新房坚挺VS二手激增 “金九银十”如何抉择？

国家统计局发布的7月份70城房价指数出现令人意外的一幕——太原新房价格环比下跌0.2%，而二手房价格环比上涨0.2%，成为全国70个城市中唯一一个二手房价格上涨的城市。然而，透过数据，却隐藏着一个截然不同的市场现实：太原新房市场稳步上涨，二手房市场却挂牌量激增、价格持续走低。数据与现实的背离、新房与二手房的割裂，折射出太原楼市正在经历的结构性变化。究竟是什么原因造成了这种市场分化？“金九银十”传统销售旺季即将来临，消费者购房又该如何抉择？

A 数据表现与市场感受存异

国家统计局数据显示，今年7月份，太原新房销售价格环比下降0.2%，而二手房销售价格却环比上涨0.2%，虽然同比仍下降4.6%，但却是70城中唯一环比上涨的城市。这一数据发布后，立即引发市场广泛关注。然而，山西晚报·山河+记者实地调查发现，太原楼市实际情况与统计数据呈现出明显反差。太原多位房产中介表示：“统计数据可能受到成交结构影响，实际上太原二手房市场仍然处于下行通道。”

“7月份我们门店二手房实际成交价相比6月份并未明显上涨。”太原一家房产中介的门店工作人员王先生告诉山西晚报·山河+记者。与此同时，“带看多，成交少”是二手房市场持续很久的一个普遍现象。“7月份，门店的整体带看量近300人次，最终成交的仅有七八套，成交比例不足5%。”中介表示，买房人普遍观望情绪浓厚，买卖双方的价格预期存在一定差距。

与之相对，新房市场虽然统计数据显示环比下跌，但实际上多个热门项目价格稳定，部分热门户型一房难求。位于太原西中环附近的一个热门楼盘销售负责人透露：“我们项目7月份实际销售不错，目前个别户型已经售罄。”此外，新房销售集中度高，根据某中介平台的数据显示，7月份，太原市新建商品住宅共成交643套。项目呈现显著分化，前10名项目贡献总成交量的61.9%（398套），其中前五强占比高达47.4%。与此同时，超过半数项目（33个）月成交不足10套，更有20个项目仅成交3套以下，市场“冷热不均”格局凸显。

业内人士分析认为，统计数据与市场感受不一致，一方面是单月数据表现过于片面，另一方面是部分稀缺房源的带动。“近几年来，太原的新房市场表现一直是优于二手房市场的，这从历史数据也能看出。”业内人士介绍，回看国家统计局公布的历史数据，7月份太原新建住宅是时隔10个月的首次下降。反观二手房市场，则是在连降23个月下跌之后，环比价格首次出现上涨。此外，根据省内房产资讯平台公布的“7月太原房价地图”，与2025年6月份相比，7月太原六城区房价“3涨3跌”，小店区、杏花岭区、尖草坪区均实现了环比上涨。而从二手房市场来看，近年来，太原二手房成交中改善型需求占比提升，尤其三居室以上房源价格涨幅更高，购房主力更关注教育、物业等附加值，如迎泽区、杏花岭区的学区房，以及万柏林区和小店区的次新房，部分房源因“地段+学区+品质”稀缺性成为市场的主力成交群体，推动局部价格上行。从国家统计局“二手房销售价格分类指数”来看，7月份，144平方米以上的二手房成交价环比上涨0.4%，带动了二手房整体上涨。

B 新房和二手房面临不同市场环境

“数据显示与市场表现产生出入，这种看似矛盾的现象背后，其实与新房和二手房面临的不同市场环境有很大的关系。”业内人士分析认为，新房和二手房虽然同属房地产市场，但它们扮演着不同的角色，因此对政策和市场的反应也有一定的差异。

从新房市场来说，政策支持是其保持相对稳定的关键因素。2022年以来，太原市先后出台了“三十六条”“契税补贴”“人才购房补贴”等一系列房地产支持政策，而与老百姓购房息息相关的公积金更是频推新政，提高贷款额度、降低利率、放宽贷款条件……政策叠加之下，显著降低了购房门槛。“现在买新房，不仅能享受契税补贴，还有开发商的折扣优惠，加上公积金政策松动，算下来比买二手房更划算。”正在南内环某项目看房的李先生告诉山西晚报·山河+记者。此外，开发商营销策略的调整也助推了新房市场的稳定。山西晚报·山河+记者调查发现，太原多家开发商采取了“小步快跑”的销售策略，缓慢放出房源，同时稳定优惠与折扣，在短时间内快速出货，既维持了项目形象，又促进了优质房源销售。

反观二手房市场，政策优惠明显不如新房市场。此外，太原二手房市场正面临更加严峻的挑战，挂牌量激增是首要问题。据某中介平台的数据，截至目前，太原二手房挂牌量达到4.15万套，而另一平台的数据显示挂牌量更是超过4.5万套。“现在二手房业主卖房的原因多种多样，有的是为了置换，有的是担心房价继续下跌想提前出手，还有的是因为收入下降需要变现。”某中介平台相关负责人说，在挂牌量居高不下的市场背景下，价格预期转弱也是导致二手房市场下行的关键因素。众多中介从业人员表示，目前太原二手房业主普遍存在“降价预期”，即认为未来房价可能进一步下跌，因此更愿意降价促销。这种预期极易形成恶性循环：业主降价导致房价下跌，房价下跌又强化了降价预期。“我的房子已经从最初的200万元降到了185万元，还是很少有人看房。”位于太原小店区的二手房业主刘女士说，“现在考虑再降10万元，希望能尽快出手。”

业内人士表示，虽然7月国统数据表现为“新房跌、二手房涨”的现象，但未来太原仍将维持新房稳定增长、二手房继续承压的情况。近年来，楼市的产品不断迭代升级，新出让地块项目定位更高，产品力远超上一代二手房，在政策普惠和产品力差距下，购房者更倾向于选择品质更优的新房。此外，随着过去几年交付的次新房和大量老旧小区房源同时涌入市场，形成内卷，业主若不大幅降价，很难在二手房市场脱颖而出。

C 新旧房源博弈 楼市转向品质竞争

“其实，新房市场与二手房市场是相互影响、息息相关的。”业内人士介绍，不论是新房市场价格稳定甚至微涨，还是二手房市场挂牌价格居高不下、分化加剧，这都反映了太原楼市正在经历一场深刻的结构性变化，在二者的相互影响之下，省城楼市已经从过去的“普涨时代”进入了一个“品质为王”的新阶段。

“新房和二手房市场之间存在一种类似‘跷跷板’的效应。”业内人士介绍，当新房价格高企时，部分需求会转向交房不久的二手次新房，带动其成交升温，而此类房源多是二手房市场的品质楼盘，售价较高，进一步影响二手房均价。这种现象多出现在城市核心地段，区域房价往往在太原名列前茅，7月太原新房价格出现环比下跌，二手房价格却逆势上涨，正是这种效应的体现。一方面，新房的头部房企多个月来价格坚挺、房源紧俏，另一方面随着交房项目的增多，越来越多的二手次新房流入市场，购房人的选择余地也更多。山西晚报·山河+记者注意到，根据某房地产资讯媒体发布的信息，截至7月底，太原又有18个小区首套二手房成交，其中不乏中海天钻、金地卿云台、地铁万科星空等中高端改善项目，最高成交价在16000元/平方米以上。

反之，在城市周边的偏远地区，新房与二手房价格倒挂现象则在一定程度上挤压了二手房市场。在太原一些区域，由于开发商促销力度大，同一地段新房价格甚至低于二手房价格，导致更多购房者转向新房市场。“同样地段，新房单价8000元/平方米左右，由于是毛坯房，很多业主新房到手后刚刚装修不久便出手，二手房挂牌价9000元/平方米左右，经过讨价还价也降不了多少，很多人还是宁愿买新房。”一位房产中介说道。

“对于新房来说，人们的预期更偏向‘投资属性’和‘未来价值’，一定程度上反映的是地方的土地财政、经济情况等，更容易受到政策及开发商的影响，比如容易获得银行的贷款支持，首付比例和利率降低可能更有优势。反观二手房，人们的预期则更偏向‘居住属性’和‘现时价值’，是市场需求的‘晴雨表’，其活跃度能更真实、快速地反映市场的实际供需关系。”业内人士表示，正因为如此，当政策利好出现时，新房市场的反应往往更迅速、更剧烈；而当市场信心不足时，二手房市场的降温也会更为明显。二者相互作用、共同构成了房地产市场的全貌。

D“金九银十”购房：当下买还是再等等？

随着“金九银十”传统销售旺季的到来，太原楼市迎来新一轮推盘和促销高峰。面对新房与二手房市场的显著分化，消费者应如何理性选择？业内专家建议，购房者需结合自身需求、资金状况和市场趋势综合判断，避免盲目跟风或过度观望。

“对于刚需和改善型购房者，当前市场环境下新房仍具备较高吸引力。”一方面，购买新房的政策支持力度大、贷款条件宽松、产品设计现代等因素，在居住品质和长期价值方面更具优势。另一方面，如果购买二手房，对于有自住需求的购房者，现在市场上可选择的房源较多，议价空间也较大，特别是二手房业主更愿意让步，购房人可以仔细挑选，遇到合适的房源再考虑入手。与此同时，对于有置换需求的业主，需理性评估二手房市场现状。若计划“卖旧买新”，应合理定价、加快出售节奏，避免因过度坚持预期价格而错失置换窗口期。

“7月二手房价格环比上涨属于结构性回调，并非市场全面回暖的信号。”业内人士建议，在挂牌量超过4.5万套的背景下，二手房买方市场格局仍将持续，买卖双方都要警惕部分中介利用统计数据进行炒作，建议通过多家平台比对真实成交价，并实地考察房源状况。此外，从政策环境看，太原市目前仍处于政策宽松期。业内普遍认为，在房地产市场完全企稳前，现有的支持政策大概率会延续，甚至不排除进一步加码的可能，这意味着短期内政策风险较小，刚需购房者可借助政策窗口期降低购房成本。与此同时，需注意政策的时效性，“金九银十”期间部分优惠也可能集中释放，建议提前咨询银行及开发商了解最新细则。

太原楼市正从“普涨时代”转向“品质时代”，新房市场凭借产品力优势持续挤压老旧二手房市场，购房者应更关注房屋本身的品质属性，而非单纯追逐价格波动。对于二手房，可优先选择房龄5年以内、物业口碑好的次新房，这类房源在居住体验和保值能力上更接近新房。对于有切实需求的购房者，“金九银十”不失为一个理性决策的窗口期，但需摒弃“投机心态”，聚焦长期居住价值。新房适合追求品质、享受政策红利的购房者；二手房则需精挑细选，抓住业主降价预期较强的机会谈判议价。建议购房者根据自身实际情况制定策略，避免在分化市场中做出误判。

来源：山西晚报