中报观察 | 利润下滑 深圳国际“要把真实的情况告诉大家”

观点网 在披露中期业绩后，深圳国际的股价跌了。

股价下滑是对中期业绩的反映。根据8月27日中午发布的半年度报告，2025年上半年，深圳国际总收入约66.7亿港元，与去年同期持平；股东应占盈利约4.9亿港元，较去年同期下跌25%。

深圳国际公告中解释，这是由于去年同期置入物流港项目至基金获得税后收益约5.87亿港元，而本期无该等收益。

该公司董事局主席李海涛于当日业绩会上称：“公司上半年情况不是很乐观，上午公布财务数据中午股价就掉下来了，最高的时候掉了7个点，但我们希望通过交流会把真实的情况告诉大家。”

他称，客观来说，公司主业发展受到影响和冲击，且没有上年同期公募REITs的收益，主观上深国际较为进取，新项目培育也会影响到收益水平。

如何应对？“大小闭环抵冲行业经济下行及新项目培育的影响。”他表示：“基金这条路我们已经走通了，我们发行了两只公募REITs。”

他提及的就是深国际的“投建管转”大闭环商业模式以及“投建融管”小闭环商业模式。

深圳国际表示，未来将持续大闭环商业模式，重点推进深圳华南物流园一期转型工作，不断优化小闭环商业模式，公募方面高质量运营华夏深国际REIT底层资产并为扩募做好准备，私募方面继续推进新一期持有型物流不动产私募基金的设立。

公募REITs影响物流业务收益

上半年，深圳国际物流业务实现收入9.87亿港元，较去年同期上升12%，主要由于若干物流港项目投入运营带来收入贡献。其中，上半年物流园业务实现收入约7.85亿港元，较去年同期上升5%，主要受益于若干大湾区物流港项目投入运营带来的收入贡献。

然而，股东应占盈利较去年同期下跌90%至约5591万港元，主要由于去年同期两个物流港项目置入华夏深国际REIT录得税后收益约5.87亿港元，而期间并无该等收益。同时，广东省多个物流港项目仍处于培育期，对物流园业务的利润增长造成压力。

在物流服务业务方面，上半年实现收入约2.02亿港元，较去年同期上升47%，主要受惠于智冷项目收入上升及物业管理服务费收入增加。然而，受业务架构持续调整、市场竞争加剧及营运成本上涨等因素影响，期内录得股东应占亏损约4798万港元。

公告显示，2025上半年，深圳国际持续推进物流主业发展，其中佛山顺德、南京江宁、南昌昌北等物流港项目相继投营，物流业务规模持续扩大。截至上半年末，深圳国际在全国41个城市布局，管理及经营53个物流港项目，总运营面积约671万平方米，成熟物流园区综合出租率约87%。

其中，在在广东省（含大湾区）共布局16个物流港项目，其中已投入运营╱管理的项目共11个（包括深圳市的7个项目），建设中的项目5个（包括深圳市的2个项目），已投入运营的面积约154.5万平方米，成熟物流园区的出租率约89%。

广东省外，深圳国际也在全国其他地区的35个城市实现物流港布局，其中投入运营的项目合计42个，运营面积约517万平方米，成熟物流园区的出租率约86%。

另外，在管理输出业务方面，目前深圳国际的岳阳项目、海南洋浦项目及无锡锡山项目均已投入运营，运营面积合计约31.2万平方米。于2025年上半年，还相继拓展了佛山顺德（均安）项目及绍兴诸暨项目。

物流园转型升级

在物流园转型升级业务方面，上半年该部分实现收入约6874万港元，较去年同期上升9%，主要由于深国际华南数字谷产业办公部分自全面投营以来出租情况持续改善。

期内，股东应占盈利扭亏为盈达到约2.03亿港元，主要因深圳国际的联营公司-深国际前海商业发展（深圳）有限公司上半年确认前海住宅项目物业销售收益，使集团应占其盈利增加约2.90亿港元。

此外，产城园区评论获悉，上半年深国际华南物流园转型升级有了重大进展。

2025年7月，深圳国际成功签订第一期留用土地的土地使用权出让合同，也就是02-20-04号地块土地使用权出让合同，规定建筑面积约126,520平米，土地使用权出让价款约2.92亿港元；最终出让价款低于原预计金额。

深圳国际预计，此项调整将为集团2025年业绩贡献额外税后收益约5372万港元；该土地出让合同的签订，标志留用土地已具备正式开工建设条件。据介绍，项目已经进入开发阶段，目前预计在2027年下半年预售。

管理层称，下半年要全力推动华南转型2期土地增值收益于年内确认，加速前海20单元土地置换实质性落地。

据了解，深国际前海项目曾成功实现“投建管转”大闭环发展模式，通过前海土地整备，深国际获取了约83.73亿元的土地使用权的补偿，置换了新规划条件下的土地面积合共约12万平方米，总建筑面积约39万平方米（其中，住宅建筑面积约19万平方米，公寓建筑面积约2.5万平方米）。

目前，深圳国际持有前海两宗办公及商业用地，土地面积约2.18万平方米。由于该两宗地块处于保税港区内，该集团正与深圳市政府相关部门协商置换及开发事宜。

于业绩会上，管理层回应称，希望以住宅加仓储用地来换在围网内的商业和办公用地。

基金“小闭环”

深圳国际于公告中还指，将持续深化“投建融管”小闭环商业模式，通过多种物流资产证券化途径实现价值最大化。

在公募REITs方面，深圳国际于2024年成功完成华夏深国际REIT发行，并成功将杭州一期项目及贵州龙里项目置入其中。截至2025年6月30日，深圳国际持有华夏深国际REIT份额总数的30%，累计已取得基金分红收益约1730万元。

在私募基金方面，深圳国际于2021年与中信证券股份有限公司旗下的金石投资有限公司共同发起设立了深石（深圳）智慧物流基础设施私募基金合伙企业（有限合伙），并分别于2021年及2022年将位于南昌、合肥及杭州的物流港项目置入深石基金，目前基金运作正常。

关于“小闭环”的可持续性，管理层于会上回应，今年深国际初步计划推进私募基金，正在就估值进行沟通谈判。公募方面，证监会与国家发改委鼓励扩募，公司会考虑合规性和经济性进行筛选。

“相对来讲，政府对公募的一些要求比较严格，沟通时间也比较长，但这个通道必须要保持畅通，所以如果项目暂时不具备这些条件，会通过私募先进行培养退出。”

深圳国际称，将进一步构建以公募REITs为主、私募基金为辅、灵活配置类REITs等产品的物流地产基金体系。

同时，正积极推进物流仓储Pre-REITs私募基金的设立工作，将通过培育优质物流港项目，不断为华夏深国际REIT的扩募储备优质资产。

此外，亦同步开展开发型、并购型基金研究。后续将根据市场情况适时推动基金类投资，促进产业与资本结合，不断丰富“投建融管”商业模式。

资本开支方面，管理层介绍，上半年深国际实际资本开支约47亿元，主要集中在深高速的改扩建物流园区和平湖南项目，下半年预算资本性开支约77亿元，包括深高速项目约37亿元，物流园项目约21亿元，平湖南项目约15亿元，华南物流园转型升级项目约3亿元。

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