直击半年报 | 龙湖： “坚守战略”是穿越周期的根本定力

8月29日下午，龙湖集团2025年中期业绩发布会在线上召开，董事会主席兼首席执行官陈序平、执行董事兼首席财务官赵轶、执行董事兼地产开发航道总裁张旭忠、龙湖商业总经理包伟及龙湖智创生活总经理宋海林等出席。

尽管面对市场复苏的紧迫性，龙湖持续保持战略性投资、主动债务优化及稳定的业绩，为下行周期中的房地产行业提供韧性样本。

2025年以来，在多轮政策协同发力下，宏观经济正释放出强劲的增长韧性。地产行业也在深度调整中加速重构。

面对周期考验，龙湖守住交付与兑付的基本盘。上半年，龙湖实现营业收入587.5亿元，同比增长25.4%。其中开发业务实现营业收入454.8亿元，交付物业总建筑面积为352.7万平方米。

龙湖集团管理层在业绩会上表示，今年上半年，龙湖集团地产开发业务以客户需求为导向提升产品力、交付好房子，也在全力攻坚去化，平衡存量项目的利润与现金流。

针对近日北京、上海等一线城市陆续放松购房限制，管理层表示：“去年9月26日中央首提房地产止跌回稳，并出台了一揽子的刺激政策，效果是非常显著的。最近中央再次提出全力维护楼市止跌回稳，包括北京上海限购放松，这是非常有必要的。”

陈序平指出：“楼市的止跌回稳，短期走势看政策的刺激力度，中长期仍然非常看好中国房地产市场发展的韧性。一二线城市核心地段仍然缺少好房子，改善需求非常强劲。在一二线城市的好地段，修好房子、提供好产品、好服务，仍然是一门值得长期去做的业务。”

上半年，龙湖集团开发业务实现营业收入454.8亿元，交付物业总建筑面积为352.7万平方米。其中，地产开发合同销售金额350.1亿元，持续聚焦签约质量，实现高质量回款，并表回款率超100%；分区域看，西部、长三角、环渤海、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为28.1%、26.5%、23.5%、12.0%及9.9%，一二线城市销售占比约90%。

此外，龙湖集团管理层在业绩会上透露，在新货源的拓展上，龙湖集团在保证偿债安全的前提下，择机获取新土地。上半年，龙湖集团于上海、重庆、苏州、贵阳4座核心城市获取4幅土地，新增土储总建筑面积24.9万平方米，权益面积18.4万平方米。截至2025年6月30日，龙湖集团的土地储备合计达2840万平方米，权益面积为2113万平方米。

经营性收入再创新高

龙湖集团管理层在业绩会上表示，2025年上半年，龙湖集团运营及服务业务实现稳定增长，可持续的盈利能力与现金流反哺能力不断增强。

上半年，龙湖集团运营及服务业务合计实现收入132.7亿元，创历史新高，核心净利润约40亿元，营收、利润均实现同比增长。其中，运营及服务业务在龙湖集团营业收入中占比达到22.6%，成为收入、利润及现金流的稳定贡献来源。

上半年，由商业投资、资产管理组成的运营业务不含税租金收入为70.1亿元，同比增长2.5%。以物业管理、智慧营造为主的服务业务板块不含税收入为62.6亿元，同比微增。

此外，上半年龙湖龙智造实现营业收入7.0亿元，同比增长65%，上半年新增代建面积852万平方米，代建销售额达84亿元，交付面积122万平方米。

针对目前代建费率走低的现象，龙湖管理层表示，龙智造对外承接的项目接近80个，今年上半年操盘签约额超过了80亿。“面对市场上不合理的报价，坚持产品价值的创造，才是龙智造航道的生意逻辑，而不是去拼低价和不理性的费率。”

持续压降负债

据克而瑞统计数据，2025年全年房企到期债务规模高达5257亿元，同比增长8.9%，其中，第三季度单季偿债规模近1600亿元，占比近三成，为近年同期峰值。

在此背景下，房企仍面临较大的偿债压力。作为民企中仍旧稳健的“少数派”，龙湖主动摒弃对杠杆与规模的依赖，聚焦债务压降与正向现金流积累，守住安全底线。

今年上半年，龙湖集团综合借贷总额为1698.0亿元，较上年末下降约65.3亿元；在手现金446.7亿元；净负债率为51.2%，现金短债倍数为1.74倍，剔除预收款后的资产负债率56.1%，相关指标持续保持在“三道红线”绿档。

龙湖集团管理层在业绩会上透露，基于战略合作银行的持续信任与支持，截至2025年6月30日，龙湖集团的有息负债中，银行融资占比达87%，外币债务占比降至14%，100%已做掉期，完全规避汇兑风险。

赵轶指出：“龙湖在2025年大概要还600亿的债务，在26年这个金额只有200亿，27年只有200亿左右，28年只有100亿出头，29年只有不到100亿，金额会大幅减少。总的有息负债的余额，我们25年的压降超过了300亿，未来每年的净减少不超过100亿，逐步达到并且稳定在1000亿左右的规模。”

值得一提的是，今年上半年，龙湖的融资成本、平均合同借贷年期均达到历史最优水平。截至2025年6月30日，龙湖集团平均融资成本降至3.58%，平均合同借贷年期延长至10.95年，含资本性支出的经营性现金流净流入超20亿元，为跨越周期提供坚实支撑。

龙湖管理层指出：“2025年是龙湖债务结构转换的最后一年。三年前我们提前踩刹车，提前降负债，通过经营性现金流来压降负债，同时用经营性物业贷去置换信用债，到今年底我们的负债高峰就过去了。”