广州上千名业主的老牌商城没有业委会，更换物管时对簿公堂

“又输了！维持原判。”李志勇拿着律师递过来的判决书，瞬间像泄了气的皮球。

短短两年间，他已经为进驻康王商业城打了数场官司，让他想不到的，是场场败诉。

进驻“商业风水宝地”成“物管混战”

老广州街坊对康王商业城一定不会陌生。作为柏德来商业城的前身，它扎根老西关，南连4A景区陈家祠，北接西华路美食街——1990年代末，天河北商圈只有天河城撑场，珠江新城还是菜地时，这里已经是“逛街必去地”。“那时候周末来买衣服、吃小吃的人挤不动，我这10平米的小店，一天能卖三千多块。” 有店主回忆起当年，语气里满是惋惜。

但这方风水宝地，却在两年前，因物管的更迭，随之而来便是两家物管的混战。造成眼下空调坏了因扯皮也没人修。

“喂！余总，今晚8点到街道办开重要会议，多个部门参加，关于志燊物业退出后的衔接，很重要，别缺席。”

2023年5月31日下午5点11分，广州市华康地空开发有限公司总经理余家亮接到属地街道办工作人员的电话。

当晚8点，街道办会议室里灯火通明。余家亮坐在靠窗的位置，对面是广州市志燊物业管理有限公司代表廖荣，旁边是广州恒添安物业管理有限公司法定代表人李志勇；主位上，街道办副书记和副主任拿着文件夹，身后坐着综治、城管等职能部门的工作人员。“议题很明确，就是志燊公司退出后，谁来接盘物业。”

会议从8点开到11点，最后拍板：由恒添安作为临时物业服务公司，6月1日正式接手。

可这份“临时”只维持了4个多月。2023年10月11日，街道办门口贴出的一纸公示，让商场卷起微澜：“根据《广州市物业管理条例》第八十条，现会同区房屋行政主管部门确定广州保利城物业管理有限公司，作为康王(柏德来)地下商业城临时物业服务人。”

“我们是街道办开会定的‘临时物业’，怎么突然又冒出来一个？”李志勇惊叹道。

此刻，恒添安的工作人员拿着公示复印件，在办公室里闹翻了。保利城则带着公示文件要进场履职，恒添安却不肯离场——双方在争执中，最后保利城一纸诉状，把恒添安告到了法院。

官司场场败，症结？“没验明正身”

保利城状告恒添安，已不是新鲜事了。

早在公示出来时，接到属地街道办通知离场的恒添安，就已开始了打官司之路。

首先的一场，是行政复议。

2023年10月23日，恒添安向广州市荔湾区人民政府申请行政复议。

2023年12月21日，广州市荔湾区人民政府作出回复，维持属地街道办的公示。

之后的2024年，恒添安又就此事向广州铁路运输法院提起行政诉讼，即便经过两级法院的审理，恒添安也没有盼到他们想要的结果。但此时他们还是不服。因为继续待在原地，于是，等来了保利城的状告。

做了几次原告的恒添安，这次成了被告。在诉讼中，保利城要求恒添安立即退出物业服务区域、排除办公用房和设施设备的妨碍、移交财物资料，并承担诉讼费。“我们是街道办依法确定的临时物业，恒添安拒不退场，已经影响商场正常运营。” 保利城的代理律师在法庭上强调。

恒添安的答辩却针锋相对：“保利城不是业主，也不是业主聘请的物业，根本没资格告我们。” 恒添安的律师拿出2023年5月31日的会议纪要，“我们是在街道办见证下，接了志燊的班，还给业主提供了实际服务，怎么就成了‘不合法’？” 他们在法庭上打了个比方：“我们是‘合法领证的女婿’，保利城顶多是‘没经过同意的追求者’，哪有‘一女两嫁’的道理？”

然而，这场“身份之争”，也就是官司的症结，落在了“街道办的角色”上。2024年，广州铁路运输法院一审判决就已载明，该判决书写道：恒添安进入商场“未经业主表决，也未经业委会同意”，2023年5月31日的街道办会议“仅为见证协商，而非确认临时物业身份”，只是“见证”而非“认可”，因此恒添安只是“同居老公”，而非“合法老公”。

不过，恒添安对此也有自己的看法，代理律师认为，尽管柏德来商业城有上千名业主，但自始至终都未成立业委会。

街道办根据《广州市物业管理条例》第八十条“见证”恒添安接替柏德来的临时物业管理，并已实际履行，至于未能完善住建办备案等程序又是有原因的，所以，代理律师觉得保利城的“插足”有些突然！

因为街道办只是“见证”而非“认可”，今年4月，荔湾区法院依据《民法典》第一百七十九条，《广州市物业管理条例》第八十条等，判决恒添安败诉。本月初，恒添安提起的上诉也有了结果，维持原判。

业主：支持你，但我的地盘我做不了主！

物管公司的“你来我往”，不禁让我们看到，作为被服务主体的业主，本应站向前台，然而，却站在了默默无闻的地方。

有业主表示，“其实我们比他们急”。

在康王商业城，有业主坦言：“我们是业主，我们交物管费，有权选聘物管公司。我们物业的管理应由我们业主择优（合理的物业费，稳健的服务和引资投入做大做好商场的营商环境）而定，但我们很无奈，成立不了业委会，这项权利也就没法行使。”

在保利城诉恒添安的这场诉讼中，作为第三人参与诉讼的业主不少，最后法院同意参与诉讼的有77人。

在这些第三人中，有59位业主明确表示支持恒添安的诉求。

恒添安寻求再审、抗诉胜算几何？

因为二审已为终身，所以恒添安决定，将寻求再审、抗诉以及向中央巡视组反映等等。

那么，寻求再审、抗诉的恒添安，胜算几何？

有法律专家分析，恒添安后续举措存在一定胜算，核心依据集中在合同效力与债权平等性两方面。

其一，恒添安的临时物业合同合法且优先履行——2023年5月31日经属地街道办专题会议确定入场，6月1日已实际提供服务，根据《民法典》第五百零二条，该合同自成立时生效；而《广州市物业管理条例》作为地方规章，其规定的临时物业确定程序并非合同生效要件，即便街道办当初确定恒添安的行政程序存疑，也不影响民事合同效力。
其二，恒添安与保利城的债权具有平等性——二者均为街道办确定的临时物业，债权地位平等，不存在“恒添安侵犯保利城债权”的法律基础：恒添安先签约且已实际履约，无“明知合法债权存在仍故意侵权”的情形，所谓“先签约方侵犯后签约方权利”的说法既无逻辑支撑，也无法律依据。

综上，若恒添安以“合同效力优先、债权平等”为核心主张启动再审或抗诉，存在通过法律程序争取权益的空间。

随着房地产的崛起，物业公司如雨后春笋。但物管与业主这对服务与被服务的主体，很多时候却显得很尴尬。通俗点说，物管就是业主请来帮忙管家的，选谁来管，理应业主说了算。然而现实中，因业委会成立难，业主的这项权利成了空话。很多小区，我的地盘非我做主，例如在号称“亚洲第一楼盘”的贵阳花果园，四五十万人的小区，竟然没有一个业委会。这就导致请谁来当管家，大部分成了开发商的“一言堂”。