青岛楼市“异类”谜之操作！能否打破曲高和寡的豪宅宿命？

青岛楼市最近出了个“异类”！这项目一出场，就带着点陕西开发商的倔强劲儿。当大部分开发商都在琢磨怎么减配时，这个城阳首家第四代住宅，房子已经封顶了，却把外立面由真石漆换成铝板、得房率由100%升级到110%，还主动把合同面积写小好几个平方……

▲城阳首家第四代住宅——上郡赋

这是什么操作？难道开发商突然良心发现了？还是说，这只是一场精心设计的营销套路？

1、

外立面“变装秀”

城阳青春足球场片区的第四代住宅——上郡赋，最近搞了个大新闻，8月22日，青岛市自然资源和规划局发布了上郡赋设计方案变更公示，项目外立面从真石漆升级为铝板幕墙体系。懂行的人都知道，这简直就是从“经济舱”升到了“头等舱”。

▲上郡赋外立面升级

真石漆和铝板之间，差的不仅仅是成本，更是整个项目的档次感。铝板外立面不仅更耐用、更美观，还能让建筑在未来长时间保持新颖感。

已经封顶却变更设计、增配，这种操作在业内并不常见。封顶后临时变更外立面材料，意味着之前的设计方案要重新调整，施工流程要重新安排，成本也要大幅增加。开发商不是慈善家，成本肯定得摊到房价里。

▲上郡赋外立面施工实景

开发商这么折腾，图什么？答案很明显：他们太想打破以往“城阳豪宅叫好不叫座”的魔咒了。

2、

得房率“数字游戏”

上郡赋的得房率，前期宣传是得房率超100%，近期直接飙升到110%，甚至号称个别户型达到115%。这数字有点逆天了，听着像天上掉馅饼！

▲上郡赋围挡，号称得房率超100%

▲上郡赋宣传资料，号称得房率110%

据房产君了解到的情况，上郡赋将来写入购房合同的公摊系数约为22%。按照常规计算方法，得房率应该在78%左右才对。那么110%是怎么算出来的？原来，开发商把赠送面积和可利用空间都计算在内了。

作为第四代住宅，上郡赋的最大的特点，就是南侧露台+南北封闭阳台+北侧设备平台设计，以及独立电梯厅等，这些面积通常只计算一半或者完全不计算入产权面积。

不过平心而论，就算去掉营销包装的成分，上郡赋的得房率确实高于常规项目。只是购房者需要明白：购房合同和产权证上的数字，并不会因为开发商的创意算法而改变。

▲上郡赋南侧露台实景

开发商利用政策红利，让购房者觉得赚了很多免费的面积。但现实呢？从户型图和现场看，露台最大进深2.3米，面积约10㎡，弧形设计利用率低，还严重挡光。

3、

面积“缩水”之谜

更让人匪夷所思的操作，是上郡赋在项目封顶后，竟然主动把户型面积减小了。面积由前期的136㎡变成130㎡、143㎡变成140㎡，每套房子凭空“消失”了好几个平方，这可都是真金白银啊！

▲上郡赋前期发布的户型面积数据

在已经封顶、房子户型实际没有变化的情况下，调整户型面积，这波操作着实让人看不懂。业内人士透露，这可能是开发商在预售前，根据市场反馈情况，对测绘面积做出的最终调整，从而降低总价门槛，以吸引纠结总预算的买家。

与此同时，上郡赋还释放出了渠道快佣政策：130㎡户型佣金32000元/套，140㎡户型40000元/套，160㎡户型48000元/套。高佣金背后，往往意味着高去化压力。

良心发现？还是营销套路？

外立面升级、得房率提高、签约面积缩小——上郡赋的“三板斧”，这种“违背行业惯例”的操作，确实给青岛楼市带来了一股清流。但关键问题还是得看：价格。

▲北岸绿茵城

城阳市场的改善需求确实存在，但目前的市场行情，能否支撑起近2万的单价，还要打上个问号。之前的几个高端项目，如云玺雅颂、北岸绿茵城、银丰御玺、碧玺园荣耀等，销售乏力就是前车之鉴。

上郡赋现在放风价1.8~1.9万/㎡，这个价格在城阳市场堪称“高端改善”。上郡赋的拿地楼面价是5477元/㎡，如果卖出了明显高于周边楼盘的高溢价，那就属于典型的割韭菜。显然，1.8~1.9万/㎡这个价格，现在看来并不算低，有点不接地气。

▲上郡赋沙盘

上郡赋，属于在错过的时间和不恰当的地点，建了一个第四代“好房子”，如果再开出一个不接地气的价格，那大概率逃脱不了，和城阳另外几个豪宅一样曲高和寡的命运。