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华润置地在一线城市高端市场的战略布局正以惊人的资本密度展开。

在北京海淀，华润联合体与建发斥资182亿元斩获双子星地块，打造的高端项目“臻澐”与“建发海晏”竞争态势持续升温，暗战的硝烟尚未消散；上海黄浦江畔，华润又联合上海南房集团以244.7亿元的创纪录价格鲸吞“跨江地王”。

然而，这并非华润置地“豪赌”的终点。五个月前，其在北京顺义以60亿元押注的温榆河“低密之王”项目，如今也传来了新的进展。

8月4日，顺义区后沙峪镇温榆河生态走廊周边用地一级开发项目SY00-2101-200708地块二类居住用地项目规划设计方案公示。该项目建设单位为华润置地开发（北京）有限公司，设计单位为浙江绿城建筑设计有限公司。

根据公示，项目位于后沙峪镇SY00-2101街区，北至规划一路，南至榆阳路，西邻规划二路，东到馨园六路。拟建设住宅、车库、人防工程及配套等建筑，总建筑面积约367754.39平方米，其中地上建筑面积约172680.51平方米，地下建筑面积约195073.88平方米。容积率1.01，建筑高度26.75米。规划111栋住宅楼，包括19栋洋房和92栋双拼别墅，纯粹墅区，共483户。

“这块地的素质确实亮眼，不仅临河而建，而且保持了低密属性，先天条件十分优越。” 一位长期关注高端住宅市场的业内人士如此评价。不过，或是基于合规性考虑，华润置地在该地块的规划中并未涉及独栋产品。

PARTONE

洋房“搭档”叠拼

这是华润置地拿地5个月后的方案公示。

2月27日，华润置地以60.24亿元底价摘得后沙峪2007、2008地块，楼面价约3.5万元/平方米。彼时业内就翘首以盼这块容积率仅1.01的宅地将打造什么产品。

从规划方案来看，该项目规划配套设施完善，包括5条风雨连廊、4座大门、3栋邻里共享空间、2处下沉庭院及1个架空层。打造19栋8层洋房和92栋双拼别墅，中间穿插一条东西走向的街坊路，隔离北侧洋房与南侧双拼、洋房，两部分都有各自独立的大门及配套设施。

值得一提的是，这条街坊路颇具渊源。温榆河地块在正式挂牌半个月后进行了首次调规，优化内部道路位置，原计划建于2008地块内的街坊路改由建设单位依项目设计需求灵活调整至合理位置。6月25日，地块再次调规公示，2007、2008 两幅子地块合并为一宗，规划指标整体核算，赋予建设单位更大规划自主权。因此，街坊路由最初的15米宽变成了8米，节省了约3000平方米的用地。

具体来看，项目洋房分布于小区的西部和北部，层高超3.3米，多为端户设计，有错层转角露台。洋房产品共三种户型，269平方米80套，325平方米175套；跃层空墅约40套，建面329平方米左右。

华润置地推出的双拼别墅主要位于东、南方向，整体采用坡屋顶设计，外立面呈现欧式庄园风格，一、二层设有贯通式落地窗，确保室内采光充足、通风良好。项目赠送景观花池、露台、挑空设计、顶部配有天窗的阁楼以及独立小院。双拼别墅共推出四个面积段，分别为339平方米、389平方米、439平方米和489平方米，户型占比合计约40%。

值得注意的是，尽管地块具备打造独栋别墅的潜力，但华润置地并未将其纳入规划。

与之形成对比的是，距离该项目约5公里的新盘懋源云纪，设计有独栋产品。与叠拼产品地上3层仅1个住宅产权不同，懋源云纪的独栋产品包含2套住宅产权和1个戊类库房产权，这意味着若要购置该独栋产品，购房者需一次性买下两套住宅。

有分析指出，这一要求意味着购房者需具备相应的购房资质才能入手，无疑抬高了置业门槛。

PART TWO

生于顶级别墅区

华润置地温榆河项目坐落于顺义区后沙峪镇温榆河生态走廊的核心地段，处于五环与六环之间，位于龙湾别墅和优山美地之间，正是顺义传统的顶级别墅区域。

地段位置非常优越，集结了北京约70%的国际学校，其中的顺义国际学校就在项目东侧。周边还有北京大学第三医院首都国际机场院区、中粮祥云小镇大型商办综合体等配套资源。

温榆河串联起北京东北郊一条1至1.5公里宽的绿色生态走廊，成为稀缺的自然资源，孕育出北京最早发展的高档别墅聚集区。该区域与机场高速路交汇围合，北接未来科学城，东临首都国际机场，西连海淀上地，南靠望京商务区，交通便利，通勤时间可控。因此，凭借低密度的规划、优质生态环境以及完善的配套设施，该区域已成为北京高端住宅市场的代表之一。

据悉，该区域上一次出让容积率1.0的住宅用地还要追溯至2014年，当时鲁能以 29.3亿元竞得顺义新城第21街区21-18-001a、21-18-001c地块。事实上，鲁能地产早在2001年便已进驻此地开发高端住宅项目，项目分为ABCD四个区，共建有数百套别墅产品，面积在777-1788平方米之间，售价则处于7000万-3亿元区间。目前，该项目新房在售的主力户型为550-743平方米的四居室，单价约7.8万元/平方米，总价4000万元起；而龙湾别墅的二手挂牌均价约为6.4万元/平方米。

目前来看，华润温榆河项目的直接竞品为懋源云纪。懋源云纪已经于5月28日取得预售证，容积率1.1，限高24米（局部36米），规划153栋住宅楼，包括16栋洋房平墅、15栋独墅、122栋双拼别墅，共计588户。

北京住建委数据显示，截至目前，懋源云纪网签22套，已签约面积6315.59平方米，成交均价约6.24万元/平方米。

总体来看，懋源云纪拿地楼面价相较于华润置地温榆河项目低约1万元/平方米。然而，华润项目位于温榆河别墅区的核心位置，其周边无论是生态环境还是配套设施，均属于别墅区的顶级水平。

业内人士表示，尽管当前市场环境下别墅类产品去化周期较长，但其稀缺性和区位优势使其具备较强的抗跌能力，在懋源云纪的竞争压力之下，如果温榆河项目极具差异化和辨识度，即使价格略高也不会缺购买力。

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