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买方花 46 万买集体土地房屋，10 年后房屋因违建被强拆，起诉要求确认买卖关系无效、追回房款，法院最终支持核心诉求！近日，北京市顺义区人民法院审理此案，明确 “未获建设审批的违建房屋买卖违反法律强制性规定，合意无效，卖方需返还购房款及房屋拆除后的资金占用利息”，为集体土地违建交易维权提供关键参考。
一、案情梳理
（一）原告诉求与理由
原告林浩（胜诉方）向法院提出诉讼请求：
确认 2012 年 8 月 9 日与被告赵凯（卖方）、赵兰（赵凯母亲，代收房款）形成的房屋买卖关系无效；
判令赵凯、赵兰返还购房款 46 万元，并以 46 万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的 LPR 计算利息（自 2012 年 8 月 9 日至实际支付之日）；
林浩诉称：2012 年 8 月 9 日，经丙村委会见证，他与赵凯、赵兰签订《转租证明》，以 46 万元购买位于顺义区某镇某村的五号房屋（赵凯与赵兰为母子，房屋为二人共同管理）。当日他向赵兰转账 46 万元，赵兰出具收条载明 “收到林浩房款 46 万元”。
2022 年 3 月，某镇政府认定五号房屋为违法建设，先后作出《限期拆除决定书》《强制拆除决定书》，并于 3 月 31 日强拆。林浩就强拆提起行政诉讼，顺义法院 A 号行政判决书、北京三中院 B 号行政判决书均确认 “镇政府认定违建合法”。林浩认为，五号房屋系违建且位于集体土地，买卖关系违法，应属无效，故诉至法院。
（二）被告答辩理由
被告赵凯、赵兰共同辩称，不同意全部诉求：
双方是 “土地租赁转让”，非房屋买卖：主张《转租证明》约定 “赵凯将 0.58 亩土地剩余租期（2012-2035 年）转租给林浩，46 万元是‘转让费’（含租金及地上物对价）”，赵凯退出承租，林浩直接与丙村委会形成租赁关系；
房屋非违建，强拆系 “政府任务”：称某村建筑均无规划证，五号房屋被拆是政府完成任务，且林浩装修是为养鸽子自行加建，损失自担；
赵兰非适格被告：主张赵兰仅代收房款，实际出租方是赵凯，且丙村委会应承担部分责任。
（三）第三人述称
第三人丙村委会（见证方）述称：
仅为《转租证明》见证人，非合同相对方，盖章仅证实签署行为真实，不承担权利义务；
五号房屋所在土地的第一承租人为宋某强（非本村村民），2005 年与村委会签 30 年《租赁契约》，后续宋某强转租给赵凯、赵凯转租给林浩，均系宋某强自行流转，村委会仅对宋某强收租金，与赵凯、林浩无直接关系。
（四）法院查明核心事实
合同与交易关键证据：
2012 年 8 月 9 日《转租证明》（丙村委会见证）：明确 “赵凯将 0.58 亩土地剩余租期转租给林浩，地上 / 地下建筑物归林浩所有，征地赔偿归林浩”，林浩向村委会支付 7000 元 “见证费”；当日赵兰出具收条，明确 46 万元为 “房款”；
行政判决：2022 年一、二审法院均认定五号房屋无建设规划许可证，属违建，强拆合法（对应顺义法院 A 号、北京三中院 B 号行政判决书）；
土地性质：市规划自然资源委顺义分局答复，五号房屋所在土地规划为 “其他建设用地、一般农地区”，无建房审批手续。
履约事实：
林浩 2012 年起实际占有使用五号房屋，2022 年 3 月房屋被强拆；
赵凯未向林浩收取过租金，46 万元为一次性支付，符合房屋买卖特征；
丙村委会提交证据显示，土地租金始终由第一承租人宋某强缴纳，与赵凯、林浩无关，赵凯主张 “林浩与村委会形成租赁关系” 无依据。
二、案件分析
（一）争议焦点
林浩与赵凯是 “房屋买卖” 还是 “土地租赁转让”；
房屋买卖合意是否有效；
（二）法律适用与胜诉关键
法律关系：属房屋买卖，非土地租赁
依据《合同法》（本案适用当时法律）及交易习惯，核心区别在于 “是否转移地上物所有权”：
收条明确 “房款”：赵兰出具的收条直接载明 46 万元为 “房款”，是买卖关系的直接证据，赵凯主张 “转让费” 无书面依据；
《转租证明》约定地上物归林浩：明确 “赵凯现有建筑物归林浩所有，征地赔偿归林浩”，符合房屋买卖 “所有权转移” 特征，而非租赁的 “使用权转移”；
无租金支付：46 万元为一次性支付，赵凯未收取过租金，不符合 “租金按年 / 按期支付” 的租赁属性。
房屋买卖合意无效，法律依据充分
依据《土地管理法》（2004 年修订）第六十三条 “农民集体土地使用权不得出让、转让用于非农业建设”，《合同法》第五十二条 “违反法律强制性规定的合同无效”：
房屋系违建：五号房屋无建设规划许可证，经行政判决（顺义法院 A 号、北京三中院 B 号）确认属违建，无合法所有权，无法作为买卖标的物；
土地性质违法：房屋位于集体土地，未经审批用于建房，买卖行为违反集体土地使用规定；
适用 “法不溯及既往”：买卖合意形成于 2012 年，适用当时法律，因违法故合意无效。
三、裁判结果
确认林浩与赵凯于 2012 年 8 月 9 日达成的房屋买卖合意无效；
赵凯于本判决生效之日起七日内向林浩返还购房款 46 万元，并支付利息；
四、案件启示
（一）买方：集体土地房屋交易必查 “两证”
核实房屋合法性：购买集体土地房屋前，务必要求卖方提供 “建设规划许可证”“不动产权证”，无审批手续的违建坚决不买；
明确交易性质：签订合同时需注明 “交易标的为房屋所有权”，要求卖方出具收条并写明 “房款”，避免后续被主张 “租赁转让费”；
留存行政认定证据：若房屋被认定违建，及时提起行政诉讼固定证据（如本案中的 A 号、B 号行政判决书），为后续民事维权奠定基础。
（二）卖方：勿转让违建，代收款项需明确身份
不碰违建交易：明知房屋无审批手续，不得对外出售，否则需承担 “返还房款 + 支付利息” 责任；
代收房款要备注：若代他人收款，需在收条中注明 “代 XX（实际出卖方）收取房款”，避免被认定为共同出卖方。
（三）村委会：见证≠担责，明确自身定位
仅作事实见证：集体土地交易中，村委会盖章若仅为 “证实签署行为”，需书面注明 “不承担合同权利义务”，避免被牵连；
不误导交易：不得默认 “盖章即认可交易合法”，需提醒交易双方核实房屋及土地合法性。
（四）核心提醒：行政认定是民事维权关键
房屋被行政机关认定为违建且经诉讼确认的（如本案的 A 号、B 号行政判决书），民事案件中法院通常会据此认定买卖合意无效。买方若对违建认定有异议，需先通过行政诉讼维权，再处理民事赔偿，避免因行政认定生效陷入被动。
本案中，法院支持林浩核心诉求，既维护了法律底线，也警示交易双方：集体土地房屋交易需合法合规，违法交易不仅无法实现目的，还可能 “房财两空”。留存关键证据、守住法律红线，才是保障权益的根本。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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