物业费全国暴跌，有小区直接腰斩！但业主们反而更担心了？

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别急着为物业费下降叫好！这可能是小区老化的开始

最近，不少准备买房或者正在买房的朋友，可能都被同一条消息刷屏：物业费下降了。

不是小打小闹的降，而是动辄百分之几十的大幅下调，有的楼盘甚至几近腰斩！这一切究竟是如何发生的？物业费下降的背后，又藏着怎样的博弈？

全国多地物业费下调，最高降幅近50%

这一波物业费下降浪潮，最早出现在武汉、重庆、青岛、银川等二三线城市。统计数据显示，不少楼盘的物业服务费降幅巨大，个别甚至高达49%。

典型案例是武汉绿地海珀御观，物业费从原来的7.6元/平方米·月直降至3.84元/平方米·月，价格变动令人震惊。

更为引人关注的是，这股降价风已经从二三线城市蔓延至一线城市。相比2024年年底国家规定的“超过50%业主同意可以更换物业”，2025年8月上海出台的新规更是将门槛降低到“20%的业主就可以决定物企去留”，这一政策变化显著增强了业主的话语权。

物业费如同多米诺骨牌，正在全国范围内接连倒下。作为长期固定支出，物业费的变化对准备购房者和现有业主都有着深远影响。

超三分之一城市物业费下跌，中端项目最明显

根据行业数据，2025年6月，全国重点二十城物业服务价格综合指数为1074.47，同比下跌0.11%，环比下跌0.08%。超过三分之一的城市物业费处于下降通道。

下降最为明显的城市集中在中部、西南、环渤海区域。武汉、重庆作为去年就开始下降的城市，今年仍在持续下调。南昌同比下跌1.59%，位居二十城市首位。

上海、天津、北京等城市相对平稳，但这种平衡能维持多久仍是未知数。值得注意的是，上海、北京均在今年7月和8月，也就是统计数据发布后出台了新的物业管理规定。

本轮降价不仅是地域性的全面展开，而且覆盖了从刚需到改善再到豪宅的所有房型。基础物业服务下降幅度相对较小，下降最严重的是增值服务。

行业调查显示，对物业不满意的主要集中在中端项目。高端项目业主多为高净值人群，对价格敏感度低，愿意为高端酒店式服务支付溢价。但对于中端项目，部分增值服务正在被削减，如：亲子活动组织、上门清洁、快递代收、社区外商业合作、租房中介等。

中端项目的增值服务最考验物企的管理运营能力，稍有缺失就容易引发业主不满。当前增值服务市场萎缩不仅是业主消费观念趋于保守的结果，也是物企主动降本增效的战略选择。

新规成物业费下调催化剂，业主物企共同推动变革

观察各地物业费下降的轨迹，我们发现一个明显规律：每当各地出台规范物业收费新规后，整个城市就会出现明显的物业费下调趋势。新规成为了物业费下调的信号灯。

从2024年开始，全国32个省、自治区（不含港澳台）几乎都出台了规范物业费收取的相关政策和条例。这些规范大多致力于同一个目标：规范市场秩序，强化业主话语权。

具体措施包括：物业成本信息透明化、按服务等级定价、建立健全业委会机制、保障业主监督权等。如果物企不作为或存在物业费虚高的情况，业主有了更多法律武器来维权。

物业费能够实质性下降，首要原因是业主的主动争取。当物业费大面积下降时，业主群里流传着一句玩笑话：“实在是苦高物业费久矣”。

不满情绪积累到一定程度，业主就会组织起来争取降低物业费。较为常见且有效的方式是协商降价，如重庆“风花树”小区，20%业主联名向街道提出降低物业费标准，经协商后物业同意接受要求，物业费从1.80元/平/月降为1.30元/平/月，降幅达27%。

协商不成的情况下，业主会选择更换物业，寻找价格更低或性价比更高的服务商。如沙坪坝水印三生小区，原物业费3.5元/平米/月，但服务质量完全不匹配。经多次投诉，朗基物业主动撤场，万科物业接管后，物业费降至3.15元。

除了业主方的积极争取，部分物企也会主动下调物业费，主要原因包括：响应政府政策导向、保持市场竞争力、维持业主信任度等。

近期，徐汇滨江的御江廷项目在交房时公开通知业主：将物业服务费从原价13.6元/㎡调整为10.5元/㎡。不仅如此，连停车费也一并免除。这是物业方在平衡成本和市场环境后做出的主动调整。

物企净利润连续三年负增长，行业洗牌加速

降价潮下，物企经营面临巨大压力，不得不寻求转型。数据显示，绝大多数物企的净利润持续下滑。500强和百强物业服务企业净利润已连续三年呈现负增长。

2024年，500强物企净利润为353.7亿元，同比下降2.8%。上市物企净利润受到资产减值准备等多重因素影响，下滑幅度更为明显，全年净利润为125.0亿元，同比大幅下降23.3%。

头部物企如融创服务近三年来连续亏损。世茂服务2024年营业收入78.96亿元，同比下滑3.7%；净利润4.92亿元，同比锐减24%。

同时，头部物企和房企母公司之间存在着复杂的关联交易。在过去房地产高速发展时期，房企能够为关联物企输送项目，物企不愁没有业务；同时物企又以高收益反哺母公司。但这种模式随着房地产市场低迷而被打破。

失去母公司的持续支持，物企的“躺赢”时代已经结束。为了在激烈竞争中生存，物企需要投入更多资源和成本来提升服务质量，这进一步压缩了利润空间。

在充分竞争的市场环境中，行业分化不可避免。头部物企市场占有率极高，2024年占比接近一半。实力雄厚的企业能够留住，缺乏竞争力的则被迫出局。

头部企业的管理面积不仅基数大，增长速度也较快，特别是与竞争力较强的大中型物企相比优势明显。2024年头部物企的增速达到了7.2%，仅次于在三四线城市快速扩张的小型物企。

可以预见，未来头部物企与其他企业之间的差距还将继续扩大，呈现出赢家通吃的市场格局。

优质服务仍具价值，物业费不会无限下降

大企业能够取得优势地位，离不开其积极求变、提升服务品质的战略。无论是基础物业服务还是增值服务，头部物企都投入了大量精力。

上海仁恒河滨花园建于2004年，但至今仍然保持宜居、优质的社区环境。干净整洁的室外休息区，生机勃勃的会所，让人感觉每一分物业费都物有所值。这种效果的维持，依靠的是物业日复一日的认真和用心。

对新楼盘而言，物业竞争的是超配的服务质量和饱满的情绪价值。如成都卡地亚项目，迎宾、前台、接待、管家提供24小时服务。任何时候回家，业主都能享受到温馨细致的氛围。这种超越一般酒店的精致服务让业主感受到“回家即度假”的体验。即使物业费高于平均水平，业主也愿意支付，因为觉得值得。

全国性的物业费下降，表面上反映了业主对低质量服务的不满。但深入了解业主诉求后会发现，降费并非最终目的，优质服务和良好生活环境才是真正目标。

多个案例中的业主表示，他们对物业费价格本身并不特别敏感，不满主要来自于价格与服务质量的严重不匹配。明智的业主都明白，物业费下降并不完全是好事。

当物业费无法覆盖服务人力成本和公共区域维护支出时，不仅生活环境品质会下降，小区老化速度也会加快，房屋价值随之受损。

或者，当物业费过低导致物企无法维持经营而选择撤离，会造成短期或长期的物业真空，小区日常维护困难，加速社区衰败。

因此，当前的物业费下降潮更应被视为阶段性市场调整，而非长期趋势。值得注意的是，在普遍降价的大背景下，部分优质物企反而能够逆势提价。

这些企业凭借提升市场占有率，实现了利润的小幅增长。其背后的逻辑与房地产市场分化相似：优质物企如同产品力强的房产，如果服务质量确实出色，价格也可以更高。关键是业主认可其价值，愿意为此付费，物企的利润自然得以提升。

相反，那些无力提供优质服务的企业将在这轮行业洗牌中被淘汰出局。

当基础物业服务得到保障后，更加细化的生活需求将重新提上日程，业主可能会重新重视增值服务。到那时，优秀的物企和优质的服务一定会获得市场认可，引领行业走向新的发展阶段。

物业费下降不是终点，而是行业走向更加规范、透明、优质的新起点。对业主而言，真正重要的不是支付了多少物业费，而是获得了怎样的服务和生活环境。对物企来说，如何在控制成本的同时提升服务质量，将是未来竞争中脱颖而出的关键能力。

（本文案例来源于公开报道，观点仅供参考。部分图片来源于网络，如有侵权，请告知删除！）

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