12888元/㎡，信达·凤熙雲著不是神盘！软件新城捡漏时机｜房哥问答440期

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问答440期

问：看了挺久还是想选软件新城，要不要再观望？

答：最为西安次新房破发最多的区域，软件新城到底怎么了？一边是新房地价，房价热度，堪称高新之光，一边是二手业主降价卖房，虽然很魔幻，但事实确实如此。

软件新城的热首先得感谢高新CID，当年三期建设初期，价格高，兑现慢，本着求稳的原则，大家回归主城，买到软件新城，相比三期一片空地的状态，软件新城周边又有中软，环普，华为，海康威视等产业园支撑，有足够的自住需求，外加区域土地供应少，房子也具有稀缺性。

变化始于软东鱼化寨开始大量供地，同时沣东融合区开始大量供地，又遇不少软件从业者降薪裁员，原本上楼工作，下楼回家的闭环不成立了。

在软件新城工作的，反而住不起，转头去了大寨路，科技路，西沣路，软件新城早期的大户型，如天谷雅舍，西派国樾等，招商臻观府少了购买力支撑。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。

（一对一私聊房哥答疑）

软件新城区域本身，道路，商业，出行的配套兑现也慢，业主觉得软新赚钱都花给了高新三期，原本有很大期望的高新一小分校（20小），高新一中分校（四初）也没有很好的学区房溢价兑现。

种种因素下，包括天地源云水天境、西派国樾、天谷雅舍、招商臻观府等最早一批高价摇号买房的业主，开始降价卖房，尤其是天地源。

对软件新城而言，除了业主积极自住，提高入住率吸引商业外，园区的道路维护，土地供应节奏也应控制，毕竟这里是真有产业，大家也是真的期待。

问：奥体商业还是欠缺，投资客过多，慢慢会好起来？

答：商业和房价没有直接关联，主要还是看人流量，西安的商业中轴，也就是2号线，基本都在主城区，从电视台万象城开始，小寨赛格，南门SKP，钟楼开元，龙首村印象城，凤城七路熙地港等等，都分布在中轴沿线。

这里本就是西安的主城人流量最大区域，又有地铁换乘客流锦上添花，包括在建的商业，也都在地铁沿线，为的就是人流量，作为商家而言，关注的是店铺生意，每日流水，周边房价再高，和商户没有利益相关。

奥体的地铁主要是3号线，14号线，10号线和规划的7号线，目前的商业集中在双地铁交汇的双寨，在建华润万象汇，水晶汇溪广场也是以地铁口，奥体中心为流量来源，这是以后的奥体商业中心。

但目前，奥体热度很高，但入住率有限，不少小区还是工地没有交房，人多的地方集中在铁一中陆港，高新陆港学校周边，以及华南城的商户，入住率不够，人口，人流量不够很难养活商业。

现在入住的绿城，华润，中粮等社区底商，对于周边的居民而言，生活还算够用，大商业可以去砂之船奥莱，买菜可以到河对岸的北辰社区。

奥体挺好，需要包容，时间，更需要当年买房的人，第一时间住过来！

问：西安都叫四代住宅，设计好的，让人看得直流口水？

答：四代住宅在新房的流行，是必然的，地产下行，大众买房没有房价上涨的支撑，又不能无底线降价，最实用的办法，就是送面积，住宅规范调整后，露台，飘窗等都可以不计算面积，这也是变相的降价。

西安的四代住宅露台房，目前有四种类型，第一是最早的，即传统户型主卧或次卧，挂一个小露台，比如绿城丹桂苑，第二是继续加大露台，比如招商揽阅，第三是更多方向送露台，送两个，三个的。

（四代住宅露台不封解决方案）

第四是送超级露台，最宽五米的，还是C型结构，同时室内各种大赠送，实得率140%以上的，比如沣东融合区的 高科越秀星汇云澜，没有最卷，只有更卷。

足见当下市场房子难卖的处境，对开发商而言，政策，房价，都是不能决定的，还得不断拿地，卖房，能做的就是狠抓名校+，内卷四代住宅，以及变相降价。

这也导致很多人可以不接受露台，但很难不对赠送面积心动，同样是买100㎡的房子，三代住宅实面积75㎡，四代住宅实得面积95㎡，换你会怎么选？

但就我身边案例，如果刚好要买房，四代确实比三代吸引力高，但也不会有太多人，专门为了四代住宅去换房。

问：房哥，外围区域还有机会没，亲戚在高陵买的房，担心降价？

答：自住都是体验，不住都是成本，外围区域指西安三环，绕城外区域，主要是西咸五大新城，以及蓝田，高陵，户县，临潼。

2018年-2021年期间，由于主城区限购，外加摇号抢房，没有购房资格，或不想摇号的，去了外围，一度让这些区域快速繁荣。

当时大家报的心态是担心房价上涨，而无视地段，品牌，价格，真正抱着自住需求去买的没有多少，但随着投资客立场，主城区放开限购，大家发现不是没房买，而是遍地都是房。

原本没有人的主城区，西电开始改造了，徐家湾也拆迁了，幸福林带也供地了，新地，新房源源不断往外冒，高新，港务这些新区，更是上新不断，能在西安范围买，价格还不够，就很少人去周边了，这是人的正常生活，通勤半径决定的。

对现在外围的区域，核心吸引力是地缘自住和上学，比如兵马俑上班，住临潼没毛病，高陵吉利上班，周边买房也正常，大多数和新区产业没有交集的，也很难留在这里。

更大一部分来的则是为上学，能金区的铁一金湾，秦汉的清华附中，泾河的第六学校等，都有不少咸阳，外地来的朋友，来上学买房的，房价确实是降了，但确实入住率也高了。

问：房哥，为了上学，越秀铁建樽樾185㎡和逸翠园四期195㎡怎么选？

答：一般家长，如果只为上学，是不会以这么高成本购房的，越秀铁建对应的是高新31小，11初，中海，中建的小面积300万以内就可以解决，逸翠园对应的高新实验，逸翠园中学，i都荟的公寓就可以解决学位。

买这么大面积，首先偏向的是自住，其实是陪读上学，因此房子的价值必然大于学校的溢价，从这一点看，逸翠园四期就排除了，虽然是大面积改善的小区，但房龄太老，维护有限，非高新最核心的位置，现在500万买，往后再次转手的可能性太小太小。

相比而言，越秀铁建的新房，四代住宅，豪华会所，最新户型，气派的大门，外立面，更能看上眼，仁村学校周边的几个小区里，门槛最高，且改善档次最高的还是樽樾。

这种大房子就是体验为王，自住为王，兼顾上学，如果交付后房价不涨，且流通压力大，要平常心看待，不要患得患失。

问：经开区信达凤熙云著值得买吗，开盘卖的便宜，对后期二手房什么影响？

答：只能说一分钱一分货，不存在捡漏的机会，信达这个位置的小区，就值这个价，缺钱的，周边的人挺认，但可选全城的，也没有必要看这里。

西安有两大做城改的央企，保利主要做改善，要溢价，信达主要做刚需，要速度，丁白村的 雁熙云著，现在 刚家寨凤熙云著都是城改拿地，主打低价。

从位置来看，确实不错，地铁2号线，8号线交汇，经开区凤城一路腹地，周边多年没有新房，到处是老小区，信达地块旁边还有经开六校，一路上的各种底商齐全，烟火气浓厚。

但这个位置的新房，代价也是不小的，小区前身为中核长安印，停工多年后，信达接手拆掉了几栋楼后，重新规划开发，纯高层社区，容积率5.0，体现在居住体验上，小区小，住户多，楼间距小，密度高，这种房子没有稀缺度。

这种天生位置优势，与先天不足的地块条件，决定了价格贵，真的卖不掉，本就是周边人看，大家收入多少门清，有钱的不会来，周边人贵的又不买单，唯一的思路就是低价走量。

外加这种主城区，低价盘，也是中介渠道推广的最爱，效果也很好，售楼部非常火热，应该是今年经开区最火的新房。

不是不能买，刚需，周边自住的能买，但高容积率，纯高层这些看自己能否接受，是个红盘，但不是神盘，卖的越好，周边二手压力越大。

问：为什么买新房等于赔钱，还有那么多人买新房？

答：有没有可能是买二手赔的更多，买新房起码交房前，背刺的可能性有限，降价了还能找开发商要个说法，但买二手，多钱是底，会不会更低，压根没有统一说法。

举个例子，曲江二期，现在次新房卖14000+，相比高点25000+，已经很是对半砍了，看似是最好的入场捡漏机会，但对一手原始房东而言，当年6000多买的，现在怎么卖都是赚，但对二手房东而言，已经赔掉裤衩了。

新房，起码大家的购入价格不会太大差异，二手不同，不同年份，不同人买的，完全不同价格，不患寡而患不均，房子还是那个房子，业主心态很难平衡。

更关键的是，现在大家知道买房会赔，既然要买，就是自住享受第一位，新房大门，会所，外立面三件套，外加室内大赠送面积，吸引力明显高于二手的高公摊小区。

买新不买旧，如果二手价格，学区，地段没有特别优势，为什么买二手？

问：万科翡翠国际，目前二手房能入手吗？

答：也是曲江的一代神盘，建立在房价上涨，且曲江新房，新地断供的背景下，即便产品老，即便万人摇，依旧有不少人把住进万科当作人生目标。

从小区看，翡翠国际拿地早，地段的优势还是在的，靠近创意谷，曲江二小，龙湖天街、地铁5号线等核心配套，周边都是成熟住宅区，生活很方便，与周边小区里，万科品牌开发商，房龄稍新，更有优势，自住是可以看的。

价格上，随着西安普跌，曲江二手房内卷，万科也受影响，尤其当年摇号的大面积，现在降价厉害，反而小户型三室比较稳定。

同区域内，中海紫御华府、曲江龙邸、海德堡、华著中城也都是不错的小区，可以对比选择。

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作者：Kikyo

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