上海次新房危机慢慢逼近

　　2025年的上海楼市，注定不会平静。

　　在限售解禁前夕，上海楼市暗流涌动。

　　有人觉得解不解禁对自己影响也不大，有人认为是对二手市场的冲击，也有人认为新房可能要更难卖了……

　　到底谁才是这场危机下最危险的人？

　　抢跑开始了

　　今年开始，一些不限售的新房房东已经开始无奈抢跑了。

　　松江中骏璟荟，业主595万买的新房，去年才交房的，

　　今年就要便宜卖了，价格从500万进一步降到了470万。

　　别以为只有郊区如此，市区的很多楼盘也是这样。

　　仁恒海上源破发的故事相信很多人应该都有所耳闻，这小区应该限售还没解 除。

　　当年开盘的时候也是热的不要不要的。

　　很多人想买都买不到。

　　再来看一个，北外滩招商外滩玺。

　　也是一路降价，已经降了快200万了。

　　当然这样的新房小区砸盘卖的还是少数，但是需要卖房的房东已经开始砸盘抢跑了。

　　当年挤破头打新的人，现在又开始割肉卖房了。

　　真是精准踩中了所有的坑。

　　说实话，当年一二手倒挂时期能抢到这些网红盘的绝对的优质客户。

　　积分高，小有存款，而且家庭的现金流应该也不错。

　　应该也是事业的上升期。

　　只不过短短几年光景，就业环境大不如前。

　　大多数人面临的都是收入下降、甚至是失业。

　　不得不抛售家庭房产。

　　几年过去，装修、利息又投入了不少，但是房价一分没涨。

　　现在想卖房还要和周边二手竞争。

　　压力可想而知。

　　对于这些人，卖房不是赚多赚少的问题，而是生死存亡的抉择。

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　　新房解禁潮要来了

　　之所以要抢跑，主要原因还是明年开始限售的新房就要陆续解禁入市了。

　　大家都很担心，因为总量确实不少。

　　我们专门做了数据统计。

　　2021年至2024年间：

　　上海新房开盘1158次；

　　上海新房触发限售次数467次；

　　上海新房触发限售房源124304套。

　　最猛的是2021和2022年，都有超过一半以上的项目触发限售。

　　房外房研究院制图

　　一直到2023年3季度才有所缓解。

　　因为2023年下半年开始，触发限售的比例下滑至30%以下。

　　相应的时间线上，接下来3年都是大头。

　　今年能卖的就赶紧卖自然是情理之中。

　　2026年解禁33799套；

　　2027年解禁45989套；

　　2028年解禁32507套；

　　2029年解禁11946套。

　　特别需要关注的时间点是：

　　2026二季度1万套，四季度1.6万套；

　　2027一季度1万套，三季度1.5万套，四季度1.5万套；

　　2028二季度1.2万套。

　　房外房研究院制图

　　市区里面杨浦是解禁量最大的区，其次静安区的压力也不小。

　　外围区中闵行、宝山、嘉定、青浦、浦东均压力比较大。

　　房外房研究院制图

　　比如周家嘴路一带限售的楼盘确实不少。

　　房外房研究院制图

　　一些顶不住压力的房东已经有动作了。

　　去年，保利天汇有一套中区19F房源成交总价1225万，单价12.1万。

　　项目2020年底开盘的时候均价就已经11万/平，4年过去了现在的价格肯定不赚钱甚至亏钱。

　　有些房子毫无还手之力

　　面对新房解禁，你的房子顶得住吗？

　　1、外环外小户型有压力。

　　限售政策时期卖的新房，还是有小户型限制。

　　当时应该卖了不少100平以下的产品。

　　解禁之后属于是限售新房之间“神仙打架”。

　　像临港板块就是典型的这种情况。

　　临港基本那就是从0开始建设的。

　　当年买的客户也都是投资客。

　　其他区域可能一个项目能有10-20%的纯投资客就很多了。

　　临港估计会有30-50%。

　　一旦解禁，就是投资客之间厮杀。

　　此外，郊区新房周边的动迁房里面的“大面积”应该也很难。

　　动迁房本就得房率低，户型也是没法和正规军竞争。

　　同样80平的户型，你看看差别多大。

　　一旦人家商品房进一步降价了，动迁房只能被动接受继续降价。

　　2、市区20年左右的次新房拿什么抵抗

　　老静安、黄浦、徐汇等有很多这样房龄也不小的次新房。

　　在当时来说可能是不错的小区，但是今天和要解禁的新房对比，那可以说毫无还手之力。

　　从我们一线业务的感受，这样的小区找我们卖房的房东也确实在变多。

　　尤其是1000-1500万左右的房子。

　　比如静安的达安锦园，2005年左右的塔板结合小区。

　　比如大宁新梅共和城，卢湾都市花园、香梅花园等等。

　　产品的代价差异太明显了。

　　外立面：人家是铝板、石材，最次真石漆+石材，而你是小区是涂料、面砖，还有可能已经脱落或者面砖发黑了；

　　车位：人车分流+豪华地库 vs 抢车位大战；

　　会所：恒温泳池 vs 楼下生锈的健身器材

　　厕所：90平以上2个起步 vs 100平还要抢卫生间

　　你要说老破小、老破大、塔楼不好卖就算了。

　　核心地段的商品房也不好卖是很多人没想到的。

　　地段现在也只是保下限，相对安全，但不是绝对安全。

　　谁让年轻人看不上你了呢。

　　大家地段都差不多，税费成本也没啥差别，你们这些老牌小区妥妥地炮灰。

　　除非人家涨价卖，你才能安全。

　　但是现在的市场明摆着得降价才卖得掉。

　　所以，不要抱有侥幸心理。

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　　最后

　　接下来上海解禁轮动情况我给大家整理好了。

　　大家可自行对照自己家的情况。

　　当然不是说解禁多少套，市场就会增加多少挂牌。

　　但是在解禁周3-6个月内，短期增加5-10%的供应是完全有可能。

　　这时候要置换或者卖房的房东可得把握好节奏。

　　有条件的情况下，还是按照下面的节奏错峰或者抢跑卖房。

　　千万别再踩踏卖房了。

　　2026年

　　一梯队：临港、 徐泾

　　二梯队：唐镇、南桥、顾村、安亭、菊园、康桥

　　2027年

　　一梯队：颛桥

　　二梯队：周家嘴路、临港、唐镇、高行、杨行、嘉定新城

　　2028年

　　一梯队：嘉定新城

　　二梯队：高行、唐镇、周家嘴路、吴泾、古美

　　2029年

　　一梯队：龙华

　　二梯队：唐镇、黄浦滨江、春申、新天地、西藏北路

　　解禁在即，留给很多房东技术调整的时间确实不多了。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。