房地产，正在急速转向

这几年，房子不好卖了，这是众所周知的事情。不少营销总面对KPI压力，甚至集体相约去拜佛。

与此同时，随着保障性租赁租房（以下简称「保租房」）入市，租赁住房行业也没有以前那么轻松了。不少租赁住房，想尽各种办法，出租率还是在下滑，深感无力。

最近，小明跟某业内标杆运营商的老总交流。他指出，这颇有点像实体门店面对电商冲击的窘境。打不过，就要赶紧加入。这已经被大量的实践所证明。

前不久，《住房租赁条例》正式公布，其对住房租赁市场将带来深远影响。想要在新一轮变局中立住脚，相关企业必须要尽快加固护城河。

2017年，是长租公寓元年。在那前后入局的不少长租公寓运营商，因为大举扩张，拿房价格成本过高，亏损累累。

经过一轮洗礼之后。整个长租公寓行业，进入了更成熟、稳健的发展轨道，但竞争也愈发激烈。

近几年，大量保租房入市，更是加剧了市场竞争的强度。不少国企资管公司的员工向小明抱怨：公司旗下一些保租房项目，由于位置比较偏僻，产品适配性不够，出租率一直在往下掉，对此很发愁。点这里，提升租金收缴效率，规避合同风险

这跟房地产开发颇为类似，过去普涨的时代怎么做都行，进入分化时代，就非常考验投资选址和产品打造的能力了。

那怎么做决策呢？光靠拍脑袋肯定不行。必须要有大数据做支撑。

比如，万科泊寓的「智能投研系统」能通过人口流动、产业布局数据，提前12个月预判区域租金涨幅，准确率高达85%！据此，其可以提前进行相关调整。

某长租公寓运营商对此表示，这相当于它开了天眼，硬碰硬肯定吃亏，我们要么避免跟它竞争，要么走差异化路线。

自如的数智化资管平台，不仅在项目决策时能够针对项目所在城市、商圈、周边市场情况、坪效经营等关键信息分析综合判定，还能依据项目客户画像，尽可能精准地做出潜在用户喜欢的产品，并根据需求函数为每一间房精准定价。

更可怕的是，这种开天眼的能力，还会随着与业主合作数量以及房源的增多，不断进化，加深其对目标片区周边长租业态、居住环境的理解和对产品的定位。AI加持之下，这种进化的速度可以非常快……

小明认识的某位国企老总，此前对此不屑一顾，认为租赁住房这种传统行当，凭经验拍板决策足矣。但在见识了头部企业的数智化决策系统之后也不得不叹服。其告诉小明，今年参加最多的培训班就是AI。

多年前，跟几个做长租公寓的负责人交流，来自房企系的人说：过去我们做房地产开发，单位都是万元，现在做长租公寓，单位变成了元，没办法，不控成本不行啊……来自中介系的人说：那你们还是有钱，我们现在的成本控制已经精确到角甚至分钱了。

住房租赁行业，干的是苦活脏活累活，赚的却是小钱。稍微不注意，跑冒滴漏一点，就很容易陷入亏损。要实现精细化运营，光靠人盯人是不现实的，必须要上科技。

首先是去化。一个项目，如果出租率不能快速达到一定的水平，那就会十分被动。但现在市场上房源众多，酒香也怕巷子深，如何让客群第一时间注意到你？很显然，客群在哪里你就要在哪。

一些头部的运营商，早已通过数智化营销工具，搭建了整套的客源获取系统，通过精准投放触达高潜客户并精准捕获；同时，通过视频看房、VR看房等路径，提升用户看房效率，拉升入住率，缩短爬坡期。

其次是运营。目前，一些运营商已经做到了从云端带看到签约，线上完成所有租房流程，再加上设施设备的数智化，大大提升项目管理人效。比如， 某运营商的「租客行为分析模型」能根据浏览记录推荐适配房源，续租率提升至65%，另一运营商几乎已经实现「0空置周转率」；某运营商的「能源管理系统」 使单店能耗下降15%……极大地降低了运营成本。

城投宽庭，更是以数据仓库为底座，以贯通方案设计、施工建设和运营管理阶段的全生命周期BIM模型为载体，建立了企业数据标准，从数据层面实现业务流程的连通与业务信息的共享，打造面向内部运管团队的综合物管平台，包含BIM、经营、运维、资产和IOT五大串联的功能模块。

根据BIM模型中设备系统的拓扑关系，能快速查找故障点位，制定维修方案；获取设备实时状态，及时预警，提高设备设施智能管控水平。

最后是体验。当前，一方面，人们对租住的需求日益多元化；另一方面，新一代租客对居住品质的要求也在不断提升。如何快速捕捉租客的需求，不仅事关租客的体验，还影响多元化收益。某些运营商，通过资管数智化系统，不仅能在海量数据的基础上快速捕捉租客租房诉求变化，而且还能通过云服务手段及时响应和解决租住问题，在提升租客体验的同时，增厚自身收益。

比如，自如云服务中心的业务类型就涵盖了保洁、搬家、维修、装修、代办服务等多种服务业态，增厚了多元化收益。

如上所说，最近几年，随着保租房的大量入市，租赁住房市场的竞争愈发激烈，行业格局再次生变。

在这一大变局中，拥有强大数智能力的运营商，抢占了优势地位，还能扩张。

比如，近几年，为了解决员工的居住问题，华为、京东、小米等科技企业先后介入长租公寓领域。

科技企业的入局为专业运营商创造了轻资产管理输出的黄金窗口。但科技企业的住房需求呈现「强定制化、高技术密度、全生命周期管理」特征，挑战也不小，没相应的能力，根本接不住。

如果运营商具备成熟的运营体系、标准化服务流程和数字化管理能力，就能与跨界企业形成"资产持有+专业运营"的战略互补。

比如万科泊寓与小米的合作模式，万科泊寓通过输出全周期运营管理服务，既能规避重资产投入风险，又能实现管理规模的快速扩张。

自如更是凭借其全链条的数智化平台，洞察潜在机会，精确助力存量资产盘活——从前期项目研判定位，到中期改造提质，再到后期运营，快速入市去化，均体现数智化的价值创造。戳这里，实时掌控租约，消灭“闲置资产”

即便从以终为始的角度来看问题，数智化的优势也相当明显：数字化能力强的项目在资产交易时能获得「科技溢价」——同等条件下，数字化程度高的项目转让溢价率比传统项目高8-10 个百分点。

数智化，对租赁住房运营企业的重要性毋庸置疑。即便上升到城市层面，也至关重要。今年年初，杭州大火。但「六小龙」只是一个结果，背后的各种铺垫才是更值得关注的。

比如，显而易见的，科技企业的背后是人才，杭州对此提供了非常贴心的服务。大专以上学历的毕业生或毕业两年内的求职者、创业者到杭州，可以申请免费入住7天酒店或公寓，覆盖当地近百家酒店或公寓、数千套房源，而且，通过线上小程序即可进行申请办理。

找到工作之后，租房也非常便捷。杭州很早就推出了「租房信息一张图」的应用，集成蓝领公寓、人才专项租赁住房等近10万套房源信息，支持地图选房、线上预约看房，并与「浙里办」「杭州市民卡」APP同步。通过AI大数据自动筛查保障性租赁住房申请资格，简化审核流程。这样的城市，能不招年轻人喜欢吗？！