现金可覆短债2.9倍：绿城中国筑牢安全底线穿越周期

本文来源：时代周报 作者：钟蔡

1998年，九溪玫瑰园在杭州房地产市场掀起了一阵风暴。

彼时，福利分房时代刚刚结束，商品房正式登上历史舞台。凭借近6000元/平的单价，动辄两三百万的总价，和极致的产品力，九溪玫瑰园成为当时杭州乃至全国的“顶豪”天花板。

近30年过去，九溪玫瑰园每年仍录得10单左右的成交，常年位于杭州总价5000万元以上的豪宅市场第一。近两年，九溪玫瑰园的成交单价更屡屡刷新杭州历年豪宅成交单价记录。

这是绿城种下的第一朵玫瑰，绿城的产品力基因也由此形成。

伴随中国房地产行业的起伏，这家已成立30年的房企在数次挑战与危机中不断穿越周期。

2025年，地产行业仍在筑底期。前6月，全国新建商品房销售面积同比下滑3.5%，新建商品房销售额同比下降5.5%。对于绿城中国来说，过去半年亦是 “短期业绩阵痛”与“长期健康夯实”并存。

财报显示，2025年上半年，绿城中国实现操盘销售额1222亿元，较去年同期上升1位至第2，其中自投项目销售额803亿元，位列行业第5。受上半年结转面积同比下降22.7%影响，期内绿城中国实现收入533.68亿元，股东应占利润2.10亿元，同比去年均录得下滑。

同时，绿城还在继续筑牢安全底线。截至今年6月底，绿城的总借贷加权平均利息成本降至3.4%，较去年同期末的3.9%仍进一步下降；短债占比16.3%，创历史新低，银行存款及现金的期末余额为一年内到期借贷余额的2.9倍。

市场整体承压，行业加速分化，有人离开牌桌，有人则继续稳住阵营，寻找结构性变革中的机遇。

正如一位房企高管所说，“活着比什么都重要，活着是发展的前提”。

销售持续稳健，现金高效回流

尽管利润下滑，绿城的操盘销售额仍稳居行业第二，显示其强大的品牌号召力和市场销售能力。期内，公司销售回款率高达96%，为后续发展提供了充沛的经营性现金流，支持其日常运营和新的投资。

8月25日，绿城中国行政总裁郭佳峰在业绩会上指出，“房地产市场延续低位盘整，弱复苏，强分化，面对复杂分化的外部环境，公司全力应对下行压力，守住了基本经营盘，交出了一份来之不易的答卷。”

据时代财经不完全统计，今年上半年，仍有超40家房企录得净亏损，市场销售低迷、前期高价地结转、资产减值计提、债务压顶与融资困难等是导致企业净利大幅下滑甚至亏损的多重因素。

上半年，绿城中国继续推动长库存去化，实现2021年及以前的库存去化约190亿元，加速现金回流的同时，中期计提相关资产减值损失19.33亿元，进而影响了股东应占利润。

对于未来是否还会出现大规模减值，绿城中国执行总裁耿忠强表示，“长库存去化压力是每个房企都在面临的问题，市场环境会变，公司自身的经营策略也会做适时的调整，目前无法对减值的规模进行预计。”

不过，耿忠强同时透露，高质量的新项目在对冲长库存去化带来的折损。

“绿城中国近几年获取项目的平均毛利率较高，相信后续随着近两年新获取项目的交付，毛利率将呈现温和回升的态势”。上半年，绿城的自投项目销售均价约34984元/平方米，维持行业较高水平。

当前，房地产市场分化显著，一线和核心二线城市表现出较强的抗跌性。绿城的销售结构也更加聚焦，持续巩固在核心城市的优势，一二线占比较去年同期提升6个百分点至约86%，长三角占比约69%。同时市占持续领先，上半年在杭州、北京、上海、广州、西安等18个城市位列当地前十。

得益于强大的产品力和精准的投资，绿城在市场下行期仍能保证稳定的销售成绩。如杭州最后一批限价地项目玉澜月华，凭借产品力升级，首开152套房源吸引2000多人报名，直接触发社保排序；岸芷丁香通过地下多功能会客厅、恒温泳池等高端配套和出色的产品力，实现三开三罄，较板块限价超22%，证明了市场愿意为绿城的优质产品支付溢价。在北京市场，和樾玉鸣首开去化率98%，位列北京4月网签套数、金额双冠王。整体而言，上半年绿城的首开去化率进一步提升至80%。

2025年，房地产市场仍在止跌回稳，但无论是刚需还是改善需求，消费者对产品品质的要求都在不断提升，企业的竞争早已从规模回归质量的比拼。从二十多年前的杭州九溪玫瑰园，到如今的上海外滩兰庭、苏州玫瑰园，产品力的基因始终是其绿城打造信任壁垒，穿越行业周期的底层逻辑。

审慎投资，守住安全底线

经历了多个房地产周期，如今的绿城早已注入了央企的稳健。

上半年，绿城在新增土地储备上表现积极且持续聚焦。期内，新增项目35个，总建筑面积约355万平方米，需承担成本约362亿元，预计新增货值达907亿元，位列行业第三。

分布上来看，一二线城市新增货值约801亿元，占比达88%，其中杭州货值占47%。同时，在绿城品牌影响力较强的浙江三四线城市，如台州、嘉兴等，获取7宗项目，货值达106亿元。

截至今年6月底，绿城高能级城市的土地储备占比较2024年末进一步提升，一二线城市货值占比约80%，长三角区域占比约64%。其中，在杭州（1090亿元）、上海（473亿元）、西安（293亿元）、苏州（212亿元），绿城的货值储备均超200亿元。安全的土储结构为未来的销售带来保障。

业绩会上，郭佳峰并不避谈近两年绿城拿下的高地价地块，其强调，“所有地块都是经过反复的考察，深思熟虑后才出手拿下。比如苏州玫瑰园、上海北外滩的地块，都是城市的顶级板块，具有稀缺性。”

除了审慎的研判，产品溢价能力也是绿城敢拿高价地的底气。今年5月，绿城位于上海徐汇滨江地块的潮鸣东方均价19.5万元/平方米入市，开盘当日120套豪宅便被抢购一空，总销售额69.88亿元。

不过，随着高端需求逐渐被释放，豪宅热度是否可持续，绿城也在密切观察。据郭佳峰预计，高端市场的热度还会持续一段时间，“公司会密切关注变化，尽可能提升投资精准度”。

此外，充分运用效率工具和数字化赋能，绿城的运转持续高效。财报显示，期内绿城平均拿地至经营性回正周期较去年进一步提速7%至11.5个月，拿地至交付提速4%至25.3个月，其中杭州芝澜月华从拿地至交付仅24个月。

背靠强大的股东支持，今年上半年，绿城在行业内率先重启了中资地产美元债融资渠道，完成境外债务置换约8.02亿美元，并成功发行三年期5亿美元优先票据。

截至6月底，绿城一年内到期借贷余额为232.43亿元，占总借贷的16.3%，短债比创历史新低，充裕的现金流、合理的债务结构，为绿城后续发展提供强有力的支撑。

今年前7个月，绿城自投项目销售857亿元，今年下半年可售资源1763亿元，其中存量在售865亿元，计划新推898亿元，包括714亿元为首开。据绿城方面预计，2025年的整体销售与去年基本相当。

当下，地产行业仍处于阵痛期，房企的销售和利润表现不可避免地受到影响。但通过主动管理风险，聚焦核心城市的战略和稳健的财务风格，拥有可靠护城河的绿城能够更好地应对未来的风浪，继续穿越周期。