招商大变局：多地国资产业园宣布0租金！

来源：市场资讯

（来源：智超讲财商）

“0租金”的风吹到了多地国资产业园。今年以来，包括广州黄埔区、南沙区以及深圳、成都、苏州、杭州、北京等地先后提出了“0租金”产业园的举措，喊出了“只收梦想、不收租金”的口号，潜台词中充满了城市对科技企业抢先锁定、加快培育的渴求。

地方国企成为这些零租金产业园区的主力军。在加快向前瞻性战略性新兴产业集中的导向下，近年来培育新兴产业的园区多由国资国企承建或运营；无论是园区国企还是制造业国企、金融类国企，都瞄准地方强链补链延链的需要，着重生态招商。

作为空间要素保障的重要一环，如今的产业园区除了打出免租低价的噱头外，更注重注入金融资本、产业配套、场景供应、服务支持。国资国企发挥科技服务优势与链主企业的作用，带动小微初创企业跑起来，实际上也是耐心资本的另一种诠释。

01密集“试点”0租金

据不完全统计，近半年，国内至少有七地宣布了国企零租金产业园的相关举措。

深圳率先打响“第一枪”。3月深圳市国资委提出，统筹调配10万平方米市属国企产业园区资源，为入园小微科创企业提供“低成本、高品质”的产业空间，通过区政府遴选且符合相应政策条件的科技企业最低可享受2年以内的免租优惠。

在产业园区运营上领先的苏州国资紧随其后。4月，苏州高铁新城发布“环秀湖青年启航计划”，统筹调配10万平方米国资产业园区，对符合条件企业给予200平方米以内的面积或总数不超过10个工位的两年“零租”支持，还将为单个企业提供不超过300万元的融资额度、每年不超过1万元的平台服务额度。

广州不甘落后。6月，南沙开发区国资局负责人表示，南沙正以“8+2+3”重要产业为核心指引，开启“0租金”式产业发展合伙人招商模式，推出共计3.8万平方米零租金物业；7月底，黄埔区拿出区属国企的15万平方米产业空间，试点实施“0租金”政策。总计下来，广州是目前供应规模是最大的。

北京海淀区、成都天府新区也抛出了政策礼包。比如成都天投集团，提供5万平方米的工业园区实施“阶梯式”租金减免政策；北京“中关村AI北纬社区”针对性较强，区域内企业第一年免租第二年减半，新增设企业前两年免租第三年减半，高校成果转化项目最高3 年全额免租。

杭州更是在“憋大招”。7月，杭州科技局发布《关于实施“润苗计划” 陪伴式扶持科技型初创企业高质量发展的若干意见》（征求意见稿）提到，市和区、县（市）联动统筹调配不少于20万平方米的国有产业园区资源，承接遴选入园的“好苗子”企业等科技型初创企业，为其提供不超过5年的“零租金”创业场地。同时，意见稿还鼓励国资管理部门对提供并运营低成本创新创业空间的国有主体实行差异化管理。

“这几年，无论是国企园区还是民营园区，都面临不小的压力。此次国企推出的0租金产业园，涵盖生产功能的工业园区以及研发办公类载体，有一定的刺激作用，但也要留意执行细则和限制条件。”戴德梁行广州产业地产部主管及董事黄文礼接受南方财经记者采访表示。他提到，一般而言国企产业园的租金(优惠前的价格)会高于市场同类型园区，最近出台的招商优惠政策对于符合条件的企业而言吸引力很大。

梳理可见，“零租金”入驻并非完全免费，主要采用分阶段租金减免机制，签约周期越长免租力度越大。

一名初创企业负责人向南方财经记者提到，科技初创企业一般不会追求大工位或独立房间，实用面积人均10～15平方米就足够。若以200平方米免租2年，上述有产业园的租金水平在30元/平方米/月起，节约租金成本大概在15万左右。而有面积需求较大的企业负责人提到，在上述某产业园提供最长3年部分面积免租的支持下，预计将节省千万级的成本。

另外，各地都对行业类别、资质门槛、不同类型企业的支持力度做了相关规定。总体都紧扣市区产业布局，清一色聚焦战新产业及未来产业；招引的是优质企业和项目，将大赛获奖等纳入考虑；外地企业或新设企业，通常力度更高。

由此看来，在当前市场行情普遍承压的背景下，这些产业园区并非单纯为了招商而招商，更多是为了以优质项目为抓手，加速壮大新产业。

02“园区+金融”驱动

有分析人士指出，近年来税返式招商已被坚决叫停，中央不断推动国有企业在创投领域发力。因此国企园区招商更倾向于“以投代引“的方向，投资容错率更敢于包容与突破的地区，也许更有望占据先机。

广州黄埔可以说是典型的例子。今年2月发布的《广州开发区（黄埔区）科技创新创业投资母基金直接股权投资实施细则》提出，建立直投资金风险容忍机制，在受托管理机构尽职尽责前提下，种子直投、天使直投单项目最高允许出现100%亏损。政策对“耐心资本”加大支持、容亏率持续放宽的趋势，某种程度上也增强了国资“以投促引”的积极性。

此次参与零租金的区属国企中，科学城集团从股权投资、免费业务应用测试场景等方面提供全方位支持；广州高新区投资集团创新性打造“房东+股东+综合服务商”服务模式；广开控股以“科技金融、战略投资、园区运营”三大板块协同打造闭环生态……

黄埔国资产业园积极探索租金入股、经营分成、资产作价入股等多元化的租售模式，并推动区属国企物业租金定价与市场接轨，加快提升区属国企园区产业服务水平等，这些举措都直指国企产业园区的核心优势与转型需要。

再如提出发展“大胆资本”的深圳。目前深圳国企零租金的产业园区主要分布于南山、龙岗及深汕特别合作区，涉及深投控旗下南山项目、特区建工集团项目。深投控科技创投基金群规模超千亿元，开发运营了50多个产业园区，比如其坐落在南山区的深圳湾科技生态园，除了引入科技金融服务机构和专业服务机构，还会与市属国资创投、担保、基金、上市平台资源联动。今年南山区也提出设立总规模为5亿元的战略直投专项种子基金和天使基金，基金内单个项目最高允许100%亏损。

黄文礼告诉记者，当前产业园区都在积极转型，致力于提供保姆式的产业服务，民营园区在园区配套，企业服务，集中采购、营销推广等方面更有优势，而股权投资和金融支持甚至业务订单支持这些基本上只有国企园区做得了。比如直接参股项目做天使投资，或以物业作价入股，或是产业基金投资，迎合科技企业持续高强度投入研发的资金需要。

优惠政策和园区服务是锦上添花，企业最关心的还是要素集聚度，包括上下游、供应链、人才的聚集，相关配套能否满足。

由号召力强的行业龙头企业来打造园区，往往会有不错的效果。“我们看到很多成功的园区，它的路径要么是把龙头企业招进来，要么直接是龙头企业打造园区。现在很多风口上的产业和行业刚起步，一个地方难有雄厚的产业基础，也就更依赖这些龙头企业。” 黄文礼说。

从广州来看，许多国企担任的链主企业正积极以园聚链、聚链成群、深化协同，解锁更多产业机遇。譬如广州工控增城专精特新产业园，聚焦区域优势“芯、显、车”上游产业链，引导专精特新企业集聚，近期在“基金+基地”模式下吸引了多家前沿企业落户；正在推进的中国人工智能（广州）产业园项目，由广州数科集团与广州轻工集团联合开发，前者在数字领域的场景、投资基金等资源，未来料将赋能这一新载体，助力广州打造AI高地。

数据显示，广州国资在市内累计建成各类产业园区超150个，吸引超4000家大中型企业及小微创新企业入驻扎根并实现培育壮大。同时，在市内正加快推进30个各具特色的创新型现代产业园区建设。

透过产业园区这扇“窗口”可见，地方国资正深度参与塑造城市科技创新格局。