楼市调整大信号！

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

市场信号调整

市场现在处在的调整阶段，不良信号更集中了。

交易方面的信号，首先是广州的市场。

5.6折的珠江新城奥园总部8月20日第四次法拍依旧流拍。

4个标的起拍总价约8530万，1.6万/平，在珠江新城的位置可以说是非常便宜的了。曾经的入手价是1.65亿，共五层。

2024年10月一拍起拍总价约1.9亿，2024年10月底二拍起拍总价约1.52亿，同年11月被广州朴厚物业有限公司以3080.23万元拍走一部分，其余流拍。

最近，广州新珠城的标杆性豪宅保利心语也出了一套81平的最低价，成交总价约525万折合单价约6.47万/平。

2021年高峰时期同户型中楼层成交价约1175万，折合单价约14.47万/平。

而4月的时候，同户型成交总价还需要707万，折合单价约8.72万/平。

这才短短4个月的时间，并且广州这段时间陆续推出了积极的公积金新政以及提振消费专项行动实施方案拟全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，珠江新城的标志性住宅就出现了大幅回撤。

要知道这是“寸土寸金”的珠江新城，广州最有代表性的地段和资产，曾经是房企总部争相入驻的黄金地段，也是市场个人买家争相热捧的物业。

如今不是被市场直接放弃就是价格在短时间内剧烈波动。

其次是深圳的市场。

深圳最近有一批豪宅，包括天鹅湖花园、宝能城东区、半岛城邦三期、半岛城邦二期、天健天骄北庐、华润城三期基本6折起被法拍。

其中，天鹅湖花园二期D栋一单元一套292.59平户型即将九月被法拍，起拍价格约4042万，折合单价约13.8万/平。

而二手市场，同户型的房源挂售在5800万以上。

华润城润府三期最近一套89平的二拍法拍房吸引了市场的关注，也即将在9月被拍。

原业主2018年以1150万买入，一拍流拍后二拍以840万起拍。

而今年7月华润城3期成交一套88.04平 户型，成交总价约1070万，折合单价约12.15万/平，明显标杆的小区是回到2018年以前的价格，如果二拍再次流拍，那么市场 对小区的估价还会进一步下探。

这是深圳楼市的神盘，标杆属性在深圳本地购买力的心中拥有很强的共识。

并且还是深圳的黄金地段，集合众多优秀的产业和大企业，是资金最旺盛，最活跃的地段。

这些交易案例都是市场最敏感的温度计。

虽然交易会受户型，朝向，楼层，是否有其他不利因素影响，但这就是市场对黄金地段重新定价的标志。

而好地段现在经历的周期阵痛，更痛了。

核心问题未扭转

市场调整，不仅在核心地段的单笔买卖交易，也还可以在一众房企的业绩中窥见端倪。

尤其是一些头部或大型房企。

房企方面，8月集中的业绩披露阶段，从已经披露的公司业绩来看，收入或者利润是继续下杀的，并且幅度并不小。

这就意味着，楼市的销售端核心问题是还未解决的，至少成交量方面是暂时未稳住的。

比如保利发展，作为“地产一哥”2025年中报显示，上半年签约金额为1451.71亿元，同比减少16.25%。虽然保住了销售规模行业第一的低位，但归母净利润约27.1亿元，同比下降63.46%，净利润率为2.32%，同比下降56.47%，并且过去三年资产减值累计超过百亿。

比如绿城中国，作为行业总合同销售规模位居第二的房企，交出的2025年半年报，半年度营收533.68亿元不仅是2022年以来最差的一次，也比2024年的半年数据减少23.28%。

更重要的是，上半年的净利润只有2.1亿元，创上市以来最低纪录，相比去年同期降幅高达89.73%，与此同时2021年至今，绿城累计计提了约100亿元的资产减值。

比如中海地产，上半年录得营业收入832.19亿元，同比减少4.27%；归母净利润为85.99亿元，同比减少16.63％。

再比如越秀地产，上半年增收不增利，营收475.7亿元，同比上升34.6%，创下该公司半年度业绩新高，但归母净利润13.7亿元，同比下降25.2%，2023年计提资产减值15.7亿元，2024年计提资产减值22.7亿元。

这是头部房企上半年的表现。

从这些房企的财报中，可以直观地感知到当前房地产市场的冷暖变化。

如果房企销售都未能企稳回升，显示的是市场整体的调整压力巨大，政策刺激效果还未达到预期效果。

而基本上公布了业绩的房企，销售额贡献主要来源于一二线城市，头部房企的贡献更依赖一线城市的市场。

比如越秀地产深度扎根一线城市的市场，上半年实现合同销售额615亿元，其中北京市场就贡献了197.2亿元，广州、上海市场就分别贡献了157.56亿元、144.92亿元；绿城中国一、二线销售额贡献占比达到营收的86%；中海地产上半年合约销售1201亿，则5个一线城市合约销售556.4亿，贡献了46%的业绩，其中北京市场合约销售约304.5亿元。

既然最能代表行业规模的企业，大部分业绩销售收缩，也就意味着一线城市或者高能级城市的市场在今年上半年都在进一步探底。

所以，如果市场要谈回暖或者企稳，起码这些头部房企的销售需要见好。

从企业供应端的角度，本轮楼市要调整到什么程度才会真正止跌？

还需要商榷。

PS：如果觉得这些市场最新的信息对你有价值，欢迎关注@格隆汇楼市，不定期带你探索楼市更多最新的动态。

作者观点，不代表格隆汇立场