【投资视角】启示2025：中国物流地产行业投融资及兼并重组分析（附投融资事件、产业基金和兼并重组等）

行业主要公司：嘉里建设(00683HK);富力地产(02777.HK);大悦城(000031.SZ);华远地产(600743.SH);金地集团(600383.SH);中储股份(600787.SH);顺丰控股(002352.SZ)等

本文核心数据：物流地产代表企业融资规模;物流地产代表企业投资规模

企业投融资呈波动趋势

2017-2024年，物流地产共有29件投资事件，平均每年投资事件在2-3件。投资最多的年份是2021年，相关仓储物流题材投资火热。主要是下游港口货运热度的恢复，提升了相关企业的投资吸引力。2024年投资又掀起了一次热潮，港口物流、综合性供应链物流、国际物流仓储相关业务得到关注。

企业投资事件汇总

从这些投资事件可以看出，投资涉及不同类型的企业，包括物流服务商、网络货运平台、物流设施供应商和物业管理服务商等，投资轮次有股权投资、并购和D轮等。部分投资金额未披露，已披露的投资金额有一定规模。投资方涵盖了金融机构、互联网企业等不同类型的主体。主要的融资事件如下：

注：投融资数据截至2025年6月17日，下同

战略投资是主要融资轮次

根据企业融资轮次来看，目前行业内主要是战略投资。战略投资是指对企业未来产生长期影响的资本支出，具有规模大、周期长、基于企业发展的长期目标等特征。战略融资轮次较多说明该行业具有较高的市场关注度、融资能力。目前行业进行转型，地产物流更多的是偏向轻资产运作模式，主要是物流需求带动的仓储地产物业。战略投资占全部投资事件的30%，其次是A轮，占比17%。B轮到D轮的融资轮次增多。

投融资主体类型是PE/VC

综合整体投资主体来看，PE/VC占比一半，说明行业目前仍然存在资本短期逐利的机会。其次是实业公司，占比28%，主要是地产企业、物流企业和港口实业投资为主，这些企业投资目的是产业链一体化。例如京东、SK电讯、汇川科技、飞力达、奥福环保等。基金公司占比22%，例如杭州嘉锐基金、嘉实基金、顺丰产业基金、云锋基金、闽服基金等。

投资目的地为上海

根据企业投融资目的地来看，投资目的地相对集中，主要在上海、广东、江苏、浙江、山东、香港。其中上海市占比28%，广东占比24%，江苏和浙江均占比12%。这些省份的项目投资吸引力强的因素是一方面项目运营前景好，订单量大，有较好的盈利能力;另一方面是这些地方地产物流企业发展成熟，港口、商业用地较多，物流业发达，存在较好的投资潜力。

行业基金管理规模

目前投资物流地产行业基金有杭州嘉锐基金、嘉实基金、东方嘉富、戈壁大湾区Gobi GBA、顺丰产业基金、云锋基金、GIC新加坡政府投资公司、闽服基金。顺丰产业基金与GIC等机构投资地产物流领域，投资地产物流的原因是机遇基础设施的长期价值与产业协同效应。GIC作为全球投资者，看重中国一线城市物流地产稳定的租金回报与电子商务市场较好的增长潜力。地产物流中，仓储地产相关题材或成为资本配置的领域。

兼并重组目的多为

规模较大的兼并购主要是时代邻里收购科箭物业，以及京东收购中国物流资产。两个案例均体现产业链纵向整合的特征。京东主要是持续渗透二三线城市的物流地产业务，时代邻里购服务拓展场景，共同指向物流地产“运营专业化+网络规模化”的竞争本质。中国物流地产行业兼并重组事件汇总如下：

物流地产投融资及兼并重组总结

中国物流地产行融资轮次为战略融资;投资主要目的为产业链业务拓展，谋求新的业务增长机会。产业基金规模较大，从数十亿到上百亿美元不等，主要投资科技题材，基金管理经验丰富，涉及多个私募、公募等基金。目前行业兼并重组主要目的为产业链纵向组合，兼并事件发生较少，但是规模较大。

更多本行业研究分析详见前瞻产业研究院《中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》

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