巨亏13亿被曝光，卖豪宅还债的大佬，又多了一个

这地产圈子又出大事了，深圳那位神秘富豪陈红天，他的香港山顶豪宅歌赋山道15号刚被甩卖掉，成交价才7.9亿港元，可当年2016年他砸了21亿港元买下来，这下子直接亏了13.1亿港元，跌幅高达62.4%。这笔亏本买卖创下了香港住宅史上最大亏损纪录，消息一曝光，整个圈子都炸锅了。话说回来，这种卖豪宅还债的事儿，现在越来越常见了，陈红天不是第一个，也肯定不是最后一个，地产大佬们一个个从云端跌下来，债务缠身，只能变卖家产求生。这背后反映出的问题挺多的，杠杆玩得太大，市场一变天就扛不住，普通人看着热闹，其实也能学到点投资的教训。

先说说陈红天这个人吧。他1959年出生在广东佛山，早年当过老师，1984年跑到深圳搞进出口贸易，1990年移民香港，创办祥祺投资和祥祺实业，从小打小闹的贸易转战房地产。起步阶段，他在深圳开发了祥韵苑和皓月花园这些小区，赚了第一桶金。

到了2012年，他拉着一帮深圳企业家搞起同心俱乐部，当首任主席，成员有比亚迪的王传福、顺丰的王卫、星河湾的黄文仔、东海的黄楚标、佳兆业的郭英成这些大人物，总共153位企业家，资产规模1.5万亿元，74家上市公司，关联公司近3000家。2015年，他们花8.8亿元在福田中心区买栋楼当永久会址。这俱乐部不光是聚会的地方，还帮成员企业对接资源，签了不少合作协议。

陈红天这人性格直来直去，爱出风头。2016年宝万之争时，他写文章公开怼万科的王石，支持姚振华，说王石才是野蛮人，这事儿在地产圈传得沸沸扬扬。2022年在大湾区杰出青年颁奖会上，他又当众说李嘉诚的长和系市值不到2000亿元，在他们圈子里不算啥，这话一出，网上议论纷纷。胡润榜上，2022年他身家355亿元人民币，排内地地产富豪第13位。他还是全国政协委员，从第十一届到十三届，还拿了香港太平绅士和银紫荆星章。

2017年，他儿子陈鹏宇娶了香港中洲集团董事长黄光苗的侄女黄燕君，两家联姻，生意上更紧密了。陈红天投资范围广，土地、写字楼、酒店、矿山、基金、股票、债券都沾边。2015到2017年，他在香港买物业花了近70亿港元，除了歌赋山道15号，还有红磡祥祺中心A座和B座，以及东半山傲璇。

歌赋山道15号这事儿是导火索。2016年6月，陈红天在招标会上以21亿港元拿下这栋豪宅，实用面积1.8万平方呎，三层独立屋加三层地库，六房六套布局，位置在传统富人区。谁知道地产市场转折来得快，英国脱欧、俄乌冲突、通胀加息一波接一波，伦敦写字楼租金崩盘。陈红天2017年跟张松桥去英国扫货，买了加拿大广场20号和丘吉尔广场5号，用低息贷款，本想租金还利息，结果租金收不上来，债务越滚越大，最终违约。香港这边也凉了，楼市低迷，他的物业价值缩水。

2023年3月，祥祺集团三处物业因贷款违约被银行接管，总额60亿港元。5月，集团发声明，说现金流断裂，大客户毁约，内地业务受阻。8月，东亚银行接管歌赋山道15号，成银主盘，招标流拍多次，价格从高位降到7亿到8亿港元区间，拖到2025年8月19日才以7.9亿港元成交。

不止这一处，陈红天的其他资产也接连出问题。傲璇豪宅2015年买了3.87亿港元，2023年被银行接管，以约4.2亿港元卖出，比峰值低38%。祥祺中心2016年7月以45亿港元买下，15层海景写字楼，27.9万平方呎加155个停车位，当集团总部。2024年12月，以26.5亿港元卖给香港都会大学，亏18.5亿港元，跌幅41.1%。这些甩卖加起来，亏损总额超31亿港元。现在祥祺集团资不抵债，陈红天只剩同心俱乐部法人代表一职，其他公司多已注销，财富大幅蒸发。地产调控紧，资金回笼慢，高杠杆扩张让他栽跟头，缺乏风险缓冲，市场一变就全盘皆输。

陈红天这情况不是孤例，地产大佬卖豪宅还债的越来越多。高银集团的潘苏通就是典型。他早年内地当司机，赶上赴港发财潮，一路逆袭。2007年在天津拿地20多亿，建597米117大厦，轰动一时，拿了不少专利，可烧钱太猛，2015年停工烂尾。广州松日总部大楼2009年开工，2018年停工，低价接盘。高银地产2017年退市。

2015年潘苏通身家122亿美元，福布斯香港富豪榜第6位，仅次李嘉诚、李兆基他们。结果2019年底资金链断，2020年起官司不断，2022年7月香港高等法院判他破产，公司清盘。傲玟项目2022年10月被橡树资本接管，估值超170亿港元。九龙湾高银国际中心、深水湾道75号别墅（邻李嘉诚家）、半山富汇豪庭（邻冯小刚）全被收走。2023年傲玟6折甩卖，潘苏通从巅峰跌谷底，高杠杆误判周期，让他败在地产上。

再看磁带大王陈秉志，创立香港美亚磁带，当年全球最大录影带制造商。1988年以2350万港元买薄扶林域多利道188号独立屋，四层大宅占地1.5万平方呎，加1.8万平方呎花园，住了37年。2021年抵押给富邦银行借3.5亿港元，2024年委托代理卖3.5亿元，没卖掉。

2025年5月，还款失败，银行接管成银主盘，市值4.3亿元，放售呎价7万港元。7月，四债主申请他破产，欠8000万港元，还涉及北角海峯园车位，原183万买入，现125万到135万成交，平均亏50万。他接受采访，说预料到破产，几十年地产投资，几十亿填坑，百多个车位蚀本，无家可归。陈秉志从风光到爆煲，依赖抵押融资，市场低迷扛不住。

地产圈类似案例一大把。恒大许家印，2021年起豪宅被接管，2024年山顶布力径10号B座以4.7亿港元卖出，亏一半；C座和E座抵押欧力士，B座抵押建行亚洲，全被债权人出售，估值5亿港元，面积458平米，邻赌王家族、新世界郑家。恒大爆雷，两万亿债务，许家印离婚转移资产，2023年被强制执行。融创孙宏斌，2019年125亿买北京泛海国际和上海董家渡，2023年债务重组，卖项目还债。重庆恒润置业葛伟，负债3.7亿，直播带货还债。阳光城总裁离职，干四年倒贴4000万。湖北兰世立从首富到通缉，后判无罪。华谊王中军卖豪宅还债。贾跃亭乐视暴雷，卖资产求生。这些大佬路径差不多，高杠杆扩张，地产调控、利率上升、经济动荡一击就碎，缺乏对冲，债务雪球滚大，只能甩卖家产。

地产不是铁饭碗，风光时人人羡慕，跌下来就成笑柄。陈红天们当年豪言壮语，现在债务压身，卖豪宅还债成常态。普通人投资得学着点，别盲目跟风杠杆，市场周期总有起落，稳扎稳打才长久。地产沉浮教人现实，财富来去快，风险控制是王道，不然再多豪宅也保不住。话说回来，这种曝光也提醒大家，经济环境变了，地产大佬的日子不好过，未来谁知道还有多少类似故事上演。