这个地产界的“三好学生”藏不住了！越秀地产逆势增长做对了什么？

8月26日，越秀地产发布2025年中报。

当部分房企还在聚焦“保交付、保现金流”时，这家总部在广州的国企已用数据回应了市场的疑问。

半年报数据显示，越秀地产合同销售额615亿元，逆势增长11%，位列行业TOP10中增速第二；剔除预收款后的资产负债率64.6%，净负债率53.2%，连续四年稳居“三道红线”绿档。

此外，越秀地产截至上半年末的账面现金达到了446.4亿元，一年内到期短债覆盖率1.7倍，加权平均融资成本同比下降41个基点首次压到3.16%。

在百强房企销售额同比下滑11.8%的冰冷底色里，越秀地产的暖色显得格外突出，也让外界重新审视：在深度调整的房地产行业，究竟需要怎样的资产组合、产品策略与财务纪律，才能穿越周期而不被周期反噬？

精准投资的“阳谋”

精准地在核心城市拿地，但又不去扎堆抢“高溢价”地块，可以说是越秀地产在今年土拍市场中较为直观的策略。

在今年的业绩会上，越秀地产董事长及执行董事林昭远更是直言，上半年越秀有意避开高溢价地块，且因手握超400亿元现金，“手头有钱不怕没项目”。

中指院数据显示，2025年上半年，百强房企销售总额同比下降11.8%。但越秀地产却逆势上扬，1-6月实现合同销售额615亿元，同比增长11%，不仅是行业TOP10房企中仅有的三家正增长房企之一，增速更是排名第二。

从越秀地产上半年的拿地情况可看出，深耕核心一、二线城市，已成为该企业的重要策略。

截至上半年末，越秀地产新增土储148万平方米，全部位于一、二线核心城市，其中68%位于一线城市，这让其总土储中一、二线占比达到94%，一线城市独占半壁江山。

这种看似逆周期的操作，实质是对需求端的精准预判：一线及强二线在人口、产业、金融资源上的虹吸效应并未减弱，改善型需求只是被延迟而非消失。

数据验证了上述判断。

上半年，越秀地产在北京以197.2亿元的合同销售额登顶当地市场，同比增幅高达255.1%；广州、上海分别贡献157.6亿元和144.9亿元，三大城市合计占公司销售额的80.5%。

高密度布局不仅带来流速，还带来溢价。公司销售均价从2024年中期的2.95万元/平方米升至4.21万元/平方米，在“以价换量”盛行的当下堪称异类。

支撑溢价的是产品而非运气。

3月发布的“4×4好产品理念”和“4+X”产品系，把品质、温度、智慧、成长拆成16项可落地的价值点：北京海淀双项目“和樾望云”“和樾玉鸣”开盘当天去化152亿元，上海静安天玥“日光”揽金23亿元，广州东山云起首开去化九成。

改善客群对“好房子”的投票，最终体现在公司经营性现金流净流入41亿元，去化周期缩短、回款加快方面，土储—产品—现金的正向循环被彻底跑通。

从行业视角看，越秀地产的打法对其他房企的启示在于：与其在低能级城市用降价换流速，不如集中火力抢占核心地段，用产品把溢价做出来。当“高周转”失灵，精准投资与产品主义的组合拳或许才是对冲下行风险的正确姿势。

446亿元现金与3.16%融资成本的底气

如果说土地和产品的布局决定了房企能不能卖得动，那么财务结构则决定能不能活得久。越秀地产此次中报最令资本市场关注的并非利润表，而是资产负债表。

换言之，利润表决定的是企业短期内的盈利表现与经营成果，反映的是“一时的收成”；而资产负债表则代表的是企业长期的财务根基与抗风险能力，承载的是“持续活下去的底气”。

截至上半年末，越秀地产剔除预收款后的资产负债率64.6%，净负债率53.2%，现金短债比1.7倍，三项指标均处于监管安全区间；有息负债1038.6亿元中，一年内到期短债仅24%，

财务结构的健康，给了越秀地产更从容应对市场波动的底气，也为其优化融资成本、拓展多元业务创造了空间。

报告期末，越秀地产加权平均融资成本3.16%，比去年再降41个基点，新增融资利率首次降至3%以下。在部分民营房企还在为“借新还旧”四处奔走时，越秀地产已用数据证明了“便宜的钱”也是一种竞争力。

国际评级机构迅速给出正反馈。

标普8月25日授予越秀地产投资级评级，展望稳定；惠誉在6月把评级展望从“负面”调至“稳定”，并维持BBB-投资级。

评级上调的直接结果，是公司在离岸市场发行的美元债票息进一步走低，反过来又压低了整体融资成本，形成“评级—利率”正循环。

现金充沛的另一面，是越秀地产在商业、服务、康养等多元赛道的持续输血。

其中，越秀房托营收保持稳定，达9.66亿元。旗下广州IFC写字楼续租率70%，精装修单元19天去化。

除越秀房托展现出的稳健运营态势外，作为集团多元业务的重要组成部分，越秀服务也凭借规模扩张与品质提升，实现了营收与服务能力的同步增长。

今年上半年，越秀服务营收19.62亿元，在管面积7231万平方米，新增合约面积596万平方米。越秀服务通过不断提升服务质量，拓展服务领域，为业主提供更加优质的居住体验，同时也为公司创造了稳定的收入来源。

截至2025年6月底，越秀康养入住率持续提升至74%，在营床位达7762个，医养结合项目数量达24个。随着人口老龄化的加剧，康养产业的发展前景广阔，越秀地产提前布局康养领域，通过整合资源，打造高品质的康养服务平台，为公司的多元化发展增添了新的动力。

多元业务贡献的稳定现金流，不仅平滑了住宅销售的周期波动，也为公司在土地市场逢低加仓提供了“安全垫”。

从行业维度看，当高杠杆、高周转模式退潮，财务自律已成为房企穿越周期的“生死线”。越秀地产的实践表明，只有把“绿档”当作起点而非终点，把融资成本当作核心竞争力而非财务结果，才能在风停之后继续留在牌桌上。

越秀地产董事长林昭远在半年度业绩会上表示，2025年是“十四五”收官之年，也是“好房子”建设加速落地的关键之年。公司将围绕“稳业绩、谋突破、精管理、提能力”的工作主题，聚焦深耕核心城市，深化精益管理，力争全力达成年度各项经营目标，在市场新的竞争格局和发展模式下，持续为股东创造价值。

（本文不构成任何投资建议，信息披露内容以公司公告为准。投资者据此操作，风险自担。）

文/初晨