29.6亿！397亩！三亚湾迎来超级玩家，这次是绿发！

如小易此前所料，中国绿发又在三亚湾开启的重磅布局！

8月27日，天涯区官方发布公告，海南绿发投资有限公司正式摘下三亚湾城更（一期）项目；

虽然官方公告里没有显示具体摘牌金额，但根据此前发布的公告，该标的的起拍价：

29.61亿元，对应的优惠系数47.66%！

而最终绿发以47.66%的数值成交；

可以倒推出来，绿发集团的摘牌价对应为29.61亿元，底价成交！

对于三亚楼市而言，这无疑是又一次的央企重仓！

提起中国绿发，很多人可能却并不熟悉，但它却是接受国务院国资委直接管理的央企。

绿发的地产板块前身是鲁能集团，是海南最早一批的地产巨头，在三亚湾也深耕了十几年；

开发的鲁能三亚湾是海南旅游地产时代的明星大盘；

在沉寂了几年之后，现在，摘下三亚湾城更（一期）项目，重新杀回三亚湾片区，

而这一出手，就是大手笔；

根据官方信息，该项目的规划总面积达到397亩；

与三亚湾目前在售的楼盘比较，体量绝对的“巨无霸”的存在；

公告显示，此次拍卖涉及HP02-02-10、HP02-02-11两宗市场化商品房用地和HP02-02-14、HP02-02-17两宗安置房用地。

此外还包含了用于相关配套建设的HP02-02-12、HP02-02-13、HP02-02-16三宗地块。

根据此前挂牌的官方测算，其中市场化商品房的HP02地块楼面价为13500元/平米,

HP02-02-11楼面价13100元/平米，两宗地块土地预测价值为28.55亿元；

即使全部以13500元/平米的最高楼面价粗略计算，地块可建设面积也超过了21万平。

据测算，实施主体总收入63.88亿元，销售利润率为10%时关联土地优惠系数47.66%，对应土地预测价值 x 优惠系数=应缴纳土地出让金13.61亿元。

HP02-02-14、HP02-02-17安置房建设成本15.76亿元；HP02-02-12医疗卫生、HP02-02-13幼儿园、HP02-02-16环卫用地等配套建设成本0.24亿元。

而优惠后的土地成本加上安置成本，也就形成了一级开发成本的，29.61亿元的起拍价！

结合信息分析，实际上，绿发以拍卖的形式，摘下了这7宗地块，不过这种形式，比较特别，近几年，三亚主流的土地出让方式就是招拍挂；

这已经是绿发一年内三次在海南土地市场的摘牌动作；

去年以来，绿发在海南土地市场，开始活跃；

在一口气拿下文昌8宗住宅地块后，又在三亚湾海坡板块拿下25亩安居房用地，2024年海南拿地总金额达到7.11亿，拿地面积超过330亩！

加上刚刚以拍卖形式摘下的三亚湾城更（一期）2+2地块规划的397亩；

一年内，绿发已经在海南摘下超过727亩地块，其中包含文昌和三亚两个区域，且大部分为住宅用地；

根据此前天涯区官方发布的三亚湾新城城市更新项目（一期）“2+2”地块未来定位显示：

三亚湾新城国际旅游社区！

该项目作为海南自贸港建设背景下三亚高品质城市更新的标杆之作，未来这里将蜕变成为集生态居住、休闲生活于一体的天涯滨水文体休闲生活区。

在建筑规划上，整体以生态社区和回迁安置社区的住宅建筑为主，建筑布局融合桃源河的自然流动形态，打造灵动且融于自然的城市建筑风貌。

社区内部建筑围合中央景观大庭院，营造内外相融的生态绿色健康居住环境。建筑高度由北至南逐渐降低，既为观赏桃源河提供良好视线通道，又在东西方向形成高低起伏的天际线变化。

配套设施方面，规划有幼儿园、社区卫生服务中心等公共服务建筑，为居民提供人性化、便捷的城市服务。同时，还设置了社区泳池、运动休闲区、滨水休闲广场等，通过健康步道串联多元功能场地，打造全年龄段、多场景的健康社区庭院空间，真正实现“幼有优育、老有颐养、住有优居”。

随着绿发的中标，一个超大体量的更新项目，也在未来不久，进入市场！

三亚湾片区，又将迎来一个超级玩家。

资料延伸：

当你看到“三亚湾新城城市更新项目(一期)2+2地块实施主体拍卖公告”这个标题时，是不是瞬间愣住了？心里盘算着“2+2=4”，然后满脑子问号：这到底是什么意思？难道拍4块地还要考数学吗？

——别急，破解这个“密码”，正是你彻底读懂这份拍卖公告的关键数字！

那么，第一个“2”和第二个“2”分别代表什么？

它根本不是一个算术问题，而是一个战略组合的代号。第一个“2”指的是2个“利润担当”——出让地块（HP02-02-10/11），开发商可以在这上面建设商品房出售，赚取利润。第二个“2”指的是2个“责任担当”——安置地块（HP02-02-14/17），开发商必须自己掏钱在这两个地块上建好安置房，然后无偿移交给政府，用于安置原住民。

新的问题来了：开发商又不是慈善家，凭什么接下这种“亏本”的活儿？

——这就是城市更新项目的核心游戏规则，“肥瘦搭配”。政府将赚钱的商品房开发权（肥肉）和必须承担的安置配建责任（骨头）捆绑在一起出售。开发商想要尝到“肥肉”的滋味，就必须先啃下“骨头”。这意味着，有资格上牌桌的，无一不是资金雄厚、具备超强综合开发能力的巨头。因为这场游戏比拼的不是谁卖房更厉害，而是谁的整体操盘、成本控制和社会责任履行能力更强。

说到比拼，这次的竞价拍卖规则简直“反常识”！别人拍卖是“加价”，它这里居然是“减价”？

——没错，这是本次拍卖最大亮点，与海南常见的“价高者得”截然不同！ 普通土地拍卖是拼谁出价高，而这里是围绕一个固定的一级开发成本（29.61亿）（也就是政府前期投入的拆迁、安置、平整等所有成本的总和）。

开发商竞拍的不是土地总价，而是一个“土地出让金优惠系数”。起拍点是47.66%，竞拍者要往下喊价（比如47.5%、47.4%）。谁喊的系数更低，就意味着他愿意帮政府承担更多成本，向政府缴纳的土地出让金更少，从而成为赢家。这是一种 “价低者得” 的规则。

ps：“宅在海南”是网易房产打造的购房服务群，为对海南房子感兴趣的人士提供购房咨询、买房交流，解答购房疑惑、分享海南房价相关信息等，无论任何购房问题，我们都会有在线小编即时解答。