如何看待北京取消五环限购后，反而出现了踩踏式抛售

今天在知乎上看到一个热门提问，已有400多万次的阅读，196个回答。

提问是有关北京五环外热门板块回龙观的踩踏式抛售的。

有关这一点，我其实在北京取消限购的那个周末，曾专门发文写过这个话题，表示楼市踩踏会迅速蔓延。并提到楼市的短期影响， 关键在于预期。

房价涨跌的短期决定因素是什么？ 预期！ 也就是，当大家预期明年房价能涨1倍，那么房价就会立即在当下上涨1倍，而不是等到明年。那么反过来，下跌也一样。

所以，我预期别人根据新政会怎么操作，我就要抢在别人前面操作，以便获取利益或减少损失，但别人也是这么想的。所以政策的真实效果并不重要，重要的是它能让人产生什么预期。然后就会导致预期的自我实现。

人们的预期决定了政策效果，而不是政策本身。

那么，现在大家对于新政的共识是什么？

那就是利用这个窗口期，抓紧卖出。

这个共识很危险，当你预期到别人要利用窗口期卖出时，你就唯恐卖在别人后面，所以会抢先降价。这样就容易造成踩踏。

所以，我们从知乎的那个热门提问看，北京回龙观8月中下旬的价格，相比取消限购前的8月初，确实又下跌了10%。

并且，到现在为止，还没有止跌的迹象。

甚至我有时候在想，如果大家是这样的共识，那么从止跌回稳的角度考虑，是不是不要出政策会比较好。这样可以保留 房东的一丝希望，以避免竞相出货。

其他一线和强二线城市的读者，也不要觉得事不关己，因为如果北京回龙观的跌幅扩散开来并在北京坐实，也会对其他城市产生深远的影响。本文接下来将论述如何借助北京的信息，来对自己城市做出房价走势的评判，以及触底的可能跌幅判断。

在我们过去的文章中提到过，从现金流角度对房产进行估值，主要看两个指标。

第一个，是租金回报率。

第二个，是预期的租金增长速度。

租金回报率很好计算， 但租金的预期增速取决于两个因素，一个是经济增速，一个是人口。

如果我们假设全国各大一线和强二线城市共享相同的经济增速，那么租金预期增速就只取决于人口。

简单的说，能级越高的城市，其人口的确定性就越强。

打个比方，假设上海和嘉兴的租金回报率都是2%，那么选哪里投资？

答案是上海。

因为嘉兴虽然现在有2%，但在出生人口下滑的大趋势下，并叠加未来可能会出现的城市人口外流，导致未来的租房人群可能变少，于是租金回报率可能会下滑，难以维持在2%，也就是预期租金可能会跌。

而上海作为一线城市，其虹吸人口的能力，是嘉兴无法相比的。尽管出生人口的总下滑趋势不变，但上海可以靠吸引外来人口，使得其更加拥有租金回报的确定性。

国外也是一样的情况，以日本为例，东京的租金回报率低于大阪，大阪的租金回报率低于名古屋。

原因就在于，东京的虹吸人口能力最强，确定性最高，大阪其次，名古屋第三。

换句话说，人们对于确定性越高的资产，可以接受越低的租金回报率，从而达成市场平衡。

反过来说，如果两个地方租金回报率一样，那么人们会优先投资确定性高的地方，使得买盘增加房价上涨，从而导致租金回报率下滑，最终达成高确定性地方的租金回报率，会低于低确定性的地方。

那么，结论就来了，北京回龙观地区在本轮大跌后，十几年房龄的次新房，其租金回报率已接近3%。

由于北京是确定性最高的一线城市，所以，任何城市能级低于北京的城市，其城市和回龙观相仿的地段的租金，由于确定性不如北京，其回报率就不应低于3%。

也就是说，只要北京坐实3%租金回报的跌幅，其他强二线城市极有可能在未来补跌。

房地产市场是完全的散户市场，所以这个补跌可能是缓慢发生的，其促成因素有两个。我们以二线城市杭州为例来说明。

第一，当一个投资客，在面对北京3%，和杭州2%租金回报时，会优先选择前者，因为无论租金回报率还是确定性，都是北京更强。甚至持仓杭州的投资客，也会将杭州换仓到北京，以获取更高的确定性和现金流回报。这样会增加对杭州的卖盘和对北京的买盘。

第二，2016之后，杭州人口净流入相比京沪更高，是建立在房价更低的基础之上，但现在北京码农区房价普遍下跌近50%之后，房价相比杭州已无劣势，且租金回报更高。由于租金水平取决于租客收入，这实际是说明，北京的收入房价比相比杭州已更有优势。

而这会导致人口形势开始逆转，也就是北京的人口净流入势必超过杭州。

一旦人口之势逆转，杭州缺乏接盘的人群，补跌就是确定性趋势，然后通过房价下跌重新维持住相比北京的性价比优势。

所以结论就是，如果你是杭州成都等强二线城市的刚需，只要你当地的租金回报率还低于3%，建议继续等待你所在城市的补跌完成。直到它们相比京沪重新显露出性价比。

上海目前虽没有北京惨烈，但由于当下也在加速下行，所以跌到什么位置暂时还不好说。

最后，我还有几句想对年轻人说的话。

那就是，楼市虽然有大周期，但只要你“自私自利”，凡事以自己的劳动支付能力去衡量，你就不会遭遇到收割。

就比如北京是2021~2023为高点，当你发现自己要凑满6个钱包，再背上巨债才能勉强上车，那说明你的对手盘，就通过一次交易，收割了你家三代人，6个钱包的积累，还把你未来的劳动（负债部分）也一次性收割走了。

所以，我在2022年，正是房价最高点时，曾写过文章，建议一线城市的年轻人不要强行上车一线（点击：），面对想要收割我们的对手盘，完全可以掀桌子。

买不起大不了不买，没办法留在北京上海我就不留，我的生活体验是绝对要放在第一位的，我的任何大额资金的支出决策，必须是基于“自私自利”角度去决策的。

我的感受，我的辛苦，我的支付能力，就是我衡量周期的标准。当我感觉到房价贵了，那就是贵了。而不要听什么专家说房价不贵，只是你没努力。

如果你努力的意义，就是给人接盘，那么这样的努力不要也罢。骗你努力，结果就是为了骗你付出你过去和未来的所有辛苦，去接盘他们的一套房。

每个年轻人，都会遇到周期，我们的建议，是顺势而为，而你对房价的直觉，就是势的精准定义。

周期的评判，一定要以你的直觉为准，而不要被他人的标准洗脑，如果你能做到这一点，做到一切以你为主，那么就没有人可以收割你。

你，来到这个世界上，是来享受的，是为了让自己生活得更好一点。 而不是整天卷天卷地卷自己，然后把996半生辛劳都通过房子贡献出去，你这么做，对得起自己的半生辛苦吗？

所以，对房价的评估，请以自己的直觉为准，而不要被专家的标准洗脑，当所有的年轻人都这么做了，就会形成共识，而买盘的共识，才是决定房价的唯一因素。

后记：

北京回龙观大跌在知乎上引发了数百万的阅读和讨论，但只是因为回龙观出名，声浪大，而同是五环外的房山，单价一万多两万多的房子已经扎堆出现，却在网上没有什么声音。其实房价的大幅下跌是很普遍的。

由于北京是一线城市，拥有超一流的医疗，教育，以及就业资源。所以北京的下跌，会根本性改变城市间人口的流向格局，从而在未来引发其他强二线城市的房价下跌轮动。所以建议强二线城市的读者， 谨慎做出 买房决策，除非真的是刚需，为了消费，不考虑保值，那么可以买。

从时间线上看，我们2月在知识星球精准的预测了北京小阳春的见顶时间，且在4月中旬的楼市周报中，提示过北京的楼市预期急转，已经确认入冬和进入熊市。如果在那时采取行动，是可以避开这一波的大幅下跌的。

那么未来，我依然会在知识星球的每周楼市周报中，把握住北上深等各地楼市走势的动向，供大家参考。

当楼市有确认触底的数据和迹象，我也会在周报中同步，在此之前，请谨慎做出买房决策。

全文完。既然已经看到这里，请随手点个赞和“在看”吧。

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