华东区新开盘谍报：淡季推盘量低位徘徊，市场热度分化持续加剧

区域市场综述：

根据，2025年7-8月华东大区重点城市上海、杭州、苏州3个重点城市累计开盘43个，推出房源3338套，环比下降27.45%。其中，改善型项目占比93%，占据市场主流。整体去化效果向好。其中，上海的翡雲悦府等6个项目，杭州的奥映鸣翠府等18个项目，由于区位优势、周边配套丰富、通达性好等原因实现开盘热销，去化效果非常好。

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▍上海：楼市进入传统淡季，开盘项目数量较上期明显减少，刚需、刚改项目占比高

监测10个项目开盘，共推出1065套房源，中心城区和郊区均有分布，其中纯新盘项目0个，老推新项目10个。

• 刚需、刚改项目合计占比超六成。

• 整体开盘价格依然保持较高的分化程度。

• 近六成楼盘热度高，去化效果好，整体去化情况呈显著分化的特征。

热点项目：

上海：翡雲悦府(2025年7月29日）

• 价格优惠：无优惠。

• 认购去化：翡雲悦府已于7月29日开盘，本次共计推出137套房源，主力户型为113㎡三房，均价100500元/㎡，一房一价，目前房源已售罄，去化率100%。

• 入围情况：项目在认购期间预约认购270组，认购率约197%，未触发积分制。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

教育配套齐全直线3km范围内有75个幼儿园；31个小学；27个中学，如有上海市杨思中学、新世界实验小学、上海市浦东新区尚东之星幼儿园等，此外，项目东侧幼儿园已开工，预计2026年竣工；南侧九年一贯制学校已立项，预计2025年开工，2028年竣工，办学规模按27班设置，配备室内泳池。

生活配套便捷楼盘周边医疗资源较为丰富，直线3km范围内有79个医院。其中，周家渡社区卫生服务中心距离楼盘0.6km，上海市爱尔浦眼科医院距离楼盘0.8km，上海市杨思医院距离楼盘1.3km，等等，为医疗需求提供了可靠保障。楼盘周边3km范围内有21个商场，包括浦东三林亿丰时代广场、乐宝城、D11生活广场等，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有67个公园，距离最近的浦东骑马场仅400m，非常方便日常休闲使用。

交通极为便利地块距轨道交通6/13号线东明路站约700米，周边有超10条公交线路，拥有杨高南路、杨思路、东明路等快速路。

上海：润雲金茂府（2025年8月16日）

• 价格优惠：无优惠。

• 认购去化：润雲金茂府已于8月16日开盘，共推出20套房源，主力户型为165/177/200/

• 217㎡ 四房，均价91700元/㎡，一房一价，目前房源已售罄，去化率100%。

• 入围情况：项目在认购期间认购42组，认购率约210%，未触发积分制。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

教育配套齐全直线3km范围内有36个幼儿园；12个小学，如上海世外教育附属宝山中环实验小学、大华新城学校、上海大学附属小学、上海市青苹果幼儿园欧泊园等；12个中学，如上海市大场中学、上大附中实验学校、上海市大华中学、普陀区排名第一的私立学校上海安生学校。

生活配套便捷楼盘周边医疗资源较为丰富，直线3km范围内有50个医院。其中，第二社区卫生服务中心连亮路社区卫生服务站距离楼盘0.1km，上海德济医院距离楼盘1.1km，上海华和口腔门诊部距离楼盘1.1km，等等，为医疗需求提供了可靠保障。楼盘周边3km范围内有14个商场，包括南大尚优马特生活广场、桃浦星品荟、桃浦湾等，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有39个公园，距离最近的仅600m，非常方便日常休闲使用。

交通极为便利周边直线1km范围内有1个地铁站（祁安路），轨道交通便利。周边直线1km内有12个公交站，距离最近的祁顺路连亮路路仅有100m，周边公共交通极为便捷。

▍杭州：淡季推盘量低位徘徊，市场热度分化持续加剧

本月杭州楼市仍处于传统淡季，推盘规模保持低位运行，全市十区仅推出房源1824套，开盘28次，市场整体表现清淡。在此背景下，不同板块间的热度分化进一步加剧，呈现出明显的结构性市场特征。

核心稀缺项目逆势热销，成为市场最大亮点：奥映鸣翠府凭借优质地段和产品力，中签率低至12.23%，74套房源开盘即罄；上城区招商蛇口杭序府中签率23.53%，24套房源全部售完；未来科技城时舟里登记人数达492组，凸显核心资产抗跌性。

外围市场寒意明显：12个项目14次开盘遭遇流摇，流摇率高达42.9%，与核心区热销形成鲜明对比。

当前市场环境下，购买力进一步向核心区稀缺资产集中，而外围板块去化压力持续加大。这种“冷热不均”的分化格局预计将在未来一段时间内继续深化，成为市场新常态。

热点项目：

杭州：奥映鸣翠府（2025.8.2）

• 开盘详情：2025年8月2日，奥映鸣翠府首开推出6、7幢高层，共计74套房源，户型在225-350㎡之间。

• 价格优惠：均价86978元/㎡。

• 认购去化：项目吸引了605组家庭登记，中签率低至12.23%，选房当天共认购74套房源，去化率100%。

• 客户定位：全城高端改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

稀缺区位价值项目地处杭州奥体核心板块，为区域首个不限价楼盘，坐拥“杭州之门”、“大莲花”等地标及优质商业配套，稀缺地段价值凸显。

纯粹高端定位项目规划全大户型格局（主力225-350㎡），直面高端改善客群的终极置业需求，保证了社区的纯粹性和圈层吸引力。

精工产品设计6000元/㎡的精装标准属于市场顶级配置，加之两大开发商在户型优化、园林营造和细节打磨上的深厚功底，共同构成了难以复制的产品竞争力。

顶级品牌背书由滨江与绿城两大浙江本土品质标杆房企联合开发，其品牌本身就是高品质和保值增值的代名词，极大提振了市场信心。

总的来说，作为奥体核心区稀缺的新供应，奥映鸣翠府产品力与不可替代的地段价值强强联合，形成了“顶级地段+顶级产品”的稀缺组合，精准触达高端客群。

杭州：绿城溪径恒庐（2025.8.2）

• 开盘详情：2025年8月2日，绿城溪径恒庐首开推出9、14、30幢，共计11套合院产品，户型面积286-398㎡。

• 价格优惠：毛坯均价51210元/㎡。

• 认购去化：项目本次开盘共计有34组家庭报名登记，中签率32.35%，开盘当日房源售罄。

• 客户定位：高端改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

品牌口碑与地段稀缺性绿城在桃花源板块深耕多年，拥有强大的品牌号召力。项目作为该板块的“收官拼图”，坐拥成熟的低密度住区氛围，容积率低至1.01，稀缺性显著。

精准产品与价格定位项目主打235-300㎡精装叠墅及275-390㎡合院，总价控制在大城西改善客群关注的700-1500万级，性价比优于周边竞品。

出众产品力与极致细节叠墅产品采用“纯上下叠”设计，保障每户拥有“前庭后院”或“空中花园”，私梯入户仪式感强。同时户型舒适度高，即便上叠中间套也做到了四房四卫的全套房设计，主卧尺度阔绰。合院产品实现了“前庭、后院、侧院”的多重院落格局，采用“定制级”精装交付，提供了城市中极稀缺的私属天地和自然生活场域。

杭州：棠悦芳华轩（2025.8.17）

• 开盘详情：2025年8月17日，棠悦芳华轩首开推出高层7幢，合计56套房源，户型面积99-139㎡。

• 价格优惠：精装均价33108元/㎡。

• 认购去化：项目本次开盘共计有255组家庭报名登记，中签率21.96%，开盘当日房源售罄。

• 客户定位：地缘刚需刚改客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

配套呈现确定性项目周边1.5公里内覆盖山姆会员店、龙湖天街等六大综合体，直线距离地铁3号线华丰站约900米，生活便利度高，配套成熟度可见，减少了购房者的后顾之忧。

精准产品定位主打99-139㎡的精致三房与四房，得房率超90%，户型设计实用，精准契合主城刚改家庭的居住及总价诉求。此外，项目产品设计出众，规划了八大主题架空层，部分层高约5.4米，并配有“蓝宝石”戏水池等滨江标志性景观，提供了超越同价位楼盘的公共活动空间和休闲体验。

务实的价格与促销策略首开均价约3.3万元/㎡，相较于周边板块存在价格优势。此次开盘还推出了送车位的促销手段，进一步降低了购房者的实际入手门槛，激发了市场需求。

▍苏州：房企积极推盘，纯新开盘居多

本月监测4个项目开盘，共推出350套房源，集中分布于工业园区、相城区和吴中区。

• 价格方面，开盘项目定价整体较为稳健。

• 多数新开盘项目推出优惠促销措施，但去化表现整体较为一般。

• 刚改、改善型住宅的客户群集中于30-40岁左右，高端改善需求型客户群集中于45岁以上。

热点项目：

苏州：绿城沁百合（2025年8月15日）

• 价格优惠：综合96-97折。

• 认购去化：2025年8月15日本项目推出10-11F精装洋房6、8、13、14#，共计158套，开盘认购55套，去化率35%。

• 客户定位：园区地缘客户为主，吴中、姑苏及其他区域补充。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

靠近6号线金家堰站，交通便利；

配套齐全，生活便利度高；

低密纯粹，居住舒适度高。

项目缺点

单价较高。

苏州：旭辉满园（2025年8月8日）

• 价格优惠：叠加87折，联排92折。

• 认购去化：2025年8月8日本项目推出3F毛坯联排1-4、8#、6F毛坯叠加13、15#，共计49套，开盘当天认购15套，去化率31%。

• 客户定位：以相城区地缘改善客户为主，姑苏、园区外溢客户为辅，大市其他补充。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

择址蠡口板块核心位置，周边交通便捷；

相城主城难得纯墅作品，产品较为稀缺；

生活配套齐全。

项目缺点

高端商业配套较少。

本月开盘

表：部分典型项目开盘信息

注：本报告中开盘效果评价依据为：非常好（开盘当天去化率70%以上）、较好（开盘当天去化率50%-70%）、一般（开盘当天去化率30%-50%）、较差（开盘当天去化率30%以下）。

下月预告

表：部分典型项目开盘信息

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