历史首次大幅下调20-40%！回到2015年水平

近日，市人民政府发布了有关温州市区2025年城镇基准地价更新评估成果的征求意见公告。

据介绍，自公布之日起施行新的新公示地价体系建设成果，原温州市区2021年城镇基准地价更新成果同时废止，其他基准地价成果继续施行。

城镇基准地价是政府法定公示价格和土地市场的指导性价格，是政府管理和调控土地市场、显化土地资产价值、核算土地资产收益的基本依据，是促进节约集约用地的重要杠杆，是土地政策参与宏观调控的重要经济手段。

目前，市区现行城镇基准地价更新期日为2021年1月1日，距今已将近5年时间。随着房地产市场运行趋势的变化，现行的基准地价已经无法适应当前土地出让工作的需要。

且2021年是近十年房价的最高峰，和如今市区房价有不小的差距，所以这次更新了温州市区范围的基准地价，主要是为了更好符合市场的基本面。

下面我们一起来看下，市区的地价体系发生了哪些变化。

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首先是估价期日，从2021年1月1日，调整为2025年1月1日，原因开头已经解释。

同时，温州市区城镇基准地价基准条件没有发生大变化，本次一方面把工矿用地和仓储用地分开，各自独立，条件不变，另一方面就是新增了公用设施用地的相关条件。

接下来基准地价的变化，则侧面证明了市场下行的力度。

（1）首先是商服用地

商服用地各类别区域的范围没有变化，规划地块的容积率和建筑密度前后一致，均参考的同一标准（容积率2.5，建筑密度为40%），对比前后两次的基准地价，降幅普遍在20-30%。

一类用地从11360元/㎡下调至8100元/㎡，降幅29%；

二类用地从7350元/㎡下调至5490元/㎡，降幅25%；

三类用地从5100元/㎡下调至3600元/㎡，降幅29%；

四类用地从3230元/㎡下调至2200元/㎡，降幅32%；

五类用地从2460元/㎡下调至1600元/㎡，降幅33%；

六类用地从1590元/㎡下调至1080元/㎡，降幅32%；

七类用地从1220元/㎡下调至960元/㎡，降幅20%；

其中的关键点，就是这次商服用地的基准地价比2015年价格，还要低个10-20%左右，令人感慨。

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（2）住宅用地

先是部分区域的范围发生了变化。一类用地把水心、九山区域划出去，调整至二类区域，把东片一小长条的区域（蓝色）划进一类区域了，其他一类片区不变。

二类区域承接了水心、九山区域，把江心屿下调至三类区域，其他的区域范围没有变化；三类区域新增了江心屿，其他的范围没有变化。再往后的四至六类区域没有变化。

然后就是地价变化，总体降幅在30-40%之间，略高于商服用地的地价变化，整体表现好于温州市区房价从2021-2025年的降幅。

一类用地从19980元/㎡下调至12990元/㎡，降幅35%；

二类用地从15520元/㎡下调10240元/㎡，降幅34%；

三类用地从11550元/㎡下调至7740元/㎡，降幅33%；

四类用地从8540元/㎡下调至5550元/㎡，降幅35%；

五类用地从5600元/㎡下调至3530元/㎡，降幅37%；

六类用地从4030元/㎡下调至2460元/㎡，降幅39%；

七类用地从2120元/㎡下调至1360元/㎡，降幅36%；

另外，对比2015年的基准地价，其中一、五、六、七类用地是2015年的基准地价略高一点，其他二至四类用地是2025年的基准地价高一点点，两者的基准地价极为接近，就算有差距，幅度也极小。

综合来看，关注度高的商服用地基准地价，前后4年的降幅在20-30%，比2015年的水平还要低个10-20%，说明市场形势最为严峻。

另一个关注度高的住宅用地对应的基准地价，相对商服用地的降幅略高一些，前后4年的降幅在30-40%，基本回到了2015年的水平。

只不过住宅用地基准地价的降幅，还是略低于温州市区的房价降幅。而且下调了基准地价，后续出让地块的价格也有机会更符合现有市场的环境，合理性会更高。

至于这次基准地价的调整，是否意味着市场底部将会来临呢？

从现有市场氛围和情绪来看，目前还很难判断。

所以这次的基准地价调整方案，要么是听到了后续大方向调整的风声，要么就是面临地块出让困难的窘境，迫于无奈才顺应市场下调了基准地价。

接下来就看下一次基准地价会在什么时候调整？会是和这次一样往下调整吗？还是逆势翻红上涨呢？我们拭目以待。

其他类似工矿、仓储、公共管理与公共服务用地以及公用设施等用地的最新基准价，可以自行查看原文链接。

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