。

记者了解到，以上两项决议通过线上线下和电话表决，8月5日已完成对全部业主的投票，同意开发商支出600万元，选择整体保修的方案。

初步计算整体维修方案的维修费用：初步计算1.4万平方米保温层x综合单价390元/平方米=1560万元，2.8.6万平方米无保温层区域x20%脱落空鼓串(按实际维修面积结算)X综合单价70元/平方米(不含料)=120.4，8.6万平方米涂料翻新x综合单价30元/平方米=258万元，70万元线条、窗户渗水等修复，140万元吊篮、防护措施，总计2148.4万元，先首付60%即可开工，剩下的35%分6年付清，留5%作为质保金，8年后付清。

钱从哪里来？

开发商预存的质量保修金本金为7467707.70元，利息以实际银行取出金额为准。华瑞晴庐原开发商为杭州华瑞双元房产开发有限公司，现已注销，杭州辉瑞商务咨询有限公司作为其股东之一，承继了质量保修金退还申请的权利。

但刚开始的时候，辉瑞公司不同意申请质量保修金用于维修外墙，小区把辉瑞公司告上法庭，经过调解，辉瑞公司同意支付600万元进行外墙维修。

同时物管会向萧山住房保障和房产管理服务中心提交了本小区共13幢楼物业维修基金使用的申请。

晴庐物业管理委员会的祝书记告诉记者，目前晴庐外墙的维修费用由三部分组成，开发商出的600万元质保金、小区维修基金的百分之五十和小区的经营收益组成。

小区的维修基金合计1076万元，百分之五十就是538万元，小区每年经营性收入为200万元，加上600万的质保金，刚刚凑够工程款首付。

从业建筑业二十多年的工程师王工说，华瑞晴庐的外墙主要是基层没做好，导致空鼓和裂缝。

至于目前的进展，祝书记说，现在正在招投标，到时再出方案，还要对全部楼幢进行红外线质量检测，估计还要几个月时间。

外墙脱落安全隐患很大

如何快速筹集维修资金？

外立面脱落后的维修资金申请流程冗长，是很多小区没有进行外立面维修的难点之一。目前，外立面脱落维修，大部分小区都会选择使用物业专项维修基金。今年7月1日《杭州市房屋使用安全管理条例》正式施行，其中对维修基金有了新的规定，紧急情形下可不经业主大会表决。

新条例中特别规定，外墙面脱落等危及公共安全的紧急情形，可不经业主大会表决，由业委会审核、街道确认后直接申请使用维修资金，审批时限压缩至2个工作日。维修费用由房屋使用安全责任人按专有面积分摊，若因工程质量缺陷导致，建设单位需承担费用。

如何筹集外墙维修的钱？

杭州市住保房管局物业科的工作人员表示，目前采取的办法有3种。

首先，如果房屋在质保期内，直接找开发商来维修。

第二，如果房屋过了质保期，但小区有物业维修基金，那就启动应急流程。可向市房管局申请，最快2天审核完成。

第三，如果房屋过了质保期又没有物业维修基金，业委会、物业、社区可以组织隐患涉及的这一幢全体业主，共同承担维修资金。如果有小区经营性收益的，经小区全体业主2/3以上同意，可用于维修。

橙柿互动·都市快报记者 王海峰

编辑 成嘉怡

审核 罗祎 王晨郁